TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/02866

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/02866 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22BD

Minute : 25/558

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Madame [R] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT,
ayant son siège social [Adresse 2] - [Localité 5]
et son antenne IDF au [Adresse 3]-[Localité 9]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [J],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 10]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2011, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Madame [R] [J], un [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel actualisé, charges incluses, d’un montant de 887,18 euros.

Les loyers ne sont pas régulièrement payés.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 21 juin 2024 à Madame [R] [J], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 3 566,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 juin 2024.

La Caisse de Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 30 mai 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 18 septembre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [R] [J], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail susmentionné pour manquements graves de la locataire à ses obligations,Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [R] [J] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Autoriser la demanderesse à disposer des meubles garnissant les lieux au jour de l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [R] [J], à payer à la bailleresse la somme de 5 471,68 euros, selon décompte arrêté au 2 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 566,61 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner Madame [R] [J] à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,Condamner la locataire à la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Madame [R] [J] aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, des éventuelles mesures conservatoires qui auraient été engagées, de la présente assignation et des formalités légales obligatoires subséquentes.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 20 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

A l’audience, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 10 598,55 euros, arrêtée au 4 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 21 juin 2024. Elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse souligne que les APL ont été suspendue. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire et précise, sur interpellation, que le dernier loyer précédant l’audience a été honoré.

Madame [R] [J] dûment assignée, à étude, comparaît. Elle expose être divorcée et être seule titulaire du bail depuis 2018. Elle dit percevoir le RSA à hauteur de 849 euros et vivre dans les lieux avec ses deux enfants. Elle indique être atteinte d’une maladie de la moëlle osseuse qui va la conduire à être déclarée, à terme, en invalidité. Elle souligne avoir entrepris des démarches avec l’assistante sociale, dans le cadre d’un dossier de surendettement. En l’état, elle ne fait pas de proposition pour éteindre sa dette locative.

Il a été fait lecture de l’enquête sociale diligentée sur la situation de Madame [R] [J].

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :
 
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 20 septembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 13 mars 2025.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi La Caisse de Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article 8 qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [R] [J] le 21 juin 2024, pour la somme de 3 566,61 euros, arrêtée au 13 juin 2024. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2011, à compter du 3 août 2024.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire, qui ne formule aucune demande de délais, ni proposition concrète, dans l’immédiat, en vue d’éteindre sa dette locative ; sa situation financière apparaissant, par ailleurs, à la lecture de l’enquête sociale, très précaire.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 3 août 2024, Madame [R] [J] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [R] [J] sera condamnée, à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ladite indemnité à compter du 1er mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 4 mars 2025, mensualité février 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 11 091,24 euros, de laquelle il convient d’ôter la totalité des frais de contentieux à hauteur de 492,69 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [J] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 10 598,55 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 4 mars 2025, mensualité de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 21 juin 2024 sur la somme de 3 566,61 euros, à compter de l’assignation du 18 septembre 2024 sur la somme de 1 749,86 euros (5 471,68 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 155,21 euros de frais de contentieux antérieurs à cette date – 3 566,61 euros = 1 749,86 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 337,48 euros de frais de contentieux en date du 29 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [R] [J] qui succombe à la présente instance, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer, des éventuelles mesures conservatoires qui auraient été engagées, de la présente assignation et des formalités légales obligatoires subséquentes.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [R] [J] sera en conséquence condamnée, au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :