TJ 35238, 15 mai 2025, RG 24/07693

Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 9] - [Localité 7] - tél : [XXXXXXXX02]
JUGE DE L'EXÉCUTION

Audience du 15 Mai 2025
Affaire N° RG 24/07693 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LH5K

RENDU LE : QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Par Mélanie FRENEL, Juge chargé de l'exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Annie PRETESEILLE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

ENTRE :

- Madame [H] [D]
née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 1],
Monsieur [Z] [C]
né le [Date naissance 6] 1972 à [Localité 1],
demeurant ensemble [Adresse 4] - [Localité 1] / FRANCE
représentés par Maître Eva DUBOIS de la SELARL ALIX AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, substituée à l’audience par Me PERENNOU

Partie(s) demanderesse(s)

ET :

- Monsieur et madame [G] [Y]
demeurant ensemble [Adresse 5] - [Localité 8]
représentés par Me Brice POIRIER, avocat au barreau de RENNES

Partie(s) défenderesse(s)

DEBATS :

L'affaire a été plaidée le 27 Mars 2025, et mise en délibéré pour être rendue le 15 Mai 2025 .

JUGEMENT :

En audience publique, par jugement Contradictoire
En PREMIER RESSORT, par mise à disposition au Greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2017, les époux [Y] ont consenti un bail d’habitation à Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros.

Suivant jugement du 10 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a, entre autre dispositions :

“- condamné solidairement Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [C] à payer aux demandeurs la somme de 12 720 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4 379 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

- autorisé Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

- dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [C],

- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

- dit qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er août 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [H] [D] et Monsieur [Z] [C] seront condamnés à verser aux époux [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.”(...)

Cette décision a été signifiée à madame [H] [D] et à monsieur [Z] [C] le 27 février 2023 par acte remis à étude.

Le 6 octobre 2023, les époux [Y] ont fait délivrer à madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] un commandement de quitter les lieux précités.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] ont fait assigner les époux [Y] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes à l’effet de voir juger nul le commandement de quitter les lieux ainsi que condamner les bailleurs au paiement d’une indemnité de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’engagement abusif de la procédure d’expulsion et subsidiairement, se voir octroyer un délai pour quitter le logement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange de pièces et conclusions entre les parties.

A l’audience du 27 mars 2025, les conseils des parties s’en sont remis à leurs dernières conclusions.

Aux termes de conclusions notifiées par l’intermédiaire du réseau privé virtuel des avocats le 25 mars 2025, madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] demandent au juge de l’exécution de :

“A titre principal
Vu les articles 1224 et 1741 du code civil,
Vu l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu le jugement du juge des contentieux de la protection de RENNES en date du 10 février 2023 (RG 22/04615),
Vu les pièces versées aux débats,

- Juger que Madame [D] et Monsieur [C] ont respecté les délais de paiement accordés par le jugement du juge des contentieux de la protection de RENNES du 10 février 2023 (RG 22/04615),
- Juger que la clause résolutoire du bail d’habitation en date du 12 décembre 2017 est réputée n’avoir été jamais acquise,
- Juger nul le commandement d’avoir à quitter les lieux signifié le 6 octobre 2023,
- Juger la procédure d’expulsion mise en œuvre par Monsieur et Madame [Y] à l’encontre Madame [D] et Monsieur [C] irrégulière et mal fondée.

Vu l’article 1240 du code civil,

- Juger que la procédure d’expulsion engagée abusivement par Monsieur et Madame [Y] est fautive et qu’elle cause un préjudice certain et direct à Madame [D] et Monsieur [C],
- Condamner Monsieur et Madame [Y] à verser la somme de 5.000 euros à Madame [D] et Monsieur [C] en réparation de leur préjudice moral.

A titre subsidiaire
Vu l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu l’article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu les pièces versées aux débats,

- Accorder à Madame [D] et Monsieur [C] un délai supplémentaire d’un an à compter de la décision à intervenir pour exécuter le jugement du Tribunal judiciaire de RENNES daté du 10 février 2023 et quitter leur logement.

En tout état de cause
- Juger recevable l’action de Madame [D] et de Monsieur [C],
- Condamner Monsieur et Madame [Y] à verser à Madame [D] et Monsieur [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur et Madame [Y] à supporter les entiers dépens de l’instance,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sauf s’agissant des demandes formulées à l’encontre de Madame [D] et de Monsieur [C].”

Au soutien de leurs demandes, madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] font valoir que la procédure d’expulsion est irrégulière dès l’instant qu’ils ont apuré la dette locative dans le délai de 36 mois fixé par le juge des contentieux de la protection, de sorte que la clause résolutoire n’étant pas acquise, le bailleur ne pouvait pas leur délivrer un commandement de quitter les lieux.

Ils sollicitent la réparation du préjudice moral résultant de la procédure d’expulsion abusive dont il font l’objet ainsi que du comportement menaçant et harcelant de monsieur [Y] à leur égard.

A titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement, affirmant qu’ils sont à jour du paiement des indemnités d’occupation et que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, n’ayant pas trouvé de nouveau logement à proximité des écoles de leurs enfants dont le loyer est compatible avec leur budget.

En réplique, par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 mars 2025, les époux [Y] demandent au juge de l’exécution de :

“Vu les dispositions des articles 1124 du Code civil et L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu les pièces versées au débat,

À titre principal
- Confirmer la résiliation de plein droit du bail d’habitation entre les époux [Y] et les Consorts [D]-[C] ;
- Dire régulier le commandement d’avoir à quitter les lieux signifié le 6 octobre 2023 ;
- Autoriser les époux [Y] à poursuivre la procédure d’expulsion locative des Consorts [D]-[C];

En toute hypothèse
- Débouter les Consorts [D]-[C] de leur demande de délais aux fins de sursis de la mesure d’expulsion locative ;
- Débouter les Consorts [D]-[C] de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris leurs demandes indemnitaires formulées à titre principal et subsidiaire ;
- Condamner les Consorts [D]-[C] à verser aux époux [Y] la somme de 1.500 € au titre du de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”

Les époux [Y] prétendent que les demandeurs n’ont pas respecté les modalités fixées par le juge des contentieux de la protection auxquelles la suspension des effets de la clause résolutoire était subordonnée. Ils en déduisent que la procédure d’expulsion a été valablement engagée.

Ils concluent au rejet de la demande indemnitaire de madame [H] [D] et monsieur [Z] [C], faisant valoir qu’ils se bornent à appliquer une décision de justice.

Ils s’opposent à l’octroi d’un sursis à la mesure d’expulsion locative, arguant des difficultés récurrentes de paiement des loyers et indemnités d’occupation auxquelles ils sont confrontés.

Pour un plus ample exposé des moyens en fait et en droit des parties, il est renvoyé au détail de leurs conclusions respectives conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

I - Sur la régularité de la procédure d’expulsion

Aux termes de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du jugement du 10 février 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes que, faute pour madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] de payer une des mensualités fixées par la décision à hauteur de 250 € par mois minimum et les loyers courants à leur date d’exigibilité pendant les délais impartis (à savoir à compter du 09 mars 2023 au plus tard et pendant 36 mois), la clause résolutoire sera acquise et il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’aide, si nécessaire, de la force publique.

La dernière mensualité permettant de solder la dette locative de 12.720 € selon état de créance du 16 décembre 2022, ainsi que les frais et les intérêts, devait donc intervenir le 09 mars 2026 au plus tard.

Ainsi le jugement précité ne constitue un titre exécutoire pouvant fonder une mesure d’expulsion de madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] et de tous occupants de leur chef qu’à la condition que les délais de paiement tels que fixés par la décision susdite n’aient pas été respectés.

Les parties sont en opposition sur le respect ou non de ces délais de paiement mais aucune n’a produit de décompte sur la période considérée pour étayer ses allégations.

Il y a donc lieu de s’appuyer sur les pièces communiquées afin de déterminer si, à la date du 26 septembre 2023, la clause résolutoire doit être réputée comme n’ayant jamais été acquise ou au contraire, le bail était résilié de plein droit.

En l’occurrence, la mise en demeure du 11 septembre 2023 adressée par le conseil du bailleur fait état des éléments suivants “ mes clients m’indiquent, pour le mois d’août, avoir perçu la somme de 713 € selon virement de votre part et 637 € soit 1.350 €, et ce tel que prévu au jugement plus revalorisation telle qu’acceptée auprès de vos propriétaires.
Ils m’informent ensuite avoir perçu de la CAF en ce début du mois de septembre, la somme de 11.993 €, somme couvrant la part de la CAF pour ce mois de septembre 2023, mais surtout le reliquat de la dette locative telle que fixée par le juge.
Ainsi, au vu du versement de la CAF la somme de 12.270 € (sic) n’apparaît plus être due auprès de mes clients.
Toutefois des pénalités demeurent dues à mes clients :
- pour rappel, i est indiqué au jugement que la somme de 4.379 € produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement ; les intérêts ainsi dus à ce titre sont de 111,30 €
- pour rappel également, vous avez été condamnés au dépens (...), lesquels s’élèvent à la somme de 104, 10 € (frais d’assignation) et 75,60 € (frais de signification du jugement), soit la somme de 179,70 €.

Enfin, vous restez redevable de la part vous incombant pour ce mois de septembre, soit la somme de 437 € mensuels. (...)”

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la clause résolutoire ne peut pas être réputée comme n’ayant jamais joué au motif que le conseil du bailleur indique “au vu du versement de la CAF, la somme de 12.270 € (sic) n’apparaît plus être due auprès de mes clients”. En effet, les délais fixés par le juge des contentieux de la protection étaient conditionnés non seulement au règlement de l’arriéré locatif dans le délai de 36 mois mais encore au paiement du loyer courant pendant ce même délai.

Il s’agit donc de vérifier si ces modalités ont bien été respectées ou non.

En considération des éléments repris ci-dessus ainsi que de la mise en demeure du 20 juillet 2023 à la suite de laquelle le bail n’a pas été résilié et dont a contrario il doit être déduit que non seulement la somme de 1.250 € (1.000 € au titre du loyer et 250 € au titre de la mensualité afférente au règlement de l’arriéré locatif) due pour le mois de juillet 2023 a bien été réglée mais encore que les loyers courants et mensualités dues pour les mois précédents ont été payés, le décompte suivant peut être établi :

sommes dues
règlements
total restant impayé
arriéré
12.720,00 €

- 12.720,00 €
loyer mars 23
1.000,00 €
1.250,00 €
- 12.470,00 €
loyer avril 23
1.000,00 €
1.250,00 €
- 12.220,00 €
loyer mai 23
1.000,00 €
1250,00 €
- 11.970,00 €
loyer juin 23
1.000,00 €
1.250,00 €
- 11.720,00 €
loyer juillet 23
1.000,00 €
1.250,00 €
- 11.470,00, €
août 23
1.100,00 €
713,00 €
+ 637,00 €
- 11.220,00 €
11 septembre 23
1.100,00 €
11.993,00 €
- 327,00 €

TOTAUX 19.920,00 € 19.593, 00 € - 327,00 €

A la date du 11 septembre 2023, madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] restaient donc débiteurs de la somme de 327 €, à laquelle s’ajoutaient les intérêts et frais dûs.

Ces derniers ne justifient pas du règlement de ces sommes dans le délai de quinze jours imparti.

En conséquence, au vu du non-respect des modalités conditionnant le bénéfice des délais de paiement tels que fixés par le jugement du 10 février 2023 (paiement du loyer et apurement de la dette), de la mise en demeure en date du 11 septembre 2023 restée infructueuse, la clause résolutoire a repris son plein effet, le contrat étant résilié.

Le bailleur pouvait donc poursuivre la mesure d’expulsion, sans avoir besoin d’obtenir une nouvelle décision.

Partant, c’est à bon droit qu’un commandement de quitter les lieux a été délivré à madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] le 6 octobre 2023.

II - Sur la demande indemnitaire pour engagement abusif de la procédure d’expulsion

La mise en oeuvre de la procédure d’expulsion par le bailleur étant validée, elle ne peut pas être considérée comme abusive.

Par ailleurs, la demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice moral en raison de l’attitude harcelante du bailleur échappe à la sphère des compétences reconnues par la loi au juge de l’exécution.

Partant, la demande de dommages-intérêts de madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] ne peut qu’être rejetée.

III - Sur la demande de délais avant expulsion

L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L. 412-4 du même code dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il y a donc lieu de rechercher si la situation personnelle de madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contestable.

Cette demande doit reposer sur des éléments sérieux relatifs à la bonne volonté de l’occupant et surtout à ses difficultés de relogement.

En l’espèce, madame [H] [D] n’a pas d’emploi. Il n’est fourni aucun élément s’agissant des revenus de monsieur [Z] [C]. Le couple, qui a cinq enfants à charge âgés respectivement de 21 ans, 16 ans, 10 ans, 9 ans, 7 ans, bénéficie d’allocations familiales à hauteur de 1.509 € (selon attestation de paiement CAF de février 2025 dont 616 € d’allocation de logement).

En se basant sur le décompte du bailleur arrêté au 24 mars 2025, madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] restaient redevables à cette date d’un arriéré locatif de 633,32 € outre les ordures ménagères représentant 284 €.

Ce décompte ne prend cependant pas en considération le rappel d’allocation logement de 1.363€ selon attestation CAF du 24 mars 2025. Il est par ailleurs versé aux débats un message adressé par madame [H] [D] précisant faire un règlement de 519 € pour le montant de l’indemnité d’occupation résiduelle du mois de mars 2025, dont l’effectivité n’est pas discutée.

En l’état des pièces produites aux débats, il apparaît que les demandeurs règlent régulièrement l’indemnité d’occupation et s’efforcent de rattraper les éventuelles sommes demeurant dues en conséquence des variations du montant de l’allocation de logement versée par la CAF.

Ces éléments témoignent de leur bonne volonté dans l’exécution de leur obligation pécuniaire en contrepartie de l’occupation des lieux.

Il n’est pas discuté par ailleurs qu’ils ne disposent pas de solution de relogement et force est de constater que leurs chances de relogement dans le parc privé sont à l’évidence limitées eu égard à leurs besoins (cinq enfants) et à leur situation financière précaire.

Il est donc certain que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] un délai de six mois pour quitter les lieux.

IV - Sur les mesures accessoires

Restant débiteurs de l’obligation de quitter les lieux, madame [H] [D] et monsieur [Z] [C] seront condamnés au paiement des dépens de la présente procédure. De ce fait, leur demande au titre des frais non répétibles ne peut pas prospérer.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 au bénéfice des époux [Y] qui seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS