TJ 78646, 15 mai 2025, RG 23/02165

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
15 MAI 2025

N° RG 23/02165 - N° Portalis DB22-W-B7H-RGHB
Code NAC : 64A
TLF

DEMANDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 23] situé au
[Adresse 12] représenté par son syndic bénévole, Monsieur [W] [G], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au [Adresse 10],

2/ Monsieur [W] [G]
né le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 22] (75),
demeurant [Adresse 10],

3/ Monsieur [X] [B]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 16] (06),
demeurant [Adresse 12],

4/ Monsieur [J] [I]
né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 20] (FINLANDE),
demeurant [Adresse 12],

5/ Monsieur [F] [C]
né le [Date naissance 5] 1947 à [Localité 18] (12),
demeurant [Adresse 7],

6/ Madame [Z] [M]
née le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 19] (06),
demeurant [Adresse 12],

représentés par Maître Gauthier LECOCQ du CABINET BARISEEL-LECOCQ & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

.

DÉFENDERESSES :

1/ La société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL exerçant sous le nom commercial «ECOLE MONTESSORI INTERNATIONALE-LES RAYONS DE SOLEIL», société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 533 957 452 dont le siège social est situé [Adresse 14] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

2/ La société SCI ARC-EN-CIEL, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 820 516 797 dont le siège social est situé [Adresse 15] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Typhaine DE PEYRONNET du CABINET PEYRONNET AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 21 Mars 2023 reçu au greffe le 13 Avril 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 18 Mars 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint,
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président,
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 14 novembre 2016, la SCI ARC-EN-CIEL a acquis le bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AT numéro [Cadastre 8] sise [Adresse 14].

Le bien acquis est composé d’un bâtiment d’une superficie de 900 m² environ et d’une cour intérieure.

Suivant acte authentique en date du 16 mars 2021, la SCI ARC-EN-CIEL a acquis la parcelle cadastrée section AT numéro [Cadastre 11] sise [Adresse 13]) dépendant du parc de [Localité 21], géré par l’Association Syndicale du Parc de [Localité 21].

Le bien acquis est un terrain d’une superficie de 500 m² environ.

Monsieur [W] [G], Monsieur [X] [B], Monsieur [J] [I], Monsieur [F] [C] et Madame [Z] [M] sont tous les cinq propriétaires d’appartements au sein de la [Adresse 23], située au [Adresse 12], sur la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 6] limitrophe aux parcelles appartenant à la SCI ARC-EN-CIEL.

Par acte sous-seing privé en date du 20 décembre 2020, la SCI ARC-EN-CIEL a donné à bail commercial à la société E.M.I. LES RAYONS DE SOLEIL l’immeuble et le jardin situés sur la parcelle cadastrée section AT numéro [Cadastre 8], pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2021 pour se terminer le
31 août 2030 pour y exercer une activité d’enseignement privé.

Cette école accueille deux classes de niveau maternel et deux classes de niveau élémentaire de 28 enfants chacune.

A compter du mois de novembre 2020, la société E.M.I. LES RAYONS DE SOLEIL a utilisé la parcelle n°AT[Cadastre 11] comme cour de récréation pour les enfants accueillis.

Dès le mois de décembre 2020, le syndicat coopératif [Adresse 23], ci-après dénommé le syndicat, et les copropriétaires se sont plaints de nuisances sonores et visuelles du fait de la cour de récréation de l’école.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 février 2021, le syndicat a mis en demeure la société E.M.I. LES RAYONS DE SOLEIL de cesser toute utilisation de la nouvelle parcelle comme cour de récréation.

Par acte d'huissier de justice délivré le 23 mars 2023, le syndicat, Monsieur [W] [G], Monsieur [X] [B], Monsieur [J] [I], Monsieur [F] [C] et Madame [Z] [M] ont assigné la SCI ARC-EN-CIEL et la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, le syndicat, Monsieur [W] [G], Monsieur [X] [B], Monsieur [J] [I], Monsieur [F] [C] et Madame [Z] [M] demandent au tribunal,

Vu les articles 9, 544, 1103, 1104, 1240 et 1383 du code civil,
Vu les articles R. 1336-4 et suivants du code de la santé publique,
Vu l’article 700 et 750-1 du code de procédure civile,
Vu l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l’arrêté préfectoral n°2012346-003 du 11 décembre 2012 relatif à la lutte contre le bruit sur le territoire du département des Yvelines,
Vu le règlement intérieur du Parc de [Localité 21] du 29 septembre 2020,
Vu le Cahier des charges de [O] [D] du 16 février 1834,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées au débat,

- Déclarer que le Syndicat Coopératif [Adresse 23], Monsieur [W] [G], Monsieur [X] [B], Monsieur [J] [I], Monsieur [F] [C] et Madame [Z] [M] ont un intérêt à agir ;

- Déclarer que le Syndicat Coopératif [Adresse 23], Monsieur [W] [G], Monsieur [X] [B], Monsieur [J] [I], Monsieur [F] [C] et Madame [Z] [M] ont qualité pour agir ;

- Déclarer recevables et bien fondées les demandes du Syndicat Coopératif [Adresse 23], de Monsieur [W] [G], de Monsieur [X] [B], de Monsieur [J] [I], de Monsieur [F] [C] et de Madame [Z] [M] ;

À titre principal :

- Déclarer opposable à l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL le Cahier des charges de [O] [D] du 16 février 1834 ;

En conséquence,

- Ordonner à l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL de cesser toute utilisation de la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] comme cour de récréation ou d’activité de loisir, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d’un mois qui courra à partir de la signification du présent jugement ;

À défaut,

- Ordonner la fixation des récréations des élèves d’une durée maximale de 30 minutes le matin et 30 minutes l’après-midi sur la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] ;

- Ordonner que les activités extrascolaires et périscolaires aient désormais lieu dans l’ancienne cour de récréation de l’École Montessori Internationale et non plus sur la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] ;

À titre subsidiaire :

- Déclarer que l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL causent des troubles sonores et visuels anormaux de voisinage au Syndicat Coopératif [Adresse 23], à Monsieur [W] [G], à Monsieur [X] [B], à Monsieur [J] [I], à Monsieur [F] [C] et à Madame [Z] [M] ;

En conséquence,

- Ordonner à l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL de cesser toute utilisation de la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] comme cour de récréation ou d’activité de loisir, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d’un mois qui courra à partir de la signification du présent jugement ;

À défaut,

- Ordonner la fixation des récréations des élèves d’une durée maximale de 30 minutes le matin et 30 minutes l’après-midi sur la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] ;

- Ordonner que les activités extrascolaires et périscolaires aient désormais lieu dans l’ancienne cour de récréation de l’École Montessori Internationale et non plus sur la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] ;

À titre plus subsidiaire :

- déclarer que l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL engagent leur responsabilité civile délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil à l’égard du Syndicat Coopératif [Adresse 23], de Monsieur [W] [G], de Monsieur [X] [B], de Monsieur [J] [I], de Monsieur [F] [C] et de Madame [Z] [M] ;

En conséquence,

- ordonner à l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL de cesser toute utilisation de la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] comme cour de récréation ou d’activité de loisir, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d’un mois qui courra à partir de la signification du présent jugement ;

À défaut,

- ordonner la fixation des récréations des élèves d’une durée maximale de 30 minutes le matin et 30 minutes l’après-midi sur la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] ;

- ordonner que les activités extrascolaires et périscolaires aient désormais lieu dans l’ancienne cour de récréation de l’École Montessori Internationale et non plus sur la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] ;

En tout état de cause :

- débouter l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL de leurs demandes, fins et conclusions ;

- écarter les pièces adverses n°12 et 15 des débats ;

- prendre acte de l’acceptation formulée par la SCI ARC-EN-CIEL de rembourser aux demandeurs la somme de 14.200,12 euros correspondant au coût de la construction de du mur acoustique et de l’y condamner au besoin ;

- ordonner la remise en état de la limite des parcelles cadastrées n°AT[Cadastre 11]
et n°AT[Cadastre 9] par la plantation d’arbres de haute tige et ce, sous astreinte de
500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- ordonner la reconstruction à l’identique du mur entre la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 11] et l’ancienne cour de récréation située sur la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 8] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- condamner solidairement l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL à payer à chacun des demandeurs la somme de 15.000 euros en réparation du trouble collectif de jouissance né de la violation du cahier des charges de [O] [D] du 16 février 1834 et des troubles anormaux du voisinage ;

- condamner solidairement l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL à payer à chacun des demandeurs la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral lié aux troubles anormaux ;

- condamner solidairement l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL à verser au titre de la perte de valeur vénale de leur bien immobilier les sommes de :

o 8.400 euros à Monsieur [W] [G] ;
o 24.750 euros à Monsieur [J] [I] ;
o 6.000 euros à Monsieur [F] [C] ;
o 9.300 euros à Monsieur [X] [B].

- condamner solidairement l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL à verser au titre du préjudice financier les sommes de :

o 3.978,18 euros à Monsieur [W] [G] pour les travaux à faire réaliser ;
o 5.576,64 euros à Monsieur [W] [G] pour les travaux déjà réalisés ;
o 12.033,15 euros à Monsieur [J] [I] pour les travaux déjà réalisés ;
o 10.979,65 euros à Monsieur [J] [I] pour les travaux à faire réaliser ;
o 9.056,89 euros à Monsieur [X] [B] pour les travaux à faire réaliser ;
o 8.641,97 euros à Madame [Z] [M] pour les travaux déjà réalisés ;
o 11.100 euros à Madame [Z] [M] pour les travaux à faire réaliser ;

- condamner in solidum l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL à payer à chacun des demandeurs la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

- condamner in solidum l’École Montessori Internationale et la SCI ARC-EN-CIEL aux entiers dépens.

Ils font valoir que :
- il y a eu une tentative de conciliation qui s’est toutefois soldée par un échec faute pour le Syndicat Coopératif [Adresse 23] d’obtenir des solutions satisfaisantes de la part de la partie adverse,
- le syndicat subit, a minima, un trouble économique lié à la perte de valeur de son fond et se trouve donc recevable à agir,
- les nuisances sonores et visuelles ont un caractère collectif en raison de leur importance et de leur étendue, outre un caractère général ressenti par l'ensemble des copropriétaires,
- cette gêne collective rend recevable la présente action du syndicat des copropriétaires.
- L’École Montessori Internationale est une société commerciale à raison de sa forme et ce quel que soit son objet social,
- le caractère de son activité civile ou commerciale importe peu,
- le Parc de [Localité 21] (et donc tout ce qui s’y trouve) est régi par les dispositions du cahier des charges de [O] [D] du 16 février 1834,
- la SCI ARC-EN-CIEL a violé la destination du bien convenue contractuellement avec la société venderesse ETIMMO qui prévoyait que le bien était destiné à un jardin d’agrément ce qui constitue un manquement évident et délibéré à ses obligations contractuelles de la part de la SCI ARC-EN-CIEL,
- les défenderesses n’ont pas communiqué le bail commercial les liant,
- le cahier des charges impose une obligation contractuelle de ne pas nuire par le bruit qui s’applique aux professions civiles, commerciales, industrielles et autres pouvant nuire par le bruit,
- le Parc de [Localité 21] est toujours régi par le cahier des charges élaboré sous le contrôle de [O] [N] et toutes ses contraintes et servitudes sont toujours en vigueur,
- l’Association Syndicale du Parc de [Localité 21] (ASP), établissement public administratif placée sous la tutelle du préfet, a pour objectif et ambition de veiller aux intérêts des associés et de préserver la pérennité du Parc, dans le respect du cahier des charges hérité des obligations de [O] [N],
- le cahier des charges de [O] [N] est reconnu comme étant un acte judiciaire de droit privé,
- les demandeurs n’ont jamais entendu remettre en cause l’implantation de l’école, mais seulement l’utilisation de la nouvelle parcelle litigieuse pour l’organisation de ses nombreuses pauses et celles des autres organismes occasionnant un bruit perpétuel,
- l’implantation pérenne d’ autres établissements au fonctionnement différent ne saurait en l’état justifier et tolérer l’activité bruyante litigieuse de l’École Montessori Internationale,
- l’École Montessori Internationale accueille chaque année environ 110 enfants et la moitié de cet effectif est présent dans la cour de récréation en même temps à des heures différentes entraînant un bruit généré en continu,
- ils versent aux débats de multiples mesures des bruits générés par les enfants lors des temps de récréations et lors des activités extrascolaires/garderie, à plusieurs moments de la journée,
- les démarches engagées tendant à la diminution du bruit et à l’édification d’un mur démontrent la reconnaissance officielle par Madame [Y] [P], directrice de l’établissement, de l’anormalité du bruit subi,
- les mesures qu’ils ont réalisé oscillent entre 60 et 85 décibels,
- les pics de décibels des bruits enregistrés par les demandeurs et le commissaire de justice apparaissent pénibles et risqués pour la santé des copropriétaires, en raison de leur fréquence,
- les attestations des consorts [R]-[V] et [E]-[A] ne respectent pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ce qui justifie qu’elles soient écartées,
- l’école se situe au sein d’un quartier pavillonnaire calme et proche de la forêt de [Localité 21] et ce, en limite de parc, à environ 500 mètres de la sortie de cette commune, de sorte que les nuisances sonores s’y font plutôt rares,
- il est patent que des temps de récréations d’une durée de 15 à 30 minutes ne peuvent pas caractériser un trouble anormal de voisinage en milieu urbain. Tel n’est en revanche pas le cas des temps de récréations cumulés instaurés par l’École Montessori Internationale pouvant parfois aller jusqu’à 5 heures sans discontinuer,
- la garderie du Club [17] est ouverte pendant les week-ends et les vacances scolaires,
- la prétendue cessation d’activités du Club [17] ne saurait en tout état de cause effacer les dommages occasionnés aux demandeurs liés aux nuisances générées entre les mois de novembre 2020 et d’août 2023,
- ni la société ARC EN CIEL ni l’École Montessori Internationale n’ont pris aucune mesure afin de limiter au mieux les nuisances sonores apparaissant préjudiciables pour les demandeurs malgré leurs nombreuses réclamations,
- l’utilisation massive de la parcelle litigieuse par de nombreux enfants entraîne comme conséquence des désordres de circulation et de stationnement de la part de leurs parents. Outre la vue sur ces véhicules alignés devant la Résidence, il devient désormais compliqué pour les cinq copropriétaires ou leurs locataires de sortir leur véhicule de leur parking privatif,

- il existait autrefois une dizaine de thuyas d’une hauteur de 4-5 mètres sur le terrain de l’École Montessori Internationale, en limite des parcelles cadastrées n°AT[Cadastre 8] et AT[Cadastre 11] à proximité de la parcelle appartenant à la [Adresse 23]. Ces arbres auraient été coupés au cours des mois de janvier 2021 et de mai 2021, au prétexte que ces arbres auraient été malades,
- la vue dégagée entre les terrains cadastrés n°AT[Cadastre 6] et AT[Cadastre 11] constitue un préjudice visuel incompatible avec le règlement du parc de [Localité 21] depuis l’abattage de cette végétation,
- l’École Montessori Internationale s’est par la suite engagée auprès de la [Adresse 23] à revégétaliser la limite de parcelles dans le but de reconstituer l’écran visuel d’antan,
- vu la taille actuelle des végétaux mis en place, leur croissance ne permettra pas de faire cesser le préjudice visuel subi par les demandeurs avant de nombreuses années,
- le rideau végétal masquait la vétusté de l’établissement scolaire et la présence des nombreux climatiseurs installés sur son toit,
- depuis la coupe des arbres, ils souffrent particulièrement de la visibilité dégagée sur l’intérieur de leurs appartements dès lors qu’il est désormais loisible pour tous les usagers de la nouvelle cour de récréation d’observer les copropriétaires au cours de leurs activités, et inversement,
- les nuisances sonores et visuelles leur ont occasionné des préjudices financiers, esthétiques et moraux,
- les nuisances sonores et visuelles constituent indéniablement un fait générateur (en l’occurrence une faute) à l’origine des nombreux dommages qu’ils ont subis,
- l’inertie des parties défenderesses dans la recherche de solutions est également fautive,
- les préjudices présentent un lien de causalité direct avec les nuisances visuelles et sonores engendrées par l’utilisation de la parcelle litigieuse,
- ils ont fait procéder en janvier 2023 à l’édification d’un mur anti-bruit sur leur parcelle cadastrée n°AT166 dont il résulte que si le bruit semble réduit en rez-de-jardin, celui-ci reste insupportable pour les demandeurs résidant aux étages de la Résidence,
- les défenderesses n’ont pas pris toutes les mesures de précaution tendant à la réduction des nuisances sonores liées aux cris des élèves pendant les temps de récréation ou des usagers des autres activités périscolaires et extrascolaires,
- ils prennent acte de l’engagement pris par la SCI ARC-EN-CIEL de prendre en charge le coût de la construction du mur édifié, et par conséquent de rembourser la somme de 14.200,12 euros correspondant au coût de la construction du mur acoustique,
- ils sont en droit de solliciter l’allocation de dommages-intérêts en raison des troubles de jouissance directement et personnellement subis, nés de la violation du cahier des charges de [O] [D] du 16 février 1834,
- le préjudice collectif de jouissance devra être apprécié à compter du 5 février 2021, date de la première dénonciation des bruits à Madame [Y] [P] par lettre recommandée avec avis de réception,
- deux copropriétaires (Monsieur [X] [B] et Monsieur [J] [I]) ainsi que la locataire de Monsieur [G], sont désormais en télétravail, de sorte qu’ils se trouvent quasi quotidiennement à leur domicile. Compte tenu des bruits générés, il leur est désormais devenu impossible de profiter paisiblement du jardin de la copropriété, de leur terrasse, mais également de leur propre bien en laissant les fenêtres ouvertes,
- le bruit est audible à l’intérieur des habitations, y compris avec les fenêtres fermées,
- ils ressentent ainsi un sentiment d’enfermement forcé alors qu’ils se trouvent chez eux,
- le préjudice moral subi par l’ensemble des demandeurs est constitué par :
- les nuisances sonores/visuelles anormales,
- toutes les démarches accomplies dans le cadre de la présente procédure : les courriers adressés à Madame [Y] [P], les courriers adressés à la mairie de [Localité 21], les courriers adressés à l’ASP, la phase de conciliation l’action devant le Tribunal Judiciaire,
- les incertitudes quant à la remise en état des lieux,
- les nuisances les empêchent ainsi que les membres de leur famille d’exercer une quelconque activité demandant un peu de concentration, de télétravailler, de lire, de manger à l’extérieur pendant la semaine ou en famille pendant la récréation du midi et la garderie en soirée,
- les nuisances entraînent une perte de la valeur vénale des biens immobiliers qui peut être fixée à 1,5 % du prix de vente,
- ils ont subi un préjudice financier en raison des travaux d’isolation phonique qu’ils ont dû réaliser,
- la plantation de végétaux inadaptés par les défenderesses s’avère insuffisante et compte tenu de la gêne occasionnée et de l’inertie des défendeurs depuis 2021, une astreinte devra nécessairement être prononcée dans le but de contraindre les défendeurs à agir dans les meilleurs délais.
- il apparaît indispensable que le mur qui séparait la parcelle n°AT[Cadastre 11] de la cour de récréation située sur la parcelle cadastrée n°AT[Cadastre 8] puisse être reconstruit à l’identique dans les meilleurs délais, si le Tribunal entendait ordonner la réalisation des récréations au sein de l’ancienne cour de récréation, ce mur permettant de réduire la propagation du bruit émis par les différents usagers de l’ancienne cour de récréation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la SCI ARC-EN-CIEL et la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL demandent au tribunal, de :

Vu l’article 544 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les articles 695 et suivants et 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,

- Constater que l’activité exercée par la société E.M.I Les Rayons de Soleil est de nature civile;

- Constater que l’activité exercée par la société E.M.I Les Rayons de Soleil est conforme au Plan Local d’Urbanisme de [Localité 21], au Cahier des Charges de [O] [D] du 16 février 1834 et au Règlement Intérieur du Parc de [Localité 21] ;

- Constater qu’aucune nuisance sonore et visuelle anormale n’est imputable aux sociétés SCI Arc-En-Ciel et E.M.I Les Rayons de Soleil ;

En conséquence,

- Débouter le Syndicat Coopératif [Adresse 23], Monsieur [W] [G], Monsieur [X] [B], Monsieur [J] [I], Monsieur [F] [C] et Madame [Z] [M] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions, à l’exception de leur demande par laquelle ils sollicitent la prise en charge par les sociétés SCI Arc-En-Ciel et E.M.I Les Rayons de Soleil des frais de construction du mur sis sur la parcelle cadastrée AT [Cadastre 6] ;

- Prendre acte que la société SCI Arc-En-ciel accepte de verser la somme de 14.200,12 euros à Monsieur [W] [G], Monsieur [X] [B], Monsieur [J] [I], Monsieur [F] [C], Madame [Z] [M] et au Syndicat Coopératif [Adresse 23] au titre des frais de construction du mur édifié par ces derniers sur la parcelle cadastrée n°AT [Cadastre 6] ;

