TJ 12202, 15 mai 2025, RG 25/00041

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00041 - N° Portalis DBWZ-W-B7J-DFFI
AFFAIRE : [U] [T] C/ [Y] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laurence PIGUET

GREFFIÈRE : Eliane MAIURANO

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [T]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [E]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l'audience du 03 Avril 2025
Date de délibéré indiquée par le président : 15 Mai 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 avril 2015, Monsieur et Madame [O], aux droits desquels vient Monsieur [U] [T], ont donné à bail à Madame [Y] [E] un appartement à usage d'habitation, sis [Adresse 2] à [Localité 5] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Monsieur [U] [T] a assigné, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de RODEZ, Madame [Y] [E], (ci-après dénommé " le locataire ") afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- Constater par le jeu de la clause résolutoire le bail signé entre les parties est résilié de plein droit
- Entendre ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et dire qu'à défaut pour elle n'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de payer d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, avec au besoin le concours de la force publique
- La condamner à lui payer, à titre provisionnel, les sommes échues jusqu'au mois de décembre 2024 inclus correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation qui sont substituées au montant du loyer mensuel indexé et des charges du fait de la résiliation, soit 2.873,13 €.
- La condamner, à titre provisionnel, pour la période courant à compter du mois de janvier 2025, à payer au bailleur une indemnité d'occupation qui s'est substituée au montant mensuel du loyer indexé et des charges jusqu'à la libération effective des lieux
- Dire que les sommes échues au jour du commandement porteront intérêt au taux légal à partir du commandement de payer, et pour le surplus, à partir du jugement à intervenir
- La condamner à lui payer la somme de 800 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

L'affaire a été examinée à l'audience du 3 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [U] [T] a déclaré reprendre les demandes initiales de l'assignation et a actualisé le montant de sa dette.

A l'appui de leurs prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s'est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu'en date du 24 septembre 2024, il lui a été délivré un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l'invitait à régler l'ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n'a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

Madame [Y] [E], bien que régulièrement assignée selon les modalités de l'article 658 du Code de procédure civile, n'a pas comparu à l'audience et ne s'y est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En ne comparaissant pas, Madame [Y] [E] s'expose à ce qu'une décision soit rendue contre elle sur les seuls éléments fournis par Monsieur [U] [T].

En effet, aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur la saisine du juge des référés

Conformément à l'article 484 du Code de procédure civile, " l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires. "

L'article 834 de ce même Code dispose que " dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l'urgence et à l'absence de contestation sérieuse formulée l'encontre des prétentions des bailleurs, sont réunies.

2°) Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

3°) Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, modifiée dispose notamment :

Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil (…)

Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévu à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que " (…) A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience (…) "

En l'espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 24 septembre 2024, a été transmis à la CCAPEX le 27 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, l'assignation a régulièrement été notifiée au Préfet six semaines avant la présente audience.

Un rapport d'enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne que Madame [Y] [E] refuse tout accompagnement budgétaire et souhaite un déménagement au sein d'un T 2 HLM sur communes de [Localité 5], [Localité 4] ou [Localité 3] et mentionne notamment qu'elle ne dispose pas de permis de conduire.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

4°) Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l'audience, il a été notamment versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

- Le contrat de location souscrit par les parties,
- Le commandement de payer les loyers et de justifier d'une assurance visant la clause résolutoire du bail,
- Un décompte actualisé de la créance dont il résulte que la locataire reste toujours redevable de la somme de 4.542,33 € au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois d'avril 2025 comprise) arrêtée au 28 mars 2025.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire au bailleur.

5°) Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. "

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que " Toute clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes connus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. "

En l'espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résolution de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l'absence de dispositions transitoires, il convient d'appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s'acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu'il s'est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s'élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet évènement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Madame [Y] [E] n'ait pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois du commandement de payer, soit le 24 novembre 2024, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur les locataires, n'a pas été acquitté par le locataire après la délivrance de l'assignation l'informant de sa situation de débitrice. Cela caractérise, quelles que soient leurs propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

- Constater la résiliation du bail à compter du 24 novembre 2024
- Dire qu'à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu'il convient d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef
- Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles (soit actuellement 417,30 €), jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant du bailleur.

6°) Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile que " dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

L'équité commande en l'espèce qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [U] [T] qui a été contraint d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens d'instance pour faire valoir leurs droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 500 €.

7°) Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du Code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Madame [Y] [E], qui succombe en ce qu'elle a failli à ses obligations contractuelles, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la dénonce de l'assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du Code de procédure civile.

8°) Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS