TJ 93008, 2 mai 2025, RG 25/01659

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/01659 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2VVK

Minute : 25/154

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 8]
Représentant : Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

Monsieur [M] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire  en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 8], demeurant Représentée par son syndic le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE - [Adresse 10]

représentée par Maître Lydie NAVENNEC NORMAND, avocat au barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [J]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [M] [J] est propriétaire d'un appartement correspondant des lots 93 et 221 au sein d'un immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 11] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 9] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [M] [J] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5875,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, en ce compris les charges provisionnelles pour le 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal capitalisables à compter de l’assignation,1170,31 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1516,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
À l'audience du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [M] [J], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [M] [J], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 21 avril 2022, 30 mars 2023 et 30 avril 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5875,65 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025, date de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1170,31 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est justifié de l’envoi d’aucune mise en demeure, si bien que les frais ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 du code de procédure civile.

En outre d’une part, il apparait les frais de signification d’une précédente assignation, pour lesquels les dépens ont été mis à la charge du défendeur, si bien qu’il existe déjà une condamnation à ce titre (120,41 euros.

D’autre part, les frais de constitution et de suivi de dossier, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [M] [J], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [J] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [M] [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS