TJ 31555, 13 mai 2025, RG 25/00341

N° RG 25/00341 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TTAH

MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/00341 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TTAH
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SCP DEDIEU PEROTTO
à la SELARL OPHÉLIE DORMIÈRES AVOCATE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], SITUÉ [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 11], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alessandro PEROTTO de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocats au barreau d’ARIEGE

DÉFENDEUR

M. [G] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ophélie DORMIERES de la SELARL OPHÉLIE DORMIÈRES AVOCATE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 08 Avril 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [S] est propriétaire de lots de copropriété, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Adresse 3], sise à [Localité 11].

La SARL L'IMMOBILIERE DE [Localité 11] est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL L'IMMOBILIERE DE TOULOUSE, a assigné Monsieur [G] [S], devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
- condamner Monsieur [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :
- 2.987,14 euros outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure en date du 12 décembre 2023 ;
- 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi ;
- 1.440 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner Monsieur [G] [S] aux entiers dépens.

Par jugement en date du 18 mars 2025, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné la réouverture des débas à l'audience du mardi 08 avril 2025 et réservé l'ensemble des prétentions.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 08 avril 2025.

Lors de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL L'IMMOBILIERE DE [Localité 11], ne dépose pas de nouvelles conclusions et ne formule pas de nouvelles demandes à l'oral.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [G] [S], régulièrement assigné par procès-verbal de signification remis à l'étude de commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :
- constater que Monsieur [S] s'est acquitté de la somme de 2.500 euros ;
- dire et juger que la somme de 370 euros au titre des frais de mise en demeure et d'assignation ne constitue pas des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété ;
- dire et juger que la créance de charges de copropriété s'élève à la somme totale de 762,66 euros ;
- accorder un délai de 12 mois à Monsieur [S] pour s'acquitter du montant des charges de copropriété ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande dommages et intérêts ;
- débouter le syndicat des copropriétaires pour le surplus de ses demandes ;
Subsidiairement,
- réduire le montant des dommages et intérêts à de plus justes proportions ;
- réduire le montant des dommages et intérêts dus au titre de l'article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Monsieur [G] [S] est propriétaire de lots de copropriété, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Adresse 3], sise à [Localité 11]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 05 décembre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre de l'exercice 2024 inclus) que Monsieur [G] [S] restait redevable de la somme de 2.987,14 euros d'arriérés de charges de copropriété et de frais de recouvrement à cette date.

Il ressort, par ailleurs, du décompte actualisé produit par la partie demanderesse que Monsieur [G] [S] a depuis réglé la somme de 2.500 euros.
Il convient, en conséquence, de déduire cette somme des charges dues.

Pour le surplus, il n'y a pas lieu de tenir compte de ce décompte actualisé dès lors que le syndicat des copropriétaires n'a pas formulé de nouvelles demandes, que le dit document a été modifié au blanco et stylo et que la partie défenderesse lorsqu'elle fait référence à cette pièce aux termes de ses conclusions ne fait pas référence aux sommes et dates inscrites sur ladite pièce (pièce 14 demandeur).

Il convient également de déduire de la somme allouée la somme de 250 euros réclamée au titre de l'assignation, les frais d'assignation étant compris dans les dépens.

Pour le surplus, il convient de constater que les sommes réclamées constituent des frais de recouvrement nécessaires.

Il en résulte que Monsieur [G] [S] est donc redevable de la somme de 237,14 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 05 décembre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre de l'exercice 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Au regard du faible montant de la créance la demande de délais de paiement n'apparait pas justifiée.

* Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice financier

L'article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui que les condamnations prononcées au titre des charges impayées et des intérêts de retard ont vocation à compenser.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [G] [S] sera tenu aux entiers dépens de l'instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [G] [S] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL L'IMMOBILIERE DE [Localité 11].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,