TJ 33063, 16 mai 2025, RG 24/01430

Du 16 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01430 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMWB

[V] [W]

C/

[F] [N], [U] [O] [H] [I], [E] [N], [P] [N]

- Expéditions délivrées à
Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS
Me Eric FOREST
Maître Nathalie PLANET de la SELARL NATHALIE PLANET AVOCATS

- FE délivrée à Maître Nathalie PLANET de la SELARL NATHALIE PLANET AVOCATS

Le 16/05/2025

Avocats : Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS
Me Eric FOREST
Maître Nathalie PLANET de la SELARL NATHALIE PLANET AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 mai 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [W]
né le 10 Novembre 1976 à [Localité 9]
[Adresse 7]
[Localité 12] (DUBAÏ)

Représenté par Maître Nathalie PLANET de la SELARL NATHALIE PLANET AVOCATS

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [N]
né le 07 Février 1977 à [Localité 10]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Représenté par Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS

Madame [U] [O] [H] [I]
née le 16 Février 1971 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Adresse 11]
[Localité 8]

Représentée par Me Eric FOREST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [E] [N]
[Adresse 2]
[Localité 10]

Représentée par Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS

Monsieur [P] [N]
[Adresse 2]
[Localité 10]

Représenté par Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Février 2025,
Délibéré du 18 avril 2025 prorogé au 16 mai 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé, Monsieur [V] [W] a, par l'intermédiaire de son mandataire, la société FONCIA TOURNY, donné à bail à effet du 29 août 2012 à Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 11] à [Localité 8] moyennant un loyer révisable mensuel de 750€.

Un acte de cautionnement solidaire a été établi au nom de Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N] afin de garantir le paiement des loyers, indemnités locatives, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé.

Par actes de commissaire de justice des 12 et 24 avril 2024, Monsieur [V] [W] a fait délivrer à Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] un commandement de payer la somme de 6.102€ au titre de l'arriéré de loyers en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par actes introductifs d'instance du 16 juillet 2024, Monsieur [V] [W] a fait assigner Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] et Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], es qualité de cautions, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de :
-constater la résiliation du bail par jeu de la clause résolutoire insérée audit bail
-ordonner l'expulsion de Madame [U] [I] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,au besoin avec le concours de la force publique
-dire que faute pour Madame [I] de quitter les lieux, Monsieur [W] pourra faire procéder à l'expulsion de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, ce avec le concours d'un serrurier et de la force publique
-condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] et Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], garants, au paiement de la somme de 4.936€ au titre des loyers et des charges impayés, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 par application de l'article 1231-6 du Code civil
-fixer à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer soit la somme de 750€ à compter du 8 juin 2024, date de la résiliation de plein droit du bail et ce jusqu'au départ effectif du locataire et de celui de tout occupant de son chef par application de l'article 1240 du Code civil outre les intérêts au taux légal par application de l'article 1231-7 du Code civil et y condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N]
-condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] et Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], garants au paiement de la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal par application de l'article 1231-7 du Code civil

-condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] et Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], garants aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers

L'affaire initialement appelée à l'audience du 4 octobre 2024 a fait l'objet de plusieurs renvois et a été plaidée à l'audience du 21 février 2025.

A l'audience, Monsieur [V] [W], représenté par son conseil, sollicite désormais de :
-constater la résiliation du bail par jeu de la clause résolutoire insérée audit bail
-ordonner l'expulsion de Madame [U] [I] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,au besoin avec le concours de la force publique
-dire que faute pour Madame [I] de quitter les lieux, Monsieur [W] pourra faire procéder à l'expulsion de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, ce avec le concours d'un serrurier et de la force publique
-condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N], locataires, et Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], garants, au paiement de la somme de 1.282€ au titre des loyers et des charges impayés durant la période de cautionnement
-condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N], locataires, au paiement de la somme de 4.174€ au titre des loyers et des charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 par application de l'article 1231-6 du Code civil
-fixer à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer soit la somme de 750€ à compter du 8 juin 2024, date de la résiliation de plein droit du bail et ce jusqu'au départ effectif du locataire et de celui de tout occupant de son chef par application de l'article 1240 du Code civil outre les intérêts au taux légal par application de l'article 1231-7 du Code civil et y condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N]
-condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] et Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], garants au paiement de la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal par application de l'article 1231-7 du Code civil

-condamner à titre provisionnel et solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] et Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], garants aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers
-débouter les défendeurs de l'intégralité de leurs plus amples et contraires demandes
-débouter Madame [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions

Il soutient que l'acte de cautionnement a été remis aux cautions et que les défendeurs ne peuvent se soustraire à l'obligation du paiement de la dette jusqu'au 29 août 2021, date de la fin du cautionnement et que la dette pour les cautions s'élèvent à la somme de 1.282€ entre octobre 2020, date du premier impayé et août 2021 date de la fin de l'engagement solidaire. Il sollicite le rejet des demandes de rejet relatives à la solidarité des concubins formulées par les consorts [N] et explique que Monsieur [F] [N] n'a jamais délivré de congé de sorte qu'il reste redevable de la dette locative. Il indique, s'agissant des demandes de Madame [I], sur l'état du logement d'une part, le locataire ne peut s'exonérer seul du paiement des loyers et peu importe la présence de désordres dans le logement et d'autre part, que les éléments fournis par Madame [I] ne permettent pas d'établir que le logement est insalubre voir qu'il existe une situation d'habitat indigne. Il ajoute sur la prescription triennale qu'aucune prescription n'est encourue dès lors qu'à la date d'introduction de l'assignation, le premier loyer impayé était largement postérieur au mois de juillet 2021. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement formulés par Madame [I] au motif que les loyers des mois de décembre 2024 et février 2025 n'ont pas été réglés et qu'en outre, elle n'est pas en mesure de régler sa dette locative.

Il explique pour sa part être fondé, après délivrance d'un commandement de payer, en ses demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement de l'arriéré.

En défense, Monsieur [P] [N], Madame [E] [N] et Monsieur [F] [N], représentés par leur conseil, sollicitent du juge saisi de :
-les juger recevables et bien fondés dans leurs demandes, fins et prétentions
-débouter Monsieur [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions

Concernant les débiteurs appelés en qualité de caution
A titre principal,
-juger que le bailleur a manqué à son obligation légale de remise d'un exemplaire du contrat de bail aux cautions au jour de la signature de l'acte d'engagement des cautions
-juger en conséquence que l'acte de cautionnement est nul
-juger que les époux [N] ne sont redevables d'aucune somme à l'égard de Monsieur [W]
-débouter Monsieur [W] de toutes les demandes, fins et prétentions

A titre subsidiaire,
-juger que la durée contractuelle de l'engagement de cautionnement est limitée à 9 ans
-juger que les cautions ne sauraient être tenues d'une obligation de garantir le paiement des loyers au-delà du mois de septembre 2021
-juger que les paiements effectués par Madame [I] après août 2021 se sont imputés sur les arriérés de loyer antérieur à 2021
-juger qu'il n'existe pas de dette locative antérieure au mois de septembre 2021
-juger que les cautions ne sont tenues d'aucune obligation de paiement

A titre infiniment subsidiaire,
-juger que le délai de 15 jours laissés au bailleur pour dénoncer le commandement de payer à la caution à compter de la signification au débiteur principal n'a pas été respecté
-juger que les cautions ne seront pas tenus des pénalités et intérêts de retard
-débouter Monsieur [W] de toutes les demandes, fins et prétentions

Concernant le débiteur appelé en qualité de preneur à bail
-juger que la désolidarisation de Monsieur [F] [N] du contrat de bail est intervenue à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la prise d'effet de son congé irrégulier soit le 14 juillet 2016
-juger, qu'au plus tard au mois de juillet 2016, Monsieur [N] n'était plus solidairement tenu des dettes locatives de Madame [I] désormais seule preneuse à bail
-juger que la dette locative de Madame [I] porte sur une période postérieure à la prise d'effet de la désolidarisation
-juger que Monsieur [F] [N] n'est redevable d'aucune somme à l'égard du bailleur
-débouter Monsieur [W] de toutes les demandes, fins et prétentions

En tout état de cause,
-débouter Monsieur [W] de toutes les demandes, fins et prétentions
-juger que l'exécution provisoire de droit doit être écartée en totalité
-Condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 2.500€ au profit des époux [N] et 2.500€ au profit de Monsieur [F] [N]
-condamner Monsieur [W] aux entiers dépens et frais

Ils soutiennent, s'agissant des demandes relatives au cautionnement, que le contrat de cautionnement est nul arguant de l'absence de remise ni d'un exemplaire du contrat de bail ni de l'acte de cautionnement et qu'ils ne sont ainsi redevables d'aucune somme à l'égard du bailleur. Ils allèguent à titre subsidiaire de l'inopposabilité du contrat de cautionnement dès lors que l'engagement de caution était à durée déterminée lequel a débuté le 29 août 2012 et a pris fin le 29 août 2021 (période de 9 ans) et que les cautions ne peuvent être tenues que du paiement des loyers impayés dans la limite de cette date de sorte que la dette locative cautionnée s'étendrait tout au plus à la somme de 1.282€ mais qu'en réalité, les cautions ne sont redevables d'aucune dette dès lors que les paiements se sont imputés sur les dettes les plus anciennes. Ils ajoutent que le commandement a été dénoncé aux cautions le 3 mai 2024 soit plus de 15 jours après la signification aux locataires et que la déchéance des pénalités et intérêts de retard est acquise.

Ils réclament le rejet des demandes relatives à la solidarité des ex concubins expliquant que Monsieur [N] a donné congé par courriel au bailleur et qu'il a quitté le logement commun en raison de la séparation du couple; que Monsieur [F] [N] n'est pas tenu solidairement de la dette locative dont le paiement est exigé.

En défense, Madame [U] [I], représentée par son conseil, sollicite de :
-juger que le logement présente de multiples défauts entravant la jouissance paisible du locataire et entraînant un habitat indigne
-juger que le loyer de ce logement indigne sera réduit de moitié par rapport au montant contractuellement prévu depuis janvier 2020 et jusqu'à ce que les défauts affectant le logement soient corrigés et que les travaux suivants soient réalisés par le bailleur :
-remplacement de la baie vitrée du salon qui n'est pas étanche
-assainissement du logement par traitement de l'humidité et de ses infiltrations ( chambre enfant, WC, salle de bains, mur entrée)
-remplacement des volets roulants cassés (salon et cuisine)

-juger qu'une partie de la dette est ancienne et prescrite et qu'en raison de la réduction du loyer pour habitat indigne, le bailleur ne démontre pas être encore créancier de la locataire
-débouter en conséquence Monsieur [W] de toutes ses demandes
-débouter les consorts [N] de toute demande qu'ils pourraient présenter contre elle
-subsidiairement, juger que Madame [I] pourra apurer son arriéré éventuel par le paiement d'une somme de 100€ maximum en sus du loyer courant pendant une durée de 35 mois et le solde éventuel en un 36ème mois
-juger qu'en cas de parfait respect de cet échéancier, la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué
-juger enfin que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles et dépens qu'elle aura exposés

Elle explique que Monsieur [N] a quitté le logement sans formaliser de congé, la laissant seule dans les lieux ; que divers impayés se sont crées au fur et à mesure du bail. Elle soutient qu'elle se plaint régulièrement auprès de son bailleur de graves défauts affectant le logement sans aucune réaction ni réparations de celui-ci. Elle soutient avoir repris le paiement des loyers malgré tout pour éviter de se placer en situation compliquée et que les loyers de 2024 ont été payés comme celui de janvier 2025. Elle sollicite une réduction du montant du loyer en raison de l'état du logement. Elle ajoute qu'une partie de la dette est prescrite au regard de la prescription triennale et qu'il existe des inexactitudes puisque divers paiements manquent sur le décompte ; qu'il n'est pas démontré que la concluante resterait débitrice de son bailleur. Elle sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de Monsieur [W].

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 4 octobre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 25 avril 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de la dette.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [V] [W] a fait signifier à Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.102€ au titre des loyers échus suivant exploits des 12 et 24 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le 3 mai 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], cautions.

En premier lieu, il convient de relever que si Madame [U] [I] allègue de graves désordres affectant le logement et de ce que l'état anormal du logement depuis plusieurs années ne permet pas une jouissance paisible et caractérise une situation d'habitat indigne, elle ne produit aucun élément objectif probant pouvant remettre en cause la résiliation de plein droit du bail, les clichés photographiques versés ne permettant pas d'être authentifiés quant au lieu et à la date à laquelle ils ont été pris.
Sur la prescription, en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Monsieur [W] a attrait en justice les défendeurs, par exploits de commissaire de justice délivrés le 16 juillet 2024. Compte tenu de la prescription triennale applicable en la matière, les demandes de Monsieur [W] concernant les arriérés locatifs sur la période antérieure au 16 juillet 2021 encourt la prescription.Toutefois, pour les arriérés postérieurs et figurant dans le commandement de payer, Monsieur [W] est fondé en ses demandes.

Au jour de la délivrance du commandement de payer, Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] étaient donc redevables de la somme de 4.607€ au titre des loyers et provisions pour charges échus à compter du 16 juillet 2021. Le commandement de payer reste donc valable pour cette somme.

En outre, sur les prétendues inexactitudes en raison de divers paiements de la locataire ou de la CAF manquants allégués par Madame [I], d'une part, cette dernière ne fait aucune démonstration des sommes omises par le bailleur. En outre, il résulte des éléments produits et de la comparaison de l'attestation de paiement de la CAF et du décompte annexé au commandement de payer que l'ensemble des paiements effectués par la CAF ont été comptabilisés dans ledit décompte. Enfin, elle ne démontre pas avoir fait des versements.

En définitive et au regard de l'ensemble de ces éléments, Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N], n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement des 12 et 24 avril 2024, réglé les causes dudit commandement à hauteur de 4.607€, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 juin 2024 pour Monsieur [F] [N] et à la date du 25 juin 2024 pour Madame [I], en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 juin 2024 pour Monsieur [F] [N] et le 25 juin 2024 pour Madame [I] étant précisé qu'il est résulte des déclarations des parties que Monsieur [F] [N] a quitté les lieux sans que toutefois un congé n'ait été donné par ce dernier dans les formes requises.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aussi, l'article 24-VII de la loi précitée ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte de la capture d'écran fournie aux débats par le demandeur ainsi que par Madame [I] que Madame [I] a réglé la somme de 750€ le 20 févier 2025 démontrant ainsi une reprise du paiement du loyer courant dans son intégralité avant la date de l'audience. En outre, il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l'attestation de paiement CAF et de l'avis d'imposition de Madame [I] que cette dernière dispose des ressources financières pour régler sa dette locative et s'acquitter du loyer courant.

Par suite, il convient de faire application des V et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à Madame [I] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d'ores et déjà acquise, Monsieur [W] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [I], Monsieur [F] [N] ayant quitté les lieux et une indemnité d'occupation sera fixée à titre provisionnel.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

De même, l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En l’espèce, Monsieur [W] sollicite la condamnation à titre provisionnel et solidairement de Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N], locataires, et de Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], garants, au paiement de la somme de 1.282€ au titre des loyers et des charges impayés durant la période de cautionnement ainsi que la condamnation à titre provisionnel et solidairement de Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N], locataires, au paiement de la somme de 4.174€ au titre des loyers et des charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 par application de l'article 1231-6 du Code civil.

Toutefois, au soutien de sa demande, Monsieur [V] [W] produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.583€ au jour de l'audience (échéance du mois de février 2025 incluse).

Comme indiqué dans les développements précédents, compte tenu de la prescription triennale applicable en la matière, les demandes de Monsieur [W] concernant les arriérés locatifs sur la période antérieure au 16 juillet 2021 encourt la prescription.Toutefois, les arriérés postérieurs, Monsieur [W] est fondé en ses demandes. Ainsi, il convient de déduire du décompte les sommes réclamées du mois d'octobre 2020 au 15 juillet 2021 soit la somme totale de 1.495€ ( 459€+355€+100€ ainsi que les sommes de 291€ et 290€ manquantes au raison de non versements de la CAF).

Par ailleurs, la capture d'écran fournie aux débats par le demandeur ainsi que par Madame [I] démontre que Madame [I] a réglé la somme de 750€ le 20 févier 2025 soit le mois de février 2025. Il convient donc de déduire également cette somme du décompte.

Enfin, s'agissant des inexactitudes en raison de divers paiements de la locataire ou de la CAF manquants allégués par Madame [I], il ressort effectivement de l'attestation de paiement de la CAF en date du 9 janvier 2025 que Monsieur [W] a perçu la somme de 1.008€ le 12 décembre 2024 non comptabilisé dans le décompte actualisé fourni par Monsieur [W]. Il convient ainsi de déduire la somme de 1.008€ des sommes dues.

Pour sa part, Monsieur [F] [N] allègue ne pas être tenu solidairement de la dette locative expliquant avoir, au mois d'août 2015, donné congé au bailleur par courriel; qu'il justifie de la prise à bail d'un nouveau logement et que Madame [I] est de mauvaise foi en espérant qu'il règle ses dettes.

Or, il résulte du contrat de bail et plus précisément du point 2.4.2 intitulé Conditions de jouissance que le preneur pourra résilier le bail à tout moment sans avoir à justifier de motif par simple lettre commandée avec accusé de réception. Monsieur [F] [N] ne se prévaut que d'un simple courriel qui ne peut valoir de congé. Partant, il sera solidairement tenu du paiement de la dette locative.

Au vu de ces éléments, les sommes dues s'élèvent à un montant de 1.330€ (4.583€- 1.495€-750€ - 1.008€).

En tout état de cause, Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] ne démontrent pas s'être acquittés de cette somme restant due.

Par conséquent, Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] seront condamnés au paiement de la somme de 1.330€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives dus à la date du 21 février 2025– échéance du mois de février 2025 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N] sont déclarés solidaires dans le paiement de leur dette par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et à défaut pour Monsieur [F] [N] d'avoir délivré un congé valable.

Dans l’hypothèse où Madame [U] [I] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (750€ par mois à la date de l'audience) à compter du mois de mars 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, Monsieur [F] [N] n'étant pas tenu au paiement de l’indemnité d'occupation, celui-ci ayant quitté les lieux et étant désormais domicilié à une autre adresse ainsi qu'il résulte des pièces versées aux débats.

Sur la caution

Aux termes du dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable 26 novembre 2009 au 27 mars 2014 soit au moment de la signature de l'acte de cautionnement, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce, les Consorts [N] soutiennent aux termes de leurs écritures que l'acte de cautionnement était nul en ce qu'il n'a pas été remis aux cautions un exemplaire du contrat de bail.

En premier lieu, il y a lieu de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs juridictionnels du juge des référés de se prononcer sur la nullité d'un acte, dès lors qu'une telle décision, qui, au demeurant, n'aurait pas autorité de chose jugée au principal, ne correspond à aucune des mesures prévues par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et ne peut, en particulier, s'analyser en une mesure de remise en état ou une mesure conservatoire. Il n’y a pas lieu à statuer en référé sur cette demande.

En outre, il résulte des actes de cautionnement que Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N] ont reconnu dans les actes de cautionnement avoir reçu un exemplaire du contrat de bail, il est indiqué expressément : «bail dont j'ai pris connaissance, un exemplaire m'ayant été remis». Par ailleurs, le bail est signé par les cautions et a été édité en trois exemplaires. Ils sont, au surplus, malvenus à soutenir qu'ils n'ont pas eu d'exemplaire du bail dès lors qu'ils ont paraphé chaque page dudit contrat de bail et y ont apposé leur signature en page 2 ainsi qu'en page 7. Partant, ils sont mal venus à soutenir qu'ils ne se seraient pas vus remettre un exemplaire du contrat de bail.

Les actes de cautionnement satisfont aux exigences de l'article 22-1 alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989 de telle manière que ces actes sont réguliers. Par conséquent, Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N] seront tenus solidairement au paiement des sommes dues par Madame [I] et Monsieur [F] [N].

En outre, s'agissant de l'engagement auquel était tenu Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N], il convient de relever que l'acte de cautionnement a été conclu pour une durée déterminée pour la durée initiale du bail et pour deux renouvellements ou reconductions.

Le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans à effet du 29 août 2012. Le bail ayant été reconduits tacitement à plusieurs reprises et au regard des termes de l'acte de cautionnement, Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N] étaient tenus jusqu'au 29 août 2021.

Ainsi et, compte tenu de la prescription triennale applicable en la matière et de ce que les demandes de Monsieur [W] concernant les arriérés locatifs sur la période antérieure au 16 juillet 2021 encourt la prescription, Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N] sont solidairement tenus uniquement de l'arriéré qui a pu être constitué entre le 16 juillet et le 29 août 2021 soit pour la somme de 368€.

La demande de Monsieur [P] [N] et de Madame [E] [N] au titre des pénalités et intérêts de retard est sans objet, aucune demande de ce chef n'ayant été émise par Monsieur [W].

Sur la demande reconventionnelle émise par Madame [I] au titre de la réduction de loyer

Pour les raisons ci-avant exposées, Madame [I] échoue à démontrer l'existence de désordres au sein du logement loué et à caractériser un logement indigne. Partant, sa demande au titre de la réduction du loyer sera tout naturellement déboutée.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [U] [I] et Monsieur [F] [N].

Condamné aux dépens, Monsieur [F] [N] sera débouté de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [P] [N] et Madame [E] [N] seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure ayant succombé en leurs demandes.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [N] à verser à Monsieur [W] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit étant précisé que l'exécution provisoire ne peut être écartée en référé sur le fondement de l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS