TJ 93008, 2 mai 2025, RG 24/11107

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11107 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JFQ

Minute : 25/151

S.D.C. LA PORTE DU CLOS [Adresse 3]
Représentant : Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

Monsieur [Y] [P] [E]
Madame [G] [B]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire, en présence de Lola MONTABELLO, auditrice de justice, assistées de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. LA PORTE DU CLOS [Adresse 3], demeurant Syndic: FONCIA MARNE LA VALLEE - [Adresse 2]

représentée par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [P] [E]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
93160 NOISY LE GRAND

non comparant, ni représenté

Madame [G] [B]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
93160 NOISY LE GRAND

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B] sont propriétaires des lots 67 et 185 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à Noisy-le-Grand, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires LA PORTE DU CLOS, [Adresse 3] à [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B] une sommation de payer la somme de 1692,78 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
5511,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 juillet 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 3ème trimestre 2024, avec intérêts capitalisables au taux légal à compter de l’assignation,1054,08 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1516,60 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
À l'audience du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [Y] [P] [E], Madame [G] [B] régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 5 février 2021, 31 mai 2022, 13 décembre 2023 et 11 juillet 2024, approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, et que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, il est imputé une régularisation « chauffage année 2022 » de 647,57 euros, le 3 juin 2024 dont il n’est pas justifié. Aucun relevé de compteur, ni décompte de régularisation ou rectificatif n’est communiqué à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 23 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4864,25 euros, au titre des charges de copropriété dues au 11 juillet 2024, déduction faite de la régularisation de chauffage du 3 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1054,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 902,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 3 août 2022, facturée 42 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche il convient d’écarter la demande au titre de la relance du 22 août mars 2024, dont la pertinence, moins d’un mois après la mise en demeure n’est pas démontrée.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 5 octobre 2022, à hauteur de 129,08 euros, dont il est justifié.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier » et de suivi de dossier facturés deux fois 350 euros et 150 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 171,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :
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En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [P] [E] et Madame [G] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS