TJ 93008, 15 mai 2025, RG 24/10641

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/10641 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2HJG

Minute : 25/556

SA D’HLM ICF LA SABLIERE
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [C] [W]
Madame [M] [I]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM ICF LA SABLIERE,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [W],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [I],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2017, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel actualisé, charges incluses de 1 049,59 euros.

Par acte d'huissier en date du 24 mai 2024 la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 21 996,86 euros en principal, au titre des loyers impayés au 21 mai 2024.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 mai 2024 et réceptionnée le 30 mai 2024.

Par acte d'huissier en date du 11 octobre 2024, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] aux fins de voir :

Condamner solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] au paiement de la somme de 26 178,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 septembre 2024, (échéance d’août 2024 incluse), et en cas de résiliation prononcée par le juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaireConstater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,En conséquence :
Ordonner, à défaut de départ volontaire des lieux loués et de tous les locaux accessoires, l’expulsion de Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Les condamner solidairement à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel majoré des charges comme si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à libération effective des lieux,Les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Les condamner solidairement aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la sommation.
L'assignation a été dénoncée à la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS par voie dématérialisée le 22 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

À l'audience du 13 mars 2025, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 32 237,82 euros arrêtée au 6 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus.

La SA d'HLM ICF LA SABLIERE soutient que Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers, constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne qu’aucun versement n’est intervenu depuis deux ans et que le dernier loyer précédant l’audience n’a pas été honoré. La requérante s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux défendeurs.

À l'audience, Madame [M] [I] comparaît, Monsieur [C] [W] assigné par acte remis à tiers présent à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Madame [M] [I] expose avoir divorcé de son mari dans leur pays et que son époux ne réside plus dans les lieux, même s’ils sont toujours cotitulaire du bail. Elle dit être en accident du travail et percevoir 1 800 euros d’indemnité et 600 euros de prestations sociales pour ses 4 enfants. Elle sollicite des délais de paiement suspensif de la clause résolutoire et se propose d’éteindre la dette locative par des versements mensuels de 150 à 200 euros, en sus du loyer courant.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [C] [W] régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 22 octobre 2024, soit six semaines avant l’audience du 13 mars 2025.

Par ailleurs, la SA D’HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 9 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] le 24 mai 2024, pour la somme de 21 996,86 euros arrêtée au 21 mai 2024. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 13 septembre 2017, à compter du 6 juillet 2024.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires. Par ailleurs, les locataires par la voie de Madame [M] [I], ne démontrent pas être en capacité d’éteindre leur dette locative, ni avoir acquitté leur dernier loyer avant l’audience, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 6 juillet 2024, Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] sont désormais occupant sans droit ni titre et faute pour eux de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles.

Il convient également de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, et de condamner, in solidum, les locataires au paiement de cette indemnité, à compter du 1er mars 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 6 mars 2025, mensualité de février 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 32 237,82 euros.

Il résulte de l’examen du contrat de bail que son article 10 vise la solidarité entre les preneurs.

En conséquence, il convient de condamner, solidairement, Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] à verser à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 32 237,82 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 6 mars 2025 mensualité de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 24 mai 2024 sur la somme de 21 996,86 euros, à compter, à compter de l’assignation du 11 octobre 2024 sur la somme de de 4 181,64 euros (26 178,50 euros, montant de la dette locative à l’assignation – 21 996,86 euros = 4 181,64 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] qui succombent à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer et de la sommation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM LA SABLIERE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [C] [W] et Madame [M] [I] seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :