TJ 75056, 15 mai 2025, RG 24/11611
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS
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Loyers commerciaux
N° RG 24/11611
N° Portalis 352J-W-B7I-C54MU
N° MINUTE : 1
Assignation du :
09 Septembre 2024
Jugement avant dire droit[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [S] [X][2]
[2]
[Adresse 6]
[Localité 10]
Médiateur : [L] [B]
[Adresse 3]
[Localité 8]
JUGEMENT
rendu le 15 Mai 2025
DEMANDERESSE
S.N.C [Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235
DEFENDERESSE
S.A.R.L BASTILLE OPTIQUE
[Adresse 4]
[Localité 13]
représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 07 Mars 2025 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 11 février 2015, Mme [I] [O], aux droits de laquelle vient la S.N.C [Adresse 5], a consenti à la S.A.R.L BASTILLE OPTIQUE un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée, au sous-sol et au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 13], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2015 se terminant le 31 décembre 2023 pour un loyer annuel principal fixé à 14.400 €, hors taxes et hors charges.
Par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2023, la preneuse a présenté une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024.
Par acte signifié le 30 janvier 2024, la bailleresse a indiqué accepter le renouvellement du bail et a proposé la fixation du loyer à la somme de 36.000 € par an hors taxes et hors charges.
Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 08 juin 2024, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 38.700 € par an, hors taxes et hors charges.
Par acte du 09 septembre 2024, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant de :
À titre principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme principale de 38.700 € par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2024,
- condamner la S.A.R.L BASTILLE OPTIQUE au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus à compter du 1er janvier 2024, par application de l’article 1231-6 du code civil,
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
À titre subsidiaire,
- désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux,
- fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L BASTILLE OPTIQUE pendant la durée de l'instance au montant du loyer plafonné hors taxes et hors charges,
En tout état de cause,
- condamner la S.A.R.L BASTILLE OPTIQUE à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 CPC,
- condamner la S.A.R.L BASTILLE OPTIQUE aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.
Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 06 mars 2025, la locataire sollicite du juge des loyers de :
- débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 aux clauses et conditions du bail expiré à la somme de 17.736 € par an en principal, hors charges et hors taxes, correspondant au montant du loyer plafonné,
- condamner la bailleresse à lui verser la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
L'affaire est venue à l'audience du 07 mars 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.
Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, « À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »
En l'espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.
La bailleresse soutient que les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité ont fait l'objet de modifications notables justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et sa fixation à la valeur locative qu'elle estime à 38.700,75 € arrondie à 38.700 € par an, hors taxes et hors charges.
La locataire, faisant valoir que le loyer du bail échu a été fixé en considération des travaux de jonction des deux boutiques, de sorte que la modification des lieux ne peut justifier un déplafonnement, et que la bailleresse ne démontre pas de modification favorable et notable des facteurs locaux de commercialité, sollicite l'application des règles du plafonnement et la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 17.736 €.
Le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé sans l'avis préalable d'un expert sur les modifications effectivement apportées aux lieux loués, au regard notamment des stipulations du bail initial (travaux autorisés et fixation du montant du loyer) ainsi que sur les effets pour le commerce considéré des évolutions du quartier (travaux de la [Adresse 14] et évolution de la population locale) au cours du bail expiré.
Il est ainsi justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour avoir toutes informations sur les modifications évoquées par la bailleresse à l'appui de sa demande de déplafonnement et avoir avis sur la valeur locative des lieux.
En conséquence, il convient, avant dire droit sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise.
La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.
Celui-ci devra rechercher la valeur locative des locaux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2024.
L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.
Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.
Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.
Afin qu'elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.
Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel.
Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,
En premier ressort,
Constate le principe du renouvellement du bail entre la S.N.C [Adresse 5] et la S.A.R.L BASTILLE OPTIQUE portant sur le local commercial situé [Adresse 4], à [Localité 13] à compter du 1er janvier 2024 ;
Avant dire droit sur toutes les autres demandes,
Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :
Madame [S] [X]
[Adresse 6]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 12]
avec mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter le local commercial situé [Adresse 5], à [Localité 13] et le décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des caractéristiques du local et la modification des facteurs locaux de commercialité,
* examiner et donner tout avis utile sur les motifs allégués de déplafonnement du loyer,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juillet 2026,
Fixe à la somme de 4.500 (quatre mille cinq cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.N.C [Adresse 5] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 10 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,
Dit que l’affaire sera rappelée le 11 septembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame [L] [B]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 11]
Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,
Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à PARIS, le 15 mai 2025.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA
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