TJ 93008, 2 mai 2025, RG 23/01632

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 7]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 23/01632 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIXZ

Minute : 25/145

S.D.C. LE PRE DE L’ARCHE SIS [Adresse 2] [Localité 9] représenté par son syndic, le Cabinet DEGUELDRE
Représentant : Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Monsieur [C] [X]
Représentant : Me Mathilde ROSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire en présence de [Z] [T], auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier
“S.D.C. LE PRE DE L’ARCHE” SIS [Adresse 2] [Localité 9] représenté par son syndic, le Cabinet DEGUELDRE
siège social, [Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [X]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 9]

représenté par Me Mathilde ROSON, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [C] [X] est propriétaire des lots numéros 189, 338 et 377 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 janvier 2023 reçue le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "SDC LE PRE DE L'ARCHE" situé [Adresse 2] à [Localité 9] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son avocat, adressé à Monsieur [C] [X] une mise en demeure de payer la somme de 5831,95 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [C] [X] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6317,18 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 2ème trimestre inclus, ordonner la capitalisation des intérêts,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
Appelée à l’audience du 9 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Par conclusions écrites reprises à l'audience du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, demande au tribunal de débouter Monsieur [C] [X] de ses demandes, recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes, et actualise ses demandes à la somme de 6299,61 euros au titre des charges arrêtées au 16 octobre 2024, 4ème trimestre 2024.

En réponse à l’exception de nullité de l’assemblée générale, il indique que le seul tribunal judiciaire est compétent pour statuer sur la contestation des assemblées générales, dont l’objet dépasse 10000 euros.
Il indique également, au visa des articles 70, 124 et 125 du code de procédure civile, que les demandes de Monsieur [C] [X] sont irrecevables en l’absence de connexité avec les demandes du syndicat des copropriétaires, puis que les charges dont dues en exécution des assemblées générales qui n’ont pas été contestées et ne sont pas annulées.
Ensuite, il souligne que la contestation des assemblées générales aurait dû être faite par assignation distincte, et pas seulement par voie de conclusions, en raison du principe de l’autonomie des assemblées et de la jurisprudence, constante.

Il indique en tout état de cause que les notifications et convocations ont été envoyées à l’adresse notifiée au syndic et que le seul syndic concerné n’a jamais reçu notification de la nouvelle adresse, alors que conformément aux articles 6 et 65 du décret du 17 mars 1967 il appartient au copropriétaire de fournir les informations permettant de lui écrire à la bonne adresse, si bien que les notifications sont valablement faites au dernier domicile notifié, et que seule la notification par courrier recommandé est opposable au syndic.

Sur le fond, il expose que Monsieur [C] [X], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, actualisé au 4eme trimestre 2024 à hauteur de 6299,61 euros pour les charges et 229 euros pour les frais. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions écrites reprises à l'audience, Monsieur [C] [X], représenté, demande au tribunal de :
à titre principal,juger nulles les assemblées générales des 19 juin 2018, 25 mai 2019, 30 septembre 2020, 14 septembre 2021, 9 mai 2022 et 20 avril 2023,débouter les syndicat des copropriétaires de ses demandes,subsidiairement,débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au tirez des frais de recouvrement et des dommages et intérêts,en tout cas,débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses demandes, il expose, sur le fondement des articles 9, 64 et suivants du décret du 17 mars 1967, que les assemblées générales sont nulles en raison de l’absence de convocation régulière du copropriétaire, entraînant l’inopposabilité des demandes de charges à son encontre. Il expose, à cet effet, ne pas avoir été destinataire des convocations aux assemblées générales, ni des procès-verbaux, appels de fonds et autres relances du syndic, en raison d’une erreur dans son adresse postale. Il précise que lors de l’achat de l’appartement, il a communiqué son adresse à un syndic secondaire, FONCIA, et qu’il n’a jamais reçu de convocations aux assemblées générales et de notification des procès-verbaux de l’assemblée qui ont été envoyés à son ancienne adresse, erronée, avec mention de 31 au lieu de 61. Il souligne que le syndic indique une adresse fausse et qu’il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir communiqué son adresse. Il ajoute avoir demandé des pièces dans le cadre d’échanges de courriers électroniques, sans réponse.

En réponse à l’exception d’incompétence, il soutient que l’exception de procédure est irrecevable car des conclusions au fond ont déjà été communiquées et elle n’a pas été formulée in limine litis . Il ajoute que la demande, en réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, relève de la compétence matérielle de la juridiction saisie.
Il ajoute que la fin de non-recevoir tirée du défaut de connexité de la demande reconventionnelle n’a pas été présentée in limine litis, et que les demandes présentent un lien suffisant.
Il estime qu’aucun texte n’impose une demande d’annulation de l’assemblée générale par voie d’assignation, la jurisprudence étant ancienne.

Subsidiairement, il soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une créance opposable à son égard.
A titre subsidiaire, il soutient que sa bonne foi et sa volonté de procéder au paiement des charges amiablement suffisent à écarter les frais de recouvrement. Il ajoute que la faute du syndic, lequel lui a adressé les courriers à une mauvaise adresse, doit permettre d’écarter sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires précise qu’il existe dans l’ensemble immobilier deux syndicats des copropriétaires, représentés par deux syndic différents,, l’un , principal, étant créée pour la gestion de la parcelle et de l’ensemble des 8 bâtiments A à H, et l’autre, secondaire, pour la gestion du bâtiment D, où habite Monsieur [C] [X], qui est donc redevable de charges de copropriété envers les deux syndicats des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Aux termes de l'article 6 du décret, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. La notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun.

Selon l'article 65 du décret du 17 mars 1967, en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des pièces communiquées que Monsieur [C] [X], est propriétaire de lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Il apparait que les appels de fonds de charge de copropriété ont été adressés à Monsieur [C] [X] à une adresse situé [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 11] entre le 12 septembre 2019 et le 11 septembre 2020, puis [Adresse 3] à [Localité 11] du 22 octobre 2020 au 22 décembre 2020 puis enfin au [Adresse 2] à [Localité 11] à partir du 10 mars 2023.

Monsieur [C] [X] n’a pas reçu les appels de fonds, expliquant que son ancienne adresse était située [Adresse 5] à [Localité 11].

La notification du transfert des lots par le notaire au syndic n’est pas communiquée.

Monsieur [C] [X] ne justifie pas avoir effectué une notification régulière, par lettre recommandée, de sa nouvelle adresse.

En tout état de cause, la notification de la nouvelle adresse n’a pas été effectuée, et s’il existe une erreur du syndic dans la transcription de l’ancienne adresse, cette erreur dans les envois ne dispense pas la copropriétaire du paiement des charges.

D’autre part, si Monsieur [C] [X] conteste la régularité des convocations et notifications aux assemblées générales, compte tenu de l’erreur quant à son adresse, néanmoins, les décisions de l'assemblée générale s'imposant aux copropriétaires, l'éventuel recours qui pourrait être initié n'a pas d'effet suspensif, si bien que les provisions sur charges et charges peuvent être appelées en exécution de la décision tant qu'elle n'a pas été annulée.

Tant que la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété n'a pas été annulée à la suite d'un recours formé par un copropriétaire opposant ou défaillant, les charges communes couvertes par cette approbation restent exigibles.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales du 28 mai 2019,30 septembre 2020, 14 septembre 2021, 9 mai 2022 et 20 avril 2023 approuvant les comptes arrêtés et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices suivants, et de l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 8 juin 2023 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés. Ils n’ont par ailleurs pas été contestés ni annulés à la date à laquelle le syndic a attesté.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Par ailleurs, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, de sorte qu’indépendamment de savoir si Monsieur [C] [X] a transmis la bonne adresse, ou si le syndicat des copropriétaires a fait une erreur de numérotation, la créance est exigible et a été dûment justifiée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement de 229 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6070,61 euros, au titre des charges de copropriété dues au 16 octobre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 229 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 10 janvier 2023 par avocat. Il n’est justifié d’aucun acte ou mise en demeure par le syndic justifiant la facturation imputée sur le décompte.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété n’ont pas été payées pendant plusieurs années par Monsieur [C] [X], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles aux fins d’annulation des assemblées générales des 19 juin 2018, 25 mai 2019, 30 septembre 2020, 14 septembre 2021, 9 mai 2022 et 20 avril 2023

Sur la recevabilité de l’exception d’incompétence et des fins de non-recevoir :
Il résulte des articles 817 et 761 du code de procédure civile, que la procédure devant le tribunal de proximité est orale.

Selon l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.
Dans le cadre de la procédure orale, les parties soutiennent leurs demandes à l'audience.

Les demandes sont faites à la date de l’audience.

En l’espèce, les parties ont comparu après plusieurs renvois, à leur demande, sans que les échanges ne soient organisés par le juge dans le cadre des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que les demandes et moyens respectifs ont été faits à l’audience, même s’ils sont présentés par un écrit réitéré à l’audience.

En conséquence, l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle, l’exception d’incompétence et la fin-de non-recevoir tirée de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, opposées par le syndicat des copropriétaires, le jour de l’audience, à la demande reconventionnelle de Monsieur [C] [X] faite le jour de l’audience, sont recevables.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

Selon l'article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Aux termes de l'article 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes, parmi lesquelles les demandes reconventionnelles, sont formées à l'encontre des parties à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Aux termes de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l'espèce, la demande initiale par assignation su syndicat des copropriétaires concerne le paiement de charges de copropriété.

Les demandes reconventionnelles visent à obtenir l’annulation de plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale.

S’il s’agit de demandes concernant les mêmes parties, dans le cadre d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, force est de constater que l’annulation des assemblées générales n’a pas de lien suffisant avec l’action en recouvrement des charges de copropriété initiée par le syndicat des copropriétaires, répondant à des règles spécifiques, indépendamment du recours qui pourrait être formé contre les délibérations.

Il n’est pas démontré de lien suffisant avec les demandes principales.

En conséquence, la demande reconventionnelle n’est pas recevable, le tribunal de proximité n’en est pas saisi, et il n’y a donc pas lieu de statuer à ce stade sur la compétence du tribunal de proximité et sur les fins de non-recevoir relatives aux délais et modalités de contestations des assemblées générales.

Sur les demandes accessoires :
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En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [X] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [C] [X] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,