TJ 13055, 6 mars 2025, RG 25/00109

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :
Le 15 mai 2025
à Me FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................

N° RG 25/00109 - N° Portalis DBW3-W-B7J-54A5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [M]
né le 27 Novembre 1953 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [M]
née le 06 Novembre 1947 à [Localité 5] (MAROC)
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [D]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 7 mars 2024, Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [M], représentés par leur mandataire FONCIA [Localité 8], ont donné à bail à Monsieur [O] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 373 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [M] ont fait signifier à Monsieur [O] [D] par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1.452,69 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [M] ont fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [D] [O], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, du logement sis [Adresse 2] ;
- condamner par provision Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 2.079,56 euros, au titre de la dette locative, augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1153 du code civil ;
-condamner par provision Monsieur [D] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges e ce à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- condamner Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [M] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 juin 2024 et ce, pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisent leur créance à la somme de 374,48 euros, selon décompte en date du 3 mars 2025, terme de mars inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [D] ne comparait pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été transmis au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [M] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 7 mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2024, pour la somme en principal de 1.452,69 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 août 2024.

Monsieur [O] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [O] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 467,48 euros actuellement et de condamner Monsieur [O] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [D] reste devoir la somme de 73,3 euros, à la date du 3 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars inclus et déduction faite des frais de procédure.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [O] [D] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 73,3 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [M] les sommes exposées par eux dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS