TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00828

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
4, rue Diderot
93582 SAINT-OUEN CEDEX

Téléphone : 01 40 12 82 87 ou 77
@ : tprx-st-ouen@justice.fr
@ : civil.tprx-st-ouen@justice.fr

REFERENCES : N° RG 25/00828 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SAK

Minute : 25/00176

JUGEMENT

Du 05 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame XXX ([J]) [Z] [A]
Monsieur [T] [P] [U]

copie exécutoire :
Maître Roger LEMONNIER
Copie certifiée conforme :
Madame XXX ([J]) [Z] [A]
Monsieur [T] [P] [U]

Le 05 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 05 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l'audience du 01 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

ET DEFENDEUR(S) :

Madame XXX ([J]) [Z] [A]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Comparante en personne,

Monsieur [T] [P] [U]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Comparant en personne,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier délivré le 3 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 1] a fait citer Mme XXX ([J]) [Z] [A] et M. [T] [P] [U], demeurant ensemble [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen le 1er avril 2025, afin de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner l'expulsion de Mme XXX ([J]) [Z] [A] et M. [T] [P] [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement Mme XXX ([J]) [Z] [A] et M. [T] [P] [U] à lui payer la somme de 5 120 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2024 sur la somme de 4 780 € et à compter de l’assignation pour le surplus,
- fixer l’indemnité mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la ré-siliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner solidairement Mme XXX ([J]) [Z] [A] et M. [T] [P] [U] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner solidairement Mme XXX ([J]) [Z] [A] et M. [T] [P] [U] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner solidairement Mme XXX ([J]) [Z] [A] et M. [T] [P] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,
- ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A l'audience du 1er avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée,
Mme XXX ([J]) [Z] [A] comparait,
M. [T] [P] [X] comparait,

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle que les impayés ont commencé en mai 2023, il n’y a pas eu de reprise du loyer courant, réactualise la dette au 31 mars 2025 à hauteur de 6 390 € et réitère les demandes exposées dans l’assignation,

Mme XXX ([J]) [Z] [A] et M. [T] [P] [U] expliquent avoir eu de gros soucis avec leur bailleur. Les défendeurs ont cinq enfants de 5 à 14 ans et demandent des dé-lais.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est opposée aux délais,

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 avec mise à disposition au greffe,

EXPOSE DES MOTIFS

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

1) sur la recevabilité de l’action et de la demande

Le 2 décembre 2014, l’Etat et l’UESL ont mis en place un nouveau dispositif d’Action Logement pour sécuriser les loyers dans le parc privé, par une convention appelée Visale,

Le 19 juin 2018, l’Etat et ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un avenant n°2 à la Convention Etat-UESL du 24 décembre 2014 au terme duquel ACTION LOGEMENT SERVICES assuererait la collecte et la distribution des aides et services aux entreprises de l’APAGL, se sub-stituant aux CIL en ce qui concerne leurs missions exerciées dans le cadre des dispositifs GRL et VISALE »

Le dispositif VISALE « propose une garantie remboursable sous forme d’un engagement d’assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés du locataire » (article 2.2.3.2. e la convention du 2 décembre 2014),

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’un contrat de location pour un logement situé [Adresse 2] appartenant à M. [W] [R], contrat pour lequel elle s’est portée caution des locataires, Mme XXX ([J]) [Z] [A] et M. [T] [P] [U] pour les loyers et les charges à compter du 23 décembre 2022,

En outre, le contrat de cautionnement VISALE n°[Numéro identifiant 5] conclu le 9 novembre 2022 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [W] [R] prévoit en son article 8.1 que la subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation, tel que prévu aux termes de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif VISALE,

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur,

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur des sommes au titre des loyers et charges impayés par Mme [A] [Z] et M. [T] [P] [U] et en avoir reçu les quittances subrogatives,

En conséquence, il convient de déclarer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action,

En application de l’article 114 de la loi n°98-697 du 29 juillet 1998, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience,

L’assignation du 3 janvier 2025 a été dénoncée à la préfecture de Saint Denis par voie électronique le 21 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 1er avril 2025,

La saisine de la CCAPEX a également été effectuée le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 janvier 2025, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Par conséquent, la demande est recevable,

2) sur les demandes au principal,

Le contrat d’habitation signé entre les parties le 16 décembre 2022 contient une clause résolutoire

(art. VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers et charges échus et après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit,

Par exploit du 27 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à Mme [A] [Z] et M. [T] [P] [U] de payer la somme de 4 780 € au principal au titre de la dette locative, échéance de novembre 2023 incluse,

Pour autant la dette locative n’a pas été intégralement soldée dans les deux mois suivant la déli-
vrance du commandement,

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 juillet 2024,

3) sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Mme [A] [Z] et M. [T] [P] [U] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 27 juillet 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur,

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [A] [Z] et M. [T] [P] [U] ainsi que celles de toutes les autres personnes se trouvant de leur fait dans le logement au rez-de-chaussée du [Adresse 2] et si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le bailleur de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien,

Mme [A] [Z] et M. [T] [P] [U] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 27 juillet 2024, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, une indemnité d’oc-cupation équivalente au montant des loyers tels qu’ils auraient été dus avec leurs majorations et revalorisations si les baux s’étaient poursuivis, majorés selon les dispositions contractuelles et augmentés des charges légalement exigibles,

Ainsi, le préjudice subi par ACTION LOGEMENT SERVICES du fait du maintien dans les lieux des locataires sera intégralement réparé par l’allocation de l’indemnité d’occupation susvisée,

4) sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions légales du Code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

ACTION LOGEMENT SERVICES fait preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de location signé, le commandement de payer du 27 mai 2024, les quittances subrogatives n°2 et 4 et l’assignation délivrée en vue de l’audience,

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur pour le compte de Mme

[A] [Z] et M. [T] [P] [U] la somme de 6 390 € au titre des loyers et charges dus sur la période de mai 2023 à février 2025, en avoir reçu les quittances subrogatives, et en fournir le détail avec la quittance subrogative n°4 du 31 mars 2024,

Aux termes de l'article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur,

En conséquence, Mme [A] [Z] et M. [T] [P] [U] seront solidai-rement condamnés à verser à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 390 €, majorée des intérêts à taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 120 €, et sur le surplus à compter de la présente assignation,

5) sur la demande reconventionnelle de délais,

A l’audience du 1er avril 2025, Mme [A] [Z] et M. [T] [P] [U] qui ont repris partiellement le paiement du loyer à hauteur de 1 000 € sur 1 190€ en février 2025, ont sollicité des délais de paiement sur 36 mois,

Un diagnostic social et financier établi le 19 mars 2025 a été transmis au tribunal : il apparait que le foyer dispose de 3 351 € de ressources mensuelles dont 503€ d’aide au logement,

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au vu des garanties avancées, a accepté les délais qui seront accordés selon les modalités exposées dans le dispositif,

6) sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure,

En conséquence, Mme [A] [Z] et M. [T] [P] [U] seront solidai-rement condamnés au paiement d’une somme qui sera équitablement fixé à 250 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Mme [A] [Z] et M. [T] [P] [U] qui succombent au principal seront solidairement condamnés aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer, déli-vré le 27 mai 2024,

PAR CES MOTIFS