- Condamner in solidum le Syndicat Coopératif [Adresse 23], Monsieur [W] [G], Monsieur [X] [B], Monsieur [J] [I], Monsieur [F] [C] et Madame [Z] [M] à verser à la société SCI Arc-En-ciel et à la société E.M.I. Les Rayons de Soleil, chacune, la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner in solidum le Syndicat Coopératif [Adresse 23], Monsieur [W] [G], Monsieur [X] [B], Monsieur [J] [I], Monsieur [F] [C] et Madame [Z] [M] aux entiers dépens de l’instance et autoriser Maître Oriane Dontot à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elles font valoir que :
- l’activité des établissements privés de formation et d'enseignement, bien qu'ils bénéficient du statut des baux commerciaux, est de nature civile,
- en application de l’article 544 du code civil, il est impossible d’enjoindre au nouveau propriétaire de maintenir l’immeuble à l’affectation déterminée par le titre de propriété,
- la SCI ARC-EN-CIEL qui ne s’est jamais engagée à maintenir un usage de jardin d’agrément, a pu légitimement, en vertu de son droit de propriété, modifier la destination du bien acquis,
- la portée du Cahier des Charges de [O] [D] est à relativiser dès lors que ce document est ancien et qu’il a été rédigé à une période où l’urbanisation était bien moindre,
- les clauses du Cahier des Charges de [O] [D] afférentes à la réglementation du bruit s’appliquent aux activités de commerce,
- l’activité exercée par la société E.M.I Les Rayons de Soleil est de nature civile. Elle n’entre donc pas dans le champ d’application de la clause susvisée du Cahier des Charges de [O] [D],

- l’implantation pérenne d’autres établissements permet d’attester de la légitimité de la présence de ce type de structures dans la zone concernée et du caractère abusif des prétentions des demandeurs,
- s’il est incontestable que les enfants qui jouent dans la cour de la parcelle AT[Cadastre 11] font du bruit, ce bruit n’est en rien anormal,
- l’Ecole Montessori Internationale se situe au cœur de la ville de [Localité 21], où les nuisances sonores sont nombreuses et fréquentes,
- les écoles sont des organismes d’utilité publique et il résulte du bon sens qu’il est nécessaire pour le développement des enfants que ces derniers passent des moments en extérieur lorsqu’ils sont à l’école,
- l’utilisation de la cour de la parcelle AT [Cadastre 11] est limitée et encadrée par les horaires suivants :
❖ En période scolaire :
− De 11h00 à 12h00 pour les classes de l'école maternelle ;
− De 13h00 à 14h00 pour les classes de l’école primaire.

Aussi, très ponctuellement, des cours de jardinage par petits groupes sont organisés par les enseignants.

❖ Activités extrascolaires en période scolaire : maximum 1 heure de 16h30 à 18h30.
- le Collège Montessori International et le Club Boaly ont cessé leur activité en août 2023,
- l’établissement scolaire ne détient pas d’équipements d’accrobranche et n’entend aucunement en installer,
- le bruit des enfants qui utilisent la cour située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] est donc temporaire, diurne et la semaine (hors week-ends et jours fériés). Il ne peut pas, par conséquent, constituer un trouble anormal du voisinage,
- les demandeurs ne justifient leur propos sur les nuisances visuelles par aucun élément probant. Leurs affirmations sont d’ailleurs dépourvues de sérieux tant elles sont démesurées et exagérées,
- avant de procéder à la coupe des arbres, la société SCI Arc-En-Ciel a sollicité l’accord du régisseur du parc de [Localité 21] qui a confirmé la nécessité de les couper,
- 2 lauriers et 11 photinias ont été replantés, ces derniers étant des plantes de haie à feuillage persistant et à la croissance rapide,
- la parcelle AT [Cadastre 11] est arborée et végétalisée et les végétaux présents sont régulièrement entretenus,
- en tout état de cause, il convient de rappeler que les thuyas se situaient entre deux parcelles qui appartiennent en pleine propriété à la société SCI Arc-en-Ciel et que la décision de couper les arbres relève du seul choix du propriétaire qui n’a nullement besoin de l’autorisation de ses voisins,
- depuis l’acquisition de la parcelle cadastrée AT [Cadastre 11] en 2021, le nombre d’élèves de l’établissement n’a pas augmenté. Il n’y a donc pas d’« utilisation massive » de la parcelle AT[Cadastre 11] entraînant des désordres de circulation et de stationnement,
- les emplacements de stationnement qui se situent dans cette zone sont gratuits. Ils sont donc très convoités, notamment par les personnes qui souhaitent garer leur véhicule avant de se rendre à la gare de [Localité 21] située à proximité et par les personnes se rendant au marché qui a lieu chaque mercredi et chaque samedi à quelques minutes à pied,
- le « rideau végétal » invoqué par les demandeurs masquant les climatiseurs sera donc bientôt rétabli,
- la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL accepte de prendre en charge le coût de la construction du mur édifié dès lors qu’elle en avait elle-même initié le projet,
- le bruit des enfants n’est susceptible de causer aucun trouble « anormal ». Le principe de la réparation ne peut donc pas être admis,
- le non-respect d'un règlement ne peut caractériser en lui-même l'anormalité d'un trouble. À l'inverse, le fait de se conformer à une réglementation n'exonère pas l'auteur de la nuisance de sa responsabilité en matière de troubles anormaux de voisinage,
- les demandeurs affirment en des termes généraux avoir subi un grand nombre de préjudices mais sans jamais concrètement justifier le préjudice et le lien de causalité avec l’activité de l’école,
- il en va de même pour le quantum de la plupart de leurs demandes qui n’est fondé sur aucun document concret,
- la demande indemnitaire relative à la perte de valeur des biens n’est donc pas justifiée,
- la demande de revégétalisation est sans objet dans la mesure où la société SCI Arc-En-Ciel a d’ores et déjà fait replanter des arbres dans la zone concernée,
- les demandeurs semblent ignorer que compte tenu des caractères et attributs du droit de propriété, le propriétaire d’une parcelle ne peut en aucun cas contraindre le propriétaire de la parcelle voisine à édifier une construction sur son bien.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mars 2025 et mise en délibéré au
15 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu d’indiquer qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les prétentions des demandeurs tendant à voir déclarer leur action recevable dès lors que la présente juridiction n’est saisie d’aucune fin de non-recevoir concernant leur intérêt ou leur qualité à agir.

1. Sur la violation alléguée des clauses du cahier des charges de [O] [D] du 16 février 1834

Il résulte des statuts de l’association syndicale autorisée du Parc de Maisons-[D], établissement public administratif, les stipulations suivantes :

« Article 1er – Bases légales
L’Association syndicale, telle qu’elle est définie par les articles ci-après, est soumise à toutes les règles et conditions édictées par les lois et décrets applicables en la matière et, en outre, aux dispositions particulières spécifiées par le Cahier des Charges de [O] [D], par les présents Statuts et par l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret d’application du 3 mai 2006.
Article 2. Objet social
1. Cette Association syndicale a pour objet la mise en valeur et la conservation de ses propriétés en particulier par l’exécution des travaux relatifs à l’entretien, l’amélioration, les embellissements de toute nature des chemins, routes, allées cavalières, places, squares, bassins, avenues, réserves boisées et autres accessoires du Parc de [Localité 21] dont elle est propriétaire, ainsi que tous aménagements favorisant l’agrément de tous.
2. Elle assure la gestion, la préservation, la garde et la surveillance générale de son patrimoine, et en réglera l’utilisation selon les clauses, charges et conditions du Cahier des Charges du 16 février 1834 et de tous règlements édictés.
3. L’ASP sera attentive à l’application par tous les propriétaires associés des dispositions du Cahier des Charges de [O] [D], acte judiciaire de droit privé s’imposant à tous les propriétaires et annexé à leur titre de propriété : En particulier : “de ne pouvoir former ou laisser former … aucun établissement insalubre, des usines, des manufactures, des exploitations, ni commerce, ni industrie, ni en un mot exercer un état quelconque pouvant nuire, soit par le bruit soit par l’odeur “, conformément à l’article 6 du Cahier des Charges. En cas de manquements préjudiciables à son environnement, l’ASP pourra faire valoir ses droits par toutes voies légales devant les tribunaux compétents.

Article 3. Périmètre et membres

1. Conformément aux dispositions l’ordonnance du 1er juillet 2004, les droits et obligations des propriétaires qui dérivent de la constitution de l’association sont attachés aux immeubles ou parties d’immeubles compris dans le périmètre du Parc et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre
2. Le plan périmétral tel que défini dans la délibération du 3 mars 1968 est également annexé aux présents Statuts. Les biens compris dans le périmètre et propriétés de l’Association Syndicale ne font l’objet ni de cotisation, ni de convocation à l’Assemblée des propriétaires.
3. Lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre, avis de la mutation doit être donné à l’ASP qui peut faire opposition pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
4. Le Président de l’ASP tient à jour l’état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d’un immeuble inclus dans le périmètre de l’association doit lui être notifiée par le notaire qui en fait le constat.
5. Le propriétaire d’un bien inclus dans le périmètre doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et des clauses, charges et conditions découlant du Cahier des Charges. Il doit informer le locataire éventuel de cet immeuble de cette inclusion et de ses servitudes.
6. La redevance syndicale est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année. Toute mutation ayant eu lieu avant le 1er janvier devra être déclarée par le propriétaire ou son notaire avant le 31 janvier de cette même année. En cas d’omission, il conservera la qualité de membre de l’Association pour le paiement des redevances syndicales de ladite année conformément aux dispositions de l’article 53 du décret du 3 mai 2006 ».

Il ressort par ailleurs du Cahier des Charges de [O] [D] du 16 février 1834, les stipulations suivantes :
« CHARGES, CLAUSES ET CONDITIONS
Chaque vente sera faite sous les charges, clauses et conditions ci-après exprimées, que chacun des acquéreurs sera obligé d’exécuter et accomplir, en tout leur contenu : [...]
6° De ne pouvoir former ou laisser former par des locataires ou sous locataires, soit du terrain vendu, soit des constructions à y élever, aucun établissement insalubre, des usines, des manufactures, des exploitations, un commerce, ni industrie, ni en un mot, exercer un état quelconque, pouvant nuire, soit par le bruit, soit par l’odeur ».

Il résulte de l’acte de vente du 16 mars 2021 par lequel la SCI ARC-EN-CIEL a acquis la parcelle AT [Cadastre 11] et en particulier des mentions figurant en page 14 et suivantes qu’une copie entière du Cahier des Charges précité a été jointe à l’acte, que la clause précitée a été intégralement reproduite en page 15 et qu’il a été rappelé en page 16 que « l’acquéreur, par le seul fait de la réalisation des présentes, deviendra membre de plein droit de ladite ASSOCIATION SYNDICALE DU PARC DE [Localité 21] ».

Il en résulte que la SCI ARC-EN-CIEL et par voie de conséquence, sa locataire, la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL sont soumises au respect du Cahier des Charges de [O] [D].

A ce stade, il sera rappelé que si un règlement de copropriété prohibe expressément les activités générant des nuisances, mais sans comporter une liste de commerces interdits, la seule constatation de l'existence de ces nuisances liées à l'exploitation d'un commerce de restauration doit entraîner la cessation de l'activité ( Cass. 3e civ., 13 nov. 2013, n° 12-26.121).
Par analogie, il y a lieu de considérer que le même principe s’applique en matière d’association syndicale.

S’agissant de l’application de la clause du cahier des charges à la SCI ARC-EN-CIEL et la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL, il ressort de celle-ci qu’elle est rédigée en des termes généraux notamment par la référence « en un mot, exercer un état quelconque » de sorte que la constitution de l’ensemble des activités générant des nuisances sonores est prohibée.

Il en ressort qu’il est parfaitement indifférent compte tenu des termes généraux employés que l’activité soit exercée sous un statut civil ou commercial.

Contrairement aux indications des défenderesses, il est également indifférent que d’autres établissements soient déjà présents au sein du secteur couvert par le Parc de [Localité 21] dès lors que la clause du cahier des charges précitée ne prohibe pas la présence d’établissements d’enseignement mais uniquement les nuisances sonores qui peuvent en découler.

S’agissant des nuisances sonores, les défenderesses reconnaissent en page 17 de leurs conclusions « s’il est incontestable que les enfants qui jouent dans la cour de la parcelle AT[Cadastre 11] font du bruit, ce bruit n’est en rien anormal ».

Il est donc établi que l’utilisation de la parcelle AT[Cadastre 11] par la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL occasionne des nuisances sonores au préjudice des demandeurs voisins immédiats de ladite parcelle et la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL ne justifie d’aucune démarche en vue de faire cesser ces nuisances. Cette seule constatation suffit à caractériser un manquement au cahier des charges précité dont les stipulations n’exigent pas qu’un caractère anormal des nuisances sonores soit caractérisé.

En conséquence, il y a lieu de faire droit aux prétentions des demandeurs et il sera enjoint à la SCI ARC-EN-CIEL et la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL de cesser toute utilisation de la parcelle cadastrée n°AT [Cadastre 11] à titre de cour de récréation ou pour toute activité de loisir générant des nuisances sonores dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour permettre à la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL de revoir son organisation pour la nouvelle année scolaire et sous astreinte suivant les termes prévus au dispositif.

En revanche, la présente juridiction ne saurait s’immiscer dans la gestion de l’établissement en lui ordonnant d’utiliser l’ancienne cour de récréation et de clôturer celle-ci vis-à-vis de la parcelle n°AT [Cadastre 11], la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL pouvant organiser librement les lieux et temps de récréation en dehors de la parcelle litigieuse sous la seule condition de ne pas générer de nouvelles nuisances sonores.

Les prétentions des demandeurs sur ce point seront donc écartées.

2. Sur la demande que soient écartées les pièces des défenderesses n°12 et 15

Cette demande est sans objet dès lors qu’elle concerne des attestations produites dans le cadre de l’appréciation des nuisances sonores sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

Elle sera donc écartée.

3. Sur la prise en charge du coût de la construction du mur acoustique

La SCI ARC-EN-CIEL acceptant de prendre en charge les frais de construction d’un mur acoustique d’un montant de 14.200,12 euros, il y a lieu de la condamner à payer cette somme aux demandeurs.

4. Sur la demande de remise en état de la limite des parcelles cadastrées
n° AT[Cadastre 9] et AT [Cadastre 11] par la plantation d’arbres de haute tige

4.1 sur le non-respect du règlement intérieur du Parc de [Localité 21]

A titre liminaire, il convient d’indiquer qu’il n’appartient pas au tribunal de tirer « toutes les conséquences du silence gardé » par les défenderesses sur la consultation préalable de l’Association Syndicale dès lors que les demandeurs n’en tirent aucune conséquence juridique ni soutien à leurs demandes.

Pour le surplus, l’article I. Abattage d’arbres du chapitre 2 du règlement intérieur du Parc de [Localité 21] prévoit que tout arbre abattu doit être remplacé par un arbre de haute tige.

Si le règlement intérieur ne donne pas de définition du mot arbre ni de la catégorie « arbre de haute tige », il est certain que cette stipulation ne saurait avoir pour objet de remplacer systématiquement tout arbre abattu par un arbre de haute tige.
Il y a donc lieu de considérer que les rédacteurs de la dite clause ont entendu prévoir que tout arbre de haute tige soit remplacé par un arbre équivalent et non que tout arbre même de taille modeste soit nécessairement remplacé par un arbre de haute tige.

En l’espèce, il n’est ni prétendu ni démontré que les arbres abattus étaient des arbres de haute tige. En conséquence, les demandeurs sont mal fondés à invoquer ces stipulations à l’encontre des défenderesses pour exiger leur remplacement par des arbres de haute tige.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

4.2 sur le trouble anormal du voisinage

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage (Cass. 2e civ., 21 janv. 2021, n° 19-22.863, F-D).

Il appartient au demandeur de démontrer l’anormalité du trouble.

Sur la preuve de l’existence d’un trouble anormal, les demandeurs indiquent en page 38 de leurs conclusions « il existait autrefois une dizaine de thuyas d’une hauteur de 4-5 mètres sur le terrain de l’École Montessori Internationale, en limite des parcelles cadastrées n°AT[Cadastre 8] et AT[Cadastre 11] à proximité de la parcelle appartenant à la [Adresse 23] ».

Or, il est constant que ces deux parcelles sont les parcelles occupées par la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL. Les demandeurs ne peuvent donc prétendre que l’abattage de ces arbres serait à l’origine d’une vue directe depuis la parcelle [Cadastre 11] sur leurs appartements dès lors que ces arbres ne se trouvaient pas entre celle-ci et leur parcelle mais entre les deux parcelles de leurs voisins.

Cet état de fait est d’ailleurs confirmé par le procès-verbal de Maître [U] du
14 avril 2022 et particulièrement de la photographie n°8 qui fait apparaître que les troncs des arbres coupés ne sont pas parallèles à la clôture séparative entre la parcelle des défenderesses et celles des demandeurs mais perpendiculaires à celle-ci, l’alignement se trouvant parallèle à un mur semblant délimiter anciennement les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 11].

Il en résulte qu’il n’est absolument pas démontré que l’abattage de ces arbres ait pu créer une vue depuis la parcelle [Cadastre 11] sur la parcelle des demandeurs ni même depuis la parcelle [Cadastre 8] dès lors que derrière ces arbres se trouvaient un mur.

S’agissant de la vue sur des climatiseurs sur le toit de l’école, les demandeurs ne produisent aucune pièce ou photographie pour démontrer qu’antérieurement à la coupe des thuyas, les climatiseurs n’étaient pas visibles. S’agissant de la vue actuelle, ils se réfèrent uniquement à une photographie en pièce 46 dont il n’est pas même précisé exactement l’emplacement de la prise de vue au-delà de l’indication « prise chez M. [G] et M. [B] ».

En tout état de cause, il convient de rappeler que toute modification du bâti ne peut constituer un trouble anormal du voisinage que dès lors qu’il en résulte une perte de vue d’une qualité particulière et appréciée dans son ensemble.

Dès lors, les éléments rapportés par les demandeurs ne démontrent ni la réalité de la perte de vue ni la qualité particulière de la vue qui aurait été perdue.

En conséquence, ils ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes à ce titre.

5. Sur les demandes de dommages-intérêts présentés par les demandeurs

5.1 sur la demande présentée en réparation d’un trouble collectif de jouissance

L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Il résulte de ce texte que le syndicat peut agir pour obtenir réparation des préjudices individuels qui ont été ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, revêtant de la sorte un caractère collectif notamment en matière de nuisances sonores (Cass. 3e civ., 26 janv. 2010, n° 08-21.438). Conformément au texte précité, cette action peut s’exercer conjointement avec un ou plusieurs copropriétaires.
Toutefois, s’agissant d’un préjudice dont souffre la collectivité des membres du syndicat, les dommages-intérêts ne peuvent être alloués pour la réparation du préjudice collectif qu’au syndicat.

En l’espèce, il est établi que l’ensemble des membres de la copropriété ont souffert des nuisances sonores générées par l’école défenderesse de la même manière. L’existence d’un préjudice de jouissance collectif est donc caractérisé.

Les demandeurs fixent légitimement le point de départ de leur préjudice au
5 février 2021, date du courrier recommandé envoyé à la directrice de la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL pour faire état des nuisances subies.

Il en résulte un préjudice de jouissance collectif subi sur une durée de plus de quatre années qui justifie une réparation à hauteur de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts que les défenderesses seront condamnées in solidum à verser au syndicat demandeur.

5.2 Sur la demande de préjudice moral présentée par chacun des copropriétaires

La demande présentée à ce titre se réfère pour partie aux nuisances visuelles dont la réalité n’a pas été établie.

Surtout, les demandeurs n’établissent pas en quoi ils auraient subi chacun individuellement un préjudice distinct du préjudice subi par eux de manière collective du fait des nuisances sonores.

En conséquence, ils ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes à ce titre.

5.3 Sur la demande de réparation de la perte de la valeur vénale des biens immobiliers

Aucun des demandeurs n’allègue ni démontre avoir vendu ou tenté de vendre son bien immobilier depuis le début de l’année 2021.

Dès lors, le préjudice invoqué apparaît purement hypothétique, a fortiori dès lors qu’il est ordonné par la présente décision que l’école cesse de faire réaliser les temps de récréation sur la parcelle litigieuse.

La réalité de ce préjudice n’étant pas démontré, les demandeurs en seront intégralement déboutés.

5.4 Sur la demande de réparation des préjudices financiers subis par les copropriétaires

Pour justifier de leur préjudice, les demandeurs versent aux débats diverses factures et divers devis pour des travaux de menuiserie réalisés dans leurs logements. Toutefois, ils ne produisent aucun avis technique ou expertise pour établir que ces travaux auraient été rendus nécessaires au regard des nuisances sonores subies et surtout auraient apporté une réelle amélioration de l’isolation phonique par rapport aux installations antérieures dont ils disposaient.

La réalité de leur préjudice n’est donc pas établie et ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

La SCI ARC-EN-CIEL et la société E.M.I LES RAYONS DE SOLEIL qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Dès lors, il y a lieu de les condamner à payer à chacun des demandeurs une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS