TJ 61001, 15 mai 2025, RG 25/00075

N° RG 25/00075 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CWIF

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00075 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CWIF

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me GIARD, substituée par Me GAUTHIER, avocats au barreau d'ALENCON

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 1]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 02 Janvier 2025
Première audience : 21 Mars 2025

DÉBATS
Audience publique du 21 Mars 2025.

JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00075 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CWIF

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société ORNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [D] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1], par contrat du 3 mars 2021, pour un loyer mensuel de 260,02€ hors charge.

Des troubles de voisinages étant apparus, la Société ORNE HABITAT a fait signifier une sommation de faire cesser les troubles de voisinage délivrée au locataire le 31 janvier 2024.

La Société ORNE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [K] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'ALENCON par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025 lui demandant de bien vouloir :
déclarer recevable la présente action,prononcer la résiliation du bail du 3 mars 2021 liant ORNE HABITAT à Monsieur [K] [D],dire que Monsieur [K] [D] devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux occupés sans droit ni titre à compter de la signification de la décision à venir,dire qu’à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [D] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la Force Publique,condamner Monsieur [K] [D] à payer à ORNE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer à compter de la présente saisine jusqu’à la libération effective des lieux,condamner Monsieur [K] [D] à verser à ORNE HABITAT la somme de 1.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [K] [D] aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 21 mars 2025.

A l’audience, la Société ORNE HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à Etude le 2 janvier 2025, Monsieur [K] [D] n'est ni présent ni représenté. Il n'a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Monsieur [K] [D] n’a pas comparu bien qu’il ait été régulièrement convoqué par assignation.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur les manquements du locataire à l’obligation d’user paisiblement du logement loué et de payer les loyers:

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “le locataire est obligé: [...]
b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.
c)de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant le durée contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement ”.

L’article 1 728 du Code Civil prévoit également que “le preneur est tenu de deux obligations principales:1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail”.

La Société ORNE HABITAT fait valoir que le locataire, par son comportement au sein du logement loué, est à l'origine des troubles récurrents du voisinage.

A l'appui de ses déclarations, la Société ORNE HABITAT verse plusieurs attestations de voisins de Monsieur [K] [D] :
Attestation de Madame [S] [L] :« Y a des bruits d'aspirateur à n’importe quelle heure, claquage de porte et surtout des coups de pied dans la porte d’entrée sans cesse mais cette personne a les clés, du bruit le soir tard, mégot devant ma fenêtre, et surtout que ça cesse, mes enfants doivent dormir ».

Attestation de Madame [Z] [C] :« Des sacs poubelle qui restent sur le palier 2 voire 3 jours. Cela sent mauvais. Les claquages de porte à toutes les heures de la journée voire le soir.
(…)
Monsieur [D] [K] qui sonne à toute heure pour nous réclamer à manger et de l’argent et si on ne lui donne pas il nous adresse en nous insultant (...) ».

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [K] [D], le 31 janvier 2024, une sommation de cesser les troubles qui mentionne les éléments suivants :
« Je vous fais commandement de faire cesser tous troubles de voisinage et notamment :
Nuisances diurnes et nocturnes
Non-respect des parties communes et du voisinage ».

Lors de l'audience, Monsieur [K] [D], absent, n'a pu par définition faire valoir ses observations. Il en a eu cependant la possibilité puisqu'il a été convoqué à Etude.

Les différents courriers adressés par le bailleur au locataire, mais également la sommation de cesser les troubles qui lui a été délivrée, caractérisent l'existence de troubles du voisinage commis par Monsieur [K] [D].

Les constatations de la Société ORNE HABITAT sont précises et détaillées sur les comportements du locataire à l'origine des troubles du voisinage.

En outre, le bailleur verse aux débats des attestations de certains voisins relatant les nuisances sonores occasionnées par Monsieur [K] [D] à toutes heures du jour et de la nuit.

Les interventions du bailleur n’ont pas été de nature à faire cesser les troubles.

Ces troubles par leur nature et leur durée sont d'une certaine gravité et caractérisent suffisamment le manquement de Monsieur [K] [D] à son obligation d'user paisiblement du bien loué.

Sur la demande de résiliation du bail:

L’article 1 224 du Code Civil prévoit que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

L’article 1729 du code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Les manquements précédemment caractérisés constituent, du fait notamment des conséquences sur le voisinage, des manquements contractuels suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire à la date du jugement et prononcer son expulsion.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié, le locataire sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la décision et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de cesser les troubles et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société ORNE HABITAT, le locataire sera condamné à lui verser une somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS