TJ 62041, 16 mai 2025, RG 24/00010

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d'ARRAS
[Adresse 3]
[Localité 5]

N° RG 24/00010 -
N° Portalis DBZZ-W-B7I-E2VR

ORDONNANCE DE REFERE

Minute:

[B] [T], [U] [T] [R]

C/

[D] [A], [P] [F], [S] [F], [J] [H] épouse [F]

ORDONNANCE DE REFERE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience publique du 16 Mai 2025, sous la présidence de Elise HUERRE, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sylvie BOURGOIS, greffier,

L'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025,

ENTRE :

M. [B] [T]
né le 16 Octobre 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
représenté par Me Anne-sophie GABRIEL, avocat au barreau d'ARRAS

Mme [U] [T] [R]
née le 09 Octobre 1971 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Me Anne-sophie GABRIEL, avocat au barreau d'ARRAS

ET :

Mme [D] [A]
née le 14 Mai 1982 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
non comparante

M. [P] [F],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
comparant

M. [S] [F],
demeurant [Adresse 9] - [Localité 7]
représenté par Me Laure YAHIAOUI, avocat au barreau d'AMIENS

Mme [J] [H] épouse [F]
née le 21 Avril 1954 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
comparante

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [B] [T] et Madame [U] [R] ont donné à bail à Madame [D] [A] et Monsieur [S] [F], à compter du 1er août 2013 un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 6] par contrat du 29/07/2013, pour un loyer mensuel de 520 € révisable annuelle outre une provision sur charges de 10 € mensuels.

Par actes sous seing privés du 25 juillet 2023, Monsieur [P] [F] et Madame [J] [H] épouse [F] se sont portés caution solidaire au titre des obligations nées du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [T] et Madame [U] [R] ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé aux cautions personnelles.

Par exploits des 24 septembre 2024 et 25 septembre 2024, Monsieur [B] [T] et Madame [U] [R] ont ensuite fait assigner, Madame [D] [A], Monsieur [S] [F], Monsieur [P] [F] et Madame [J] [H] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection d'Arras statuant en référé et sollicitent :
- de voir constater, à défaut prononcer la résolution du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire ;
- voir ordonner l'expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef ;
- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 1590 euros outre une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux ;
- la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L'affaire, appelée à l'audience du 28/02/2025, a fait l'objet d'un renvoi afin de permettre aux parties de signifier à Madame [D] [A], non comparante, leurs nouvelles demandes. L'affaire a été retenue à l'audience du 28/03/2025.

A cette audience, Monsieur [B] [T] comparaît assisté de son conseil, lequel représente Madame [U] [R]. Ensembles, ils sollicitent le bénéfice de leur assignation, portant à la somme de 5741.31 euros leur demande au titre de l'arriéré locatif.

Au soutien de leur action, ils font valoir que si Monsieur [F] a quitté les lieux courant 2020, il n'a pas délivré de congé le libérant de ses obligations, et ce alors qu'une dette locative s'est constituée, que les règlements ultérieurs n'ont pas suffi à apurer. Pour conclure à la recevabilité de leur action, ils expliquent, d'une part, justifier de ce que leur assignation a été valablement dénoncée aux services préfectoraux, d'autre part, qu'ils justifient de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX.
Ils maintiennent par ailleurs leurs demandes dirigées contre les cautions.

Monsieur [S] [F], représenté par son conseil, conclut au moyen de conclusions valablement signifiées à Madame [D] [A], non comparante, par acte de commissaire de justice du 5/03/2025 remis à étude :
- à titre principal, à l'irrecevabilité de l'assignation, au rejet des prétentions adverses et à la condamnation de Madame [A] aux frais et dépens ;
- à titre subsidiaire :
* à la condamnation de Madame [A] à le garantir de toute condamnation ;
* qu'il soit jugé qu'il a délivré congé aux bailleurs au 21 juin 2024 de sorte qu'il doit être mis hors de cause pour toute dette locative échue postérieurement au 21 septembre 2024;
* que lui soit accordé les plus larges délais de paiement ;
* le rejet ou la réduction des demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Pour conclure à l'irrecevabilité de l'action engagée par les demandeurs, Monsieur [F] observe que le commandement de payer délivré par les bailleurs n'a pas été dénoncé à la CCAPEX et qu'il n'est pas davantage justifié que l'assignation a été dénoncée aux services préfectoraux.

Pour conclure au rejet des demandes le concernant, il ajoute que l'instance en divorce engagée entre lui et Madame [A] a conduit à ce que, par ordonnance du 14 septembre 2021, le juge aux affaires familiales constate que Monsieur [F] avait quitté le logement litigieux et, par jugement du 10 janvier 2023, au prononcé du divorce, retranscrit sur les registres d'état civil. Il en déduit qu'à compter de cette date, le paiement du loyer incombait à Madame [A], seule. Selon lui et en tout état de cause, il a sollicité des bailleurs qu'il soit désolidarisé du bail par courrier du 21 juin 2024.

Monsieur [P] [F] et Madame [J] [H] épouse [F] comparaissent personnellement. Ensemble, ils sollicitent le rejet de l'ensemble des demandes formées à leur encontre. En ce sens, ils expliquent avoir adressé aux bailleurs un courrier dénonçant leur engagement de caution compte tenu du divorce intervenu entre les locataires et de ce que Monsieur [F] avait de longue date quitté les lieux loués.
Ils ont été autorisés à justifier dans le temps du délibéré du bon envoi de ce document.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice remise à étude le 24/09/2024 et convoquée à l'audience ultérieure par les soins du greffe, Madame [D] [A] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré, pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 16/05/2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l'audience.

Il convient d'observer qu'aucun nouvel élément n'est parvenu au greffe de la juridiction dans le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Sur la recevabilité de l'action en référé :

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'existence et la nature des obligations que Monsieur [T] et Madame [R] tirent du contrat les liant à Madame [A] et Monsieur [F] ne sont guère contestables. L’urgence justifie l’introduction de l’instance en référé.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de du Pas-De-Calais la voie électronique le 26/09/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles imposent au bailleur, à peine d'irrecevabilité de sa demande, de ne délivrer l'assignation que deux mois après l'information donnée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ne trouvent à s'appliquer qu'à l'égard des bailleurs personnes morales ou sociétés civiles constituées entre alliées. Il en résulte que la transmission du commandement de payer à la CCAPEX n’est pas exigée de Monsieur [T] et Madame [R], personnes physiques, à peine d’irrecevabilité de leur demande.

Ce moyen développé par Monsieur [S] [F] sera dès lors écarté. Il en résulte que l' action des bailleurs est recevable.

Sur les effets du jugement de divorce :

Il est constant que la transcription du jugement de divorce qui a attribué le droit au bail à l'un des époux met fin, tant à la solidarité de l'autre époux, qu'elle soit légale ou conventionnelle, qu'à la simple cotitularité du bail.

Au cas d'espèce, la solidarité entre locataires résultait tant de la solidarité légale instaurée entre époux que des termes du bail au terme duquel les locataires sont solidairement tenus au titre de l'ensemble des obligations nées du bail.

Monsieur [S] [F] verse aux débats le jugement du 10 janvier 2023 du juge aux affaires familiales d'Arras prononçant son divorce de Madame [D] [A] et justifie que cette décision a été transcrite sur les registres d'état civil à la date du 25 août 2023.

Il reste que ni le jugement de divorce intervenu entre les locataires ni l'ordonnance fixant préalablement les mesures provisoires entre eux n'ont statué sur l'attribution du domicile conjugal. Il en résulte que la transcription de ce jugement n'a pas mis fin à la cotitularité conventionnelle du bail et il importe de rechercher si Monsieur [S] [F] a par ailleurs donné congé aux bailleurs.

Les demandeurs produisent d'eux-même le courrier daté du 21 juin 2024 par lequel Monsieur [S] [F] a sollicité sa désolidarisation du bail. Les parties s'opposent sur la valeur à accorder à ce congé, les demandeurs estimant que celui-ci ne répond pas au formalisme imposé et Monsieur [F] estimant que ce congé le libère de toutes obligations contractuelles au terme du délai de préavis, soit à compter du 21 septembre 2024.

Il est constant qu'un congé donné par le preneur à bail par lettre simple est valable, dès lors que le formalisme imposé par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas édicté à peine de nullité et qu'une telle nullité supposerait la preuve d'un grief. Il incombe cependant au locataire qui s'estime ainsi libéré de ses obligations de fournir tous éléments permettant de dater la connaissance qu'a eu le bailleur du congé. Or, en l'espèce, la simple mention de la date mentionnée sur l'écrit de Monsieur [F], en l'absence de toute validation par les bailleurs et alors que ceux-ci en contestent la portée, est insuffisante à donner date certaine au congé du locataire. Il en résulte que Monsieur [F] ne s'est pas trouvé libéré de ses obligations contractuelles antérieurement à la résiliation du bail.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 2023 stipule que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 29/07/2013 contient une clause résolutoire (article 2.11 page 8) prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 19/06/2024, pour la somme en principal de 1590 €. Ce commandement a été valablement dénoncé aux cautions.

Les demandeurs produisent un décompte de leur créance au terme duquel la dette locative s'est consituée en avril 2024. Il n'est cependant pas fourni le détail des éventuels règlements de Madame [A] et les termes de juillet et août ne sont pas mentionnés au titre des sommes dues, ce dont il se déduit que ces termes de loyer, échus immédiatement après la délivrance du commandement de payer, ont été réglés. Il en résulte qu'il n'est pas possible de vérifier l'éventuelle existence de versements sur cette période venus solder les causes du commandement de payer. La demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire sera dès lors rejetée et il y a lieu d'examiner la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail.

Sur la demande en résiliation du bail et la demande en paiement :

Au terme de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1°) D’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de convention ;
2°) De payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le juge apprécie souverainement si la gravité du manquement justifie le prononcé de la résiliation.

En l'espèce, il ressort du récapitulatif produit par les demandeurs qu'au 25 mars 2025, les locataires restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3979.35 euros, les derniers règlements étant exclusivement le fait de l'organisme en charge de l'allocation logement.

Monsieur [F] n'allègue aucun règlement. Madame [A], défaillante à l'instance, n'allègue ni ne démontre d'éventuels règlements venus diminuer sa dette.

L'ampleur de la dette caractérise un manquement grave aux obligations pesant sur les locataires et justifie le prononcé de la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Il est constant que les biens donnés à bail sont occupés par Madame [A], seule.

En conséquence, l’expulsion de Madame [D] [A] sera ordonnée.

Madame [A] et Monsieur [S] [F] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3979.35 euros, selon décompte arrêté au 25/03/2025.

Madame [D] [A] occupant seule les lieux donnés à bail et, dès lors, contribuant seule au préjudice qui résulte pour les bailleurs de l'occupation sans droit ni titre des lieux, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement :

L'article 1343-5 du code civil dispose qu'au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [F] sollicite le bénéfice de délais de paiement, exposant être bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Il renseigne ne percevoir aucun revenu, sa compagne poursuivrait la création de son entreprise.

Au vu de ces éléments, il convient de prévoir que sa dette sera apurée par 24 mensualités : 23 mensualités de 165 euros, la 24 ème mensualité correspondant au solde de la dette. Ces versements devront intervenir au plus tard le 10 de chaque mois ; à défaut de règlement d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Sur le cautionnement :

Pour conclure au rejet des demandes formées à leur encontre au titre du cautionnement, Monsieur [P] [F] et Madame [J] [H] exposent qu'ils ont entendu dénoncer leur engagement après le prononcé du divorce et alors que leur fils n'occupait plus les lieux loués.

Il est produit l'engagement de caution solidaire pris le 25 juillet 2013 par Monsieur [P] [F] et Madame [J] [H]. Au terme de cet engagement, il est expressément précisé que "cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l'article 1740 du code civil jusqu'à l'expiration des obligations du locataire sans pouvoir dépassr la durée dudit bail, renouvelé ou tacitemen reconduit deux fois pour la même durée." Le bail considéré ayant été conclu pour une durée de trois ans et tacitement renouvelé depuis, il résulte des stipulations expresses du cautionnement que Monsieur [P] [F] et Madame [J] [H] n'ont entendu garantir personnellement le paiement du loyer et des charges que jusqu'au 31 juillet 2019. Ils ne sont dès lors pas tenus de cautionner personnellement les locataires pour l'arriéré locatif échu postérieurement à cette date. Dès lors, la demande en condamnation des cautions au paiement de l'arriéré locatif sera rejetée.

Sur la demande en garantie :

Il est constant que la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux, y compris après le prononcé du divorce relève de la compétence du juge aux affaires familiales et non du juge des contentieux de la protection saisi en référé. Il convient dès lors de renvoyer les parties à mieux se pourvoir sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [A] et Monsieur [S] [F], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens. L'équité commande par ailleurs de condamner Madame [D] [A] à payer à Monsieur [B] [T] et Madame [U] [R] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,