TJ 83137, 15 mai 2025, RG 23/05128

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 23/05128 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MH5H

En date du : 15 mai 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mars 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

En présence de [F] [Z], attachée de justice, et [V] [G], auditrice

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [W], né le 01 Novembre 1954 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Me Xavier COLAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [H], née le 1er janvier 1955 à [Localité 7], Entrepreneur individuel, demeurant [Adresse 6] - [Localité 4]
représentée par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Xavier COLAS
Me Guillaume TATOUEIX - 0325

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 1974, M. [E] [W] a consenti à M. [I] [U] [X] un bail d'une durée de 9 ans portant sur un local à usage d’entrepôt d'une superficie de 120 m2, situé au [Adresse 2], devenue [Adresse 6], sur la commune d’[Localité 4].

Par acte authentique du 22 août 1980, M. [I] [U] a cédé son droit au bail à M. [S] [T].

Ce bail, dont le terme a été fixé au 30 juin 1983, s’est tacitement renouvelé.

Dans l’intervalle, M. [S] [T] a cessé son activité professionnelle.

Mme [Y] [H] a pris possession des lieux, aux lieu et place de M. [S] [T], son compagnon.

Le 1er décembre 2014, M. [E] [W] est décédé et a laissé pour lui succéder son fils, M. [D] [W].

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2021, M. [D] [W] a délivré à Mme [Y] [H] un congé portant refus de renouvellement du bail commercial.

En l’absence de restitution des locaux, il a été délivré à Mme [Y] [H], le 11 juillet 2022, une sommation de déguerpir.

Par courrier du 17 février 2023, M. [W] a sollicité la communication des attestations d’assurance afférentes au local loué, pour les années 2021 à 2023.

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2022, M. [E] [W] a fait assigner Mme [Y] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir notamment constater la présence sans droit ni titre de Mme [Y] [H] du local situé [Adresse 5] à [Localité 4], d'ordonner son expulsion et de la condamner à verser une indemnité d'occupation ainsi que des sommes provisionnelles au titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance en date du 4 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a dit qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande visant à qualifier le contrat de bail, a rejeté la demande d'expulsion, la demande d'indemnité d'occupation et les demandes de provision, et a condamné M. [D] [W] à verser une somme de 900€ à Mme [Y] [H] au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 août 2023, M. [D] [W] a fait assigner Mme [Y] [H] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d'expulsion du local situé [Adresse 5] à [Localité 4] suite au congé portant refus de renouvellement signifié le 27 décembre 2021, et aux fins de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et à des dommages et intérêts.

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Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 12 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [D] [W] demande au tribunal de :

CONSTATER la présence sans droit ni titre de Madame [Y] [H] et de tout occupant de son chef au sein du local situé sis [Adresse 5] [Localité 4] rétroactivement depuis le 1er juillet 2022 suite au congé portant refus de renouvellement du bail donné par le bailleur par acte d’huissier en date du 27 décembre 2021 ;
CONSTATER que le local est un entrepôt de stockage ;
DEBOUTER Madame [H] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

En conséquence,
ORDONNER l’expulsion de Madame [Y] [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, au besoin avec l’aide de l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNER Madame [Y] [H] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 1.040 € au titre de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre, outre le paiement des charges ainsi que les intérêts légaux rétroactivement depuis le 1er juillet 2022 ;
CONDAMNER Madame [Y] [H] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour déloyauté contractuelle ;
CONDAMNER Madame [Y] [H] à payer à Monsieur [D] [W] une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour les frais de remise en état ;
CONDAMNER Madame [Y] [H] à payer à Monsieur [D] [W] une somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en raison de son manquement contractuel d’avoir une assurance accessoire à l’occupation des locaux ;
DEBOUTER Madame [Y] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER Madame [Y] [H] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance lesquels inclus les frais de sommation de déguerpir en date du 11 juillet 2022 ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

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Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 6 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [Y] [H] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [D] [W] de l’intégralité de ses demandes ;
CONDAMNER Monsieur [D] [W] à payer une indemnité d’éviction à Madame [Y] [H] à hauteur de 15 000 euros ;
CONDAMNER Monsieur [D] [W] à verser 2 500 euros à Madame [Y] [H] en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [D] [W] aux entiers dépens.

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Par ordonnance du 7 janvier 2025 du juge de la mise en état, la clôture de la procédure a été fixée au 20 février 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 20 mars 2025.

A l'audience du 20 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le statut applicable au bail du 27 juin 1974

Aux termes de l'article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique "aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce".

M. [D] [W] soutient que le bail cédé à Mme [Y] [H] est un bail de stockage, c'est-à-dire un bail professionnel, et non un bail commercial puisqu'il n'y a pas de fonds de commerce.

L'exploitation d'un fonds de commerce est, en effet, l'une des conditions d'application du statut des baux commerciaux. L'existence d'un fonds de commerce suppose la réunion de divers éléments traditionnellement divisés en éléments incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial, droits de propriété industrielle) et en éléments corporels (marchandises et matériels).

En l'espèce, il ressort des pièces produites que Mme [Y] [H] est enregistrée en qualité d'entrepreneur individuel depuis le 15 octobre 1986 sous le n° SIRET 339 163 412 00010 dans la catégorie "Autres commerces de détail sur éventaires et marchés". D'autre part, M. [D] [W] admet que Mme [Y] [H] exerce une activité mobile de vente de produits sur des marchés et le congé portant refus de renouvellement du bail commercial signifié le 27 décembre 2021 indique que "Mme [Y] [H] a créé son entreprise dans ces locaux le 15 octobre 1986, ne s'étant immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulon que le 18 septembre 1989".

Or, il est admis que le statut des baux commerciaux s'applique au local de remise d'un marchand forain, s'il est établi qu'il est nécessaire à l'exploitation du fonds. Ainsi, la circonstance que Mme [Y] [H] n'accueille pas directement la clientèle au sein du local servant essentiellement d'entrepôt aux marchandises qu'elle vend sur les marchés ne signifie pas l'absence de fonds de commerce.

Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de dénier à Mme [Y] [H] l'application du statut des baux commerciaux pour l'entrepôt donné à bail par M. [D] [W].

Au surplus, les quittances de loyer sont adressées par M. [D] [W] à "[T] [S] et [H] [Y], [Adresse 6], [Localité 4]", précisant que la date d'échéance est "le 5 de chaque mois (comme stipulé sur le bail commercial)", le loyer portant sur "box brocante" pour un montant de 416€.

Quant au congé adressé par M. [D] [W] à Mme [Y] [H] le 27 décembre 2021 il s'intitule "congé portant refus de renouvellement du bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, article L. 145-9 du code de commerce". Il précise que le congé est donné en application des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce pour le 30 juin 2022 et que le bailleur offre le versement d'une indemnité d'éviction dont le montant sera déterminé par le tribunal à défaut d'accord.

Il résulte de tout ce qui précède que le statut des baux commerciaux s'applique au bail du 27 juin 1974 conclu entre M. [E] [W] et M. [I] [U], aux droits desquels se trouvent M. [D] [W] et Mme [Y] [H], et poursuivi tacitement depuis le 30 juin 1983.

Sur le versement d'une indemnité d'éviction

Aux termes des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce : " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce : " Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation…"
Il résulte des dispositions précitées que Mme [Y] [H] est en droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction par M. [D] [W].
L'indemnité d'éviction représente une indemnité de transfert dans le cas où le transfert de l'exploitation est économiquement viable. Elle est estimée en calculant le droit au bail. En cas d'impossibilité de transférer l'exploitation, l'indemnité principale correspond à la plus élevée des deux estimations relatives à la valeur du fonds de commerce et au droit au bail. Elle est, dans tous les cas, évaluée à la date la plus proche du départ effectif du preneur, c'est-à-dire à la date à laquelle le juge statue.
En l'espèce, s'agissant d'un entrepôt pour les marchandises vendues par Mme [Y] [H] sur les marchés, le transfert de l'exploitation paraît économiquement viable et il y a lieu d'évaluer l'indemnité d'éviction à partir de la valeur du droit au bail.
Pour calculer la valeur du droit au bail, la méthode consiste à rechercher la différence entre la valeur locative du marché et le loyer réellement dû par le locataire évincé, et à multiplier le montant ainsi obtenu par un coefficient de situation variable selon la qualité de l'emplacement. En l'espèce, la valeur locative du marché est estimée par le bailleur à 1 040€ par mois, alors que le loyer de Mme [Y] [H] s'élève à 416€, soit un différentiel mensuel de 624€, et un différentiel annuel de 7 488€. En retenant un coefficient de 2, compte tenu de l'emplacement de l'entrepôt, la valeur du droit au bail s'élève donc à 15 000€.
M. [D] [W] doit donc être condamné à payer une somme de 15 000€ à Mme [Y] [H] à titre d'indemnité d'éviction.

Sur la demande d'expulsion et de versement d'une indemnité d'occupation

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce : " Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation…"
Il résulte de l'article L. 145-33 du code de commerce, introduisant la section 6, que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
Par acte extrajudiciaire signifié le 27 décembre 2021, M. [D] [W] a donné congé à Mme [Y] [H] au 30 juin 2022.
Dès lors que le statut des baux commerciaux s'applique au bail litigieux, M. [D] [W] ne peut qu'être débouté de sa demande d'expulsion du local donné à bail tant qu'il n'a pas versé d'indemnité d'éviction à sa locataire.
Toutefois, Mme [Y] [H], qui s'est maintenu dans les lieux sans régler de loyer, est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2022. En application des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, qui renvoie notamment à l'article L. 145-33 du code de commerce, cette indemnité d'occupation correspond à la valeur locative. En l'espèce, elle peut être estimé à 1 040€ par mois, hors taxes et hors charges, au vu des évaluations de valeur locative produites par le bailleur.
Mme [Y] [H] est donc condamnée à payer à M. [D] [W] une somme de 1 040€ par mois au titre de l'indemnité d'occupation, outre le paiement des charges et les intérêts légaux, à compter du 1er juillet 2022.

Sur les demandes de dommages et intérêts
M. [D] [W] demande au tribunal de condamner Mme [Y] [H] à lui verser une somme de 2 000€ pour déloyauté contractuelle, une somme de 5 000€ pour les frais de remise en état du local et une somme de 2 000€ pour manquement contractuel en l'absence d'assurance du local.
Toutefois, la déloyauté contractuelle n'est pas établie, Mme [Y] [H], qui bénéficiait du statut protecteur des baux commerciaux, s'étant à juste titre maintenu dans les locaux en l'absence de versement d'une indemnité d'éviction.
Les dégradations qui justifieraient l'octroi d'une indemnité de 5 000€ ne sont pas démontrées par le bailleur.
Et Mme [Y] [H] justifie avoir souscrit une assurance auprès de la société ALLIANZ pour la période du 8 décembre 2021 au 7 décembre 2025, ainsi qu'indiqué dans l'attestation d'assurance du 6 janvier 2025.
Il s'ensuit que M. [D] [W] ne pourra qu'être débouté de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l'espèce, M. [D] [W] étant la partie perdante, il est condamné à payer à Mme [Y] [H] une somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [D] [W] est également condamné aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS