TJ 35238, 16 mai 2025, RG 25/02136

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard - CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 25/02136 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LPVO

Jugement du 16 Mai 2025
N° : 25/444

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[V] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [F]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Avril 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Mme [B] [Y], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2019, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [V] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 509,26 euros.

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2019, les parties concluaient également un contrat de location d’un emplacement de stationnement à la même adresse au tarif de 17,70€ par mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 5093,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par jugement en date du 9 aout 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes a déclaré irrecevables les demandes de résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité locative et a condamné M. [V] [F] au paiement de la somme de 8 340,54€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024.

Par assignation délivrée le 30 janvier 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5852,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers dus du 24 janvier 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 4 avril 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu ient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative depuis le 15 mai 2024 et actualisée au 31 mars 2025, s'élevait désormais à 8115,68 euros. Le bailleur a précisé que le locataire n’avait pas repris le paiement de son loyer et ne s’était pas mobilisé suite à la dernière audience et l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette.

M. [V] [F] a reconnu la dette dans son montant et son principe, exposant ne pas avoir eu les moyens de reprendre le paiement de son loyer jusqu’à présent. Il a proposé le paiement de la somme de 100 ou 200€ en plus du paiement de son loyer pour apurer sa dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 5 décembre 2024, M. [V] [F] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 5093,53 euros qui y était mentionnée. De plus, M. [V] [F] a bénéficié de délais de paiement dans le cadre du jugement du 9 aout 2024, qui n’ont pas été respectés. Il n’a pas repris le paiement de son loyer courant suite à cette décision et avant l’audience. A ce jour, sa dette, postérieure au jugement du 9 aout 2024, s’élève à 8 115,68€. M. [V] [F] ne cesse donc d’aggraver sa dette auprès de son bailleur. S’il reconnait sa dette, le locataire n’explique pas les raisons de ces impayés, alors même qu’il perçoit un salaire régulier de 1 300€.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [V] [F] et son expulsion.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

M.[V] [F] sera condamné au paiement de la somme de 8 115,68€ au titre des impayés de loyers pour la période du 15 mai 2024 au 31 mars 2025 (loyer du mois de mars 2025 inclus).

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

M. [V] [F] n’ayant pas respecté les précédents délais de paiement, il n’apparaît pas opportun d’en octroyer de nouveaux dans le cadre de la présente procédure.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,