TJ 93008, 2 mai 2025, RG 24/07307

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07307 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYTV

Minute : 25/531

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [N] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Madame [R] [V] auditrice de justice, assistées de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT, office Public de Seine Saint Denis, établissement Public à caractère industriel et commercial, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [Y]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Maître Abdou DJAE, avocat au barreau de Meaux

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 1966, l'OPH de Seine-et-Oise (devenu OPH de Seine-Saint-Denis) a donné à bail à Monsieur [G] [I] et Madame [E] [Y] un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 10].

L’adressage de la commune a été modifié et l’adresse du logement est devenue [Adresse 3].

Selon procès-verbal du conseil d'administration du 22 mars 2016, l'OPH Seine-Saint-Denis a modifié sa dénomination sociale pour devenir OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.

Monsieur [G] [I] est décédé le 19 décembre 2005.

Madame [E] [Y] est décédée le 10 novembre 2023.

Par lettre du 4 décembre reçue le 6 décembre 2023, Madame [N] [Y] a demandé le transfert du bail.

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a refusé la demande de transfert de bail par lettre recommandée du 6 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [N] [Y] aux fins de :
ordonner l’expulsion de Madame [N] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,condamner Madame [N] [Y] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, perçues dans les mêmes conditions que si le bail s’était poursuivi et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de mars 2024, dont le montant est actuellement de 277,70 euros, charges comprises, supprimer le délai de deux mois conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,la condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
À l'audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 6 mars 2025.

À l'audience du 6 mars 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et demande également la condamnation au paiement des indemnités d’occupation arrêtées au 1er mars 2025 à hauteur de 441,29 euros.

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT explique qu'au décès de la locataire, sa fille, qui avait demandé le transfert du contrat, s’est maintenue dans le logement, alors que le bénéfice du transfert a été refusé par lettre du 6 décembre 2023, à défaut des conditions pour bénéficier du transfert de bail selon l'article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.
Il soutient que le contrat de location n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 mais à la loi du 1er septembre 1948. Il indique que dès lors, en application des dispositions de l’article 5 de cette loi, Madame [N] [Y] ne peut solliciter le transfert de bail car elle ne remplit pas les conditions prévues par le texte.

Par conclusions écrites soutenues à l'audience, Madame [N] [Y], assistée, demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses demandes,condamner l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT au transfert de bail au profit de Madame [N] [Y],condamner l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT au paiement de la somme de 1800 euros et aux dépens.
Elle indique qu’elle remplit les conditions prévues par l’article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que la demande doit s’apprécier au regard de la loi du 6 juillet 1989, visée par le bailleur, et non de celle de 1948. Elle soutient d’une part, que le texte ne pose pas la condition d’être dépourvu de logement, et que si elle avait un autre logement à son nom, elle ne l’habitait plus. D’autre part, elle estime qu’elle justifie d’une vie commune avec sa mère de plus d’un an avant son décès. Elle précise qu’elle payait le loyer du logement, et que la ligne internet a été souscrite à son nom depuis longtemps. Elle précise s’être installée avec sa mère début 2022 compte tenu de son état de santé et que les attestations communiquées montrent sa présence auprès de sa mère pour s’occuper d’elle et de ses chats. Elle ajoute que les factures d’électricité de son logement confirment son absence des lieux depuis l’installation chez sa mère, et que plusieurs voisins confirment sa présence.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable au contrat :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d'ordre public et celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 1er septembre 1948, les dispositions de la loi ne sont pas applicables aux logements construits ou achevés postérieurement au 1er septembre 1948.

Selon l’article 2 du code civil, la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

En l’espèce, le contrat du 2 décembre 1966 porte sur un logement dont la date d’achèvement de la construction de l’immeuble n’est pas connue, si bien que l’applicabilité de la loi du 1er septembre 1948 au contrat n’est pas établie.

En revanche, la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, est applicable au contrat qui a été renouvelé tacitement après son entrée en vigueur. En outre, force est de constater que, tant dans ses réponses adressées à Madame [N] [Y] que dans l’assignation, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT fait référence à la loi du 6 juillet 1989 sur laquelle il se fonde pour motiver sa demande d’expulsion.

Dès lors le contrat du 1er septembre 1948 est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande de constat de résiliation du bail par le décès du locataire ;

Il résulte de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il résulte de ce texte que le transfert du bail à l'occupant qui remplit les conditions est automatique et opère par l'effet même de la loi à la date du décès du locataire.

Selon l’article 40 de la loi, l'article 14 est applicable aux organismes d’habitation à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.

En l’espèce, il apparaît que la locataire du logement, Madame [E] [Y], est décédée le 10 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées, et des observations des parties que Madame [N] [Y], sa fille, occupe le logement.

Madame [N] [Y] a sollicité le transfert du bail au moment du décès de sa mère, par lettre reçue le 6 décembre 2023, par laquelle elle a notifié le décès de Madame [E] [Y], expliqué sa situation et demandé le bénéfice du transfert.

Le transfert du bail a été refusé par lettre du 6 décembre 2023 en raison de la location par Madame [N] [Y] d’un autre logement.

L’existence d’un autre logement n’est pas contestée.

Toutefois, les pièces communiquées, notamment le certificat médical du 25 octobre 2022 mentionnant la nécessité d’une présence permanente de Madame [N] [Y] au domicile de sa mère, et les différents comptes-rendus de rendez-vous médicaux ou d’hospitalisation, sur plusieurs années, décrivant l’évolution de l’état de santé de Madame [E] [Y], mettent en évidence d’une part, la nécessité d’une présence au domicile de Madame [E] [Y] dans les mois précédant son décès et d’autre part, la présence systématique de Madame [N] [Y] lors de divers examens effectués par sa mère.

Ces éléments corroborent les déclarations de Madame [N] [Y], situant son installation au domicile de sa mère courant 2022, pour s’occuper d’elle.

Par ailleurs, il est versé aux débats huit attestations de voisins résidant à la [Adresse 8] à [Localité 10], attestant tous de la présence, jour et nuit, de Madame [N] [Y] dans le logement de sa mère depuis la dégradation de son état de santé et au moins un an avant son décès. Aucun élément ne permet de douter de la sincérité des éléments contenus dans ces attestations.

Enfin, les relevés de consommation d’énergie dans le logement loué par Madame [N] [Y], montrent une diminution de la consommation de gaz de plus de moitié entre la période mai 2022 à mai 2023 et l’année précédente puis encore de moitié pour la période débutant en mai 2023, ainsi qu’une diminution de la consommation d’électricité sur la période à partir de 2023. La baisse de la consommation d’énergie dans un logement illustre son absence d’occupation pour habiter. Ces éléments corroborent également un départ de Madame [N] [Y] de son logement pour s’installer chez sa mère courant 2022.

Ainsi, Madame [N] [Y] justifie de sa filiation et de l’existence d’une communauté de vie avec sa mère antérieure d'au moins un an au décès de la locataire.

Or, l’existence d’un autre logement ne fait pas obstacle au transfert du contrat dès lors que l’occupation effective du logement est démontrée. Aucune autre contestation des conditions prévues par les textes n’a été évoquée par le bailleur.

En conséquence, Madame [N] [Y] remplit les conditions légales du transfert de contrat. Dès lors, le contrat de location a été transféré, de plein droit par l’effet de la loi, à Madame [N] [Y].

Il convient de rejeter la demande de résiliation de plein droit à compter du décès de la locataire.

Il convient également de rejeter la demande d’expulsion et de paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 décembre 1966 et du décompte de la créance actualisé au 1er mars 2025 que l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [Y] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 441,29 euros, au titre des sommes dues au 1er mars 2025 échéance de février incluse.

Sur la demande reconventionnelle de transfert de bail :

Il résulte de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il résulte de ce texte que le transfert du bail à l'occupant qui remplit les conditions est automatique et opère par l'effet même de la loi à la date du décès du locataire.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que Madame [N] [Y] démontre qu’elle remplit les conditions pour bénéficier du transfert du contrat.

Il convient donc de constater le transfert de plein droit du contrat à son bénéfice.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT Madame [N] [Y] les dépens de l'instance.

Page

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc rejeter les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS