TJ 35238, 16 mai 2025, RG 24/00339

RE F E R E

N°

Du 16 Mai 2025

N° RG 24/00339

N° Portalis DBYC-W-B7I-K6EJ
74Z

c par le RPVA
le
à
Me Christophe BAILLY,
Me Mikaël BONTE,
Me Annaïg COMBE,
Me Céline DEMAY,
Me Tiphaine GUYOT-VASNIER, Me Vincent LAHALLE

- copie dossier
- 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Christophe BAILLY,
Me Mikaël BONTE,
Me Annaïg COMBE,
Me Céline DEMAY,
Me Tiphaine GUYOT-VASNIER, Me Vincent LAHALLE

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [V] [K], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Tiphaine GUYOT-VASNIER, avocate au barreau de RENNES substituée par Me DELALANDE, avocat au barreau de Rennes

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Tiphaine GUYOT-VASNIER, avocate au barreau de RENNES substituée par Me DELALANDE, avocat au barreau de Rennes

DEFENDEURS AU REFERE:

A.M.A. BGM GEOMETRE EXPERT, dont le siège social est sis [Adresse 15]
représenté par Me Mikaël BONTE, avocat au barreau de RENNES

SYNDICAT DE COPROPRIETE sise [Adresse 14],
Représenté par son syndic le Cabinet Lecomte sis [Adresse 3]
représentée par Me Christophe BAILLY, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. COUVERTURE MOQUET PELTIER, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Annaïg COMBE, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me Héloïse MARTIGNY, avocate au barreau de RENNES,

S.A.R.L. DESMOTS RACINEUX BESNARD, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Céline DEMAY, avocate au barreau de RENNES, subsituée par Me Yvanne DOUGUET, avocate au barreau de RENNES,

CAISSE RÉGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES BRETAGNE PAYS DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me Chloé ALLAIN, avocate au barreau de RENNES,

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Me Céline DEMAY, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me Yvanne DOUGUET, avocate au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 02 Avril 2025, en présence de [E] [L], assistante de justice,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 16 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE
 
Madame [V] [K] et Monsieur [X] [N] sont propriétaires d’un terrain situé au [Adresse 11] à [Localité 16], cadastré section BD n°[Cadastre 9] (pièce n°1), contiguë à la parcelle BD n°[Cadastre 12], sur laquelle se trouvent les immeubles du syndicat de copropriété (SDC) du [Adresse 14], ayant pour Syndic le CABINET LECOMTE IMMOBILIER (pièce n°3).
 
Par arrêté du 27 janvier 2021, les consorts [K]-[N] ont été autorisés à construire une maison individuelle destinée à accueillir leur résidence principale. Un plan de bornage des deux parcelles a été réalisé par le cabinet BGM, expert-géomètre le 18 mai 2022 (pièce n°4).
 
Selon le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 2022, la décision suivante a été prise:« les copropriétaires décident de considérer que le mur est mitoyen et ne s’opposent pas à la destruction du mur pour permettre la construction de la maison du voisin. Les copropriétaires sont d’accord pour la réalisation d’un état des lieux par huissier aux frais du voisin » (pièce n°5).
 
Les parties ont tenté de régulariser un protocole d’accord, prévoyant notamment des travaux de déplantation dans le jardin du [Adresse 13].
 
L’engagement des travaux sur les parcelles des consorts [K]-[N] et de la copropriété a été précédé d’un état des lieux réalisé par Maître [Z] commissaire de justice et en présence du Syndic de Copropriété, le 21 avril 2023 (pièce n°9).
 
Malgré l’absence de régularisation du protocole d’accord, à compter du 09 janvier 2023, les consorts [K]-[N] ont été informés par le SDC de la déplantation des plants, à leur initiative (pièces n°11-12-12 bis).
 
Les travaux ont débuté en mai 2023, par la démolition du mur mitoyen, avant d’être interrompus suite au refus du SDC de permettre l’accès à sa parcelle afin de réaliser les travaux.
 
Les démarches amiables n’ont pas abouti.
 
Suivant acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, Madame [V] [K] et Monsieur [X] [N] ont fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :
- autoriser judiciairement, Madame [K] et Monsieur [N] à accéder à la parcelle cadastrée commune de [Localité 16], section BD [Cadastre 12] volume 2, propriété du Syndicat de Copropriété du [Adresse 14], pour installer un échafaudage sur une emprise de 1,50 m de large, le long de la façade de la construction donnant côté jardin de la copropriété, pour une durée de 15 jours (hors congés, intempéries où aléas divers), afin de réaliser les travaux de ravalement de son immeuble édifié en limite de propriété,
- dire et juger satisfactoire le paiement par Monsieur [N] et Madame [K] au Syndicat de copropriété de la somme de 1.764,95€ TTC au titre des travaux paysager devisés par la société DESILES PAYSAGE PISCINE au syndicat de copropriété à charge pour lui de faire réaliser les travaux et d’en aviser Monsieur [N] et Madame [K] par notification de la facture de travaux afférente,
- à défaut, autoriser judiciairement Monsieur [N] et Madame [K] à accéder à la parcelle cadastrée commune de [Localité 16], section BD [Cadastre 12] volume 2, propriété du Syndicat de Copropriété du [Adresse 14] pour faire réaliser les travaux paysagers conformément au devis de la société DESILES PAYSAGE PISCINE du 12.02.2024,
- condamner le syndicat de Copropriété du [Adresse 14] à payer à Madame [K] et Monsieur [N] la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
 
Selon rapport de constats en date du 17 mai 2024, le cabinet Mercier & associés, missionné par le SDC, a relevé (pièce n°1 SDC) :
- la présence d’ouvrages en débord qui empiètent sur la parcelle de la copropriété :
            * la rive de toit en zinc débordera de 3 à 4 cm,
            * les fondations en béton armé du mur en limite de propriété ont été réalisées avec un débord de plus de 45 cm,
- des non-conformités au permis de construire :
            * la profondeur des fondations laisse penser qu’un sous-sol complet a été réalisé sur l’emprise de la partie habitable, sans être déclaré,
            *  les châssis de toit qui équipent le versant de couverture ne sont pas encastrés,
- la nécessité de procéder au remblaiement et à la reprise des plantations et des espaces verts dans le jardin de la copropriété.
 
Suivant actes de commissaire de justice en date des 25, 26, 27 et 28 novembre 2024, Madame [V] [K] et Monsieur [X] [N] ont fait citer les sociétés BGM GEOMETRE EXPERT, COUVERTURE MOQUET PELTIER et son assureur la CRAMA BRETAGNE PAYS DE LOIRE, DESMOTS RACINEUX BESNARD et son assureur AXA FRANCE IARD, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

- déclarer recevable la demande en intervention forcée formulée à l’encontre de la SARL BGM GEOMETRE-EXPERT, la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER et la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD, AXA FRANCE IARD (assureur de DESMOTS RACINEUX BESNARD) et la CRAMA BRETAGNE PAYS DE LOIRE (assureur de COUVERTURE MOQUET PELTIER),

- joindre la présente instance avec l’instance pendante devant la juridiction des référés du Tribunal Judiciaire de RENNES inscrite au rôle sous le numéro RG 24/00339,

- condamner in solidum la SARL BGM GEOMETRE-EXPERT, la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER, à la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD, SA AXA FRANCE IARD (assureur de DESMOTS RACINEUX BESNARD) et la CRAMA BRETAGNE PAYS DE LOIRE (assureur de COUVERTURE MOQUET PELTIER) in solidum à relever et garantir intégralement, notamment sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil et de l’article L124-3 du Code des assurances, Monsieur [N] et Madame [K] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à quelque titre que ce soit au bénéfice du SDC et plus particulièrement à les indemniser du cout des travaux de suppression des empiètements dénoncés par le syndicat de copropriété outre de tous préjudices consécutifs en résultant pour eux mais également de toutes sommes qui serait allouées au SDC tant au principal, intérêts, dommage et intérêts, frais irrépétibles et dépens,

- condamner in solidum la SARL BGM GEOMETRE-EXPERT, la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER, à la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD, SA AXA FRANCE IARD (assureur de DESMOTS RACINEUX BESNARD) et la CRAMA BRETAGNE-PAYS DE LOIRE (assureur de COUVERTURE MOQUET PELTIER) in solidum à verser aux consorts [K] -[N] une somme de 1 500 euros d’article 700 du Code de procédure civile outre dépens,

- si les opérations d’expertise requises par le SDC devaient être ordonnées :

- déclarer les opérations d’expertise judiciaire qui viendraient à être ordonnées par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Rennes à la requête du SDC communes et opposables à la SARL BGM GEOMETRE EXPERT, à la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER et son assureur CRAMA BRETAGNE-PAYS DE LA LOIRE ainsi qu’à la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD et son assureur AXA FRANCE IARD,
- en, ce cas, statuer sur les dépens comme de droit.
 
A l’audience du 19 février 2025, le juge des référés a ordonné la jonction des deux instances pour se poursuivre sous le numéro de répertoire général unique RG 24/339.
 
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 02 avril 2025, les consorts [K]-[N], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des référés de bien vouloir :

à titre principal :
- autoriser judiciairement Monsieur et Madame [K]-[N] à faire disposer un échaudage sur une emprise d’1m50 de large, et tout le long de la façade de leur maison cadastrée BD[Cadastre 9] accessible exclusivement côté jardin de la copropriété, sur la parcelle Section BD n° [Cadastre 12] volume 2, propriété du SDC, pour une durée de 15 jours, aux fins de réaliser les travaux de ravalement de leur ouvrage, nécessaire à son achèvement et sa pérennité,

- condamner en conséquence le SDC, représenté par son syndic, à laisser l’accès à sa parcelle aux entreprises en charge des travaux de ravalement de la maison de Monsieur et Madame [K]-[N] afin d’y disposer un échaudage sur une emprise d’1m50 de large le long de la façade de leur maison accessible par la parcelle et le jardin de la copropriété, sur la parcelle Section BD n° [Cadastre 12] volume 2, propriété du SDC, pour une durée de 15 jours, aux fins de réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de la propriété de Monsieur et Madame [K]-[N] nécessaire à son achèvement et sa pérennité,

- juger satisfactoire le paiement par Monsieur [N] et Madame [K] au SDC de la somme de 1.764,95€ TTC au titre des travaux paysager de remise en état de la bande de terrain du jardin adjacent au mur pignon de la maison [K]-[N] devisés par la société DESILES PAYSAGE PISCINE à charge pour lui de faire réaliser les travaux et d’en aviser Monsieur [N] et Madame [K] par notification de la facture de travaux afférente,

- à défaut, autoriser judiciairement les consorts [K]-[N] et l’entreprise qu’ils auront mandaté à accéder à la parcelle cadastrée commune de [Localité 16], section BD [Cadastre 12] volume 2, propriété du SDC pour faire réaliser les travaux paysagers conformément au devis de la société DESILES PAYSAGE PISCINE,

- débouter le SDC de sa demande consistant à condamner les consorts [K]-[N] à faire procéder à leurs frais à la démolition de la partie de l’ouvrage qui empièterait sur la parcelle du SDC, en ce que les empiètements allégués ne sont pas avérés d’une part, et qu’une démolition ne saurait être ordonnée au stade des référés d’autre part,

- débouter le SDC de sa demande de condamnation des Consorts [K] [N] à remettre en état la parcelle du SDC,

- débouter le SDC de sa demande de condamnation à la mise en conformité de leur construction au permis de construire,

- débouter le SDC de sa demande de condamnation à hauteur de 50.000 euros au titre d’un préjudice de jouissance,

- débouter le SDC de sa demande de réalisation d’un état des lieux de la parcelle avant toute intervention sur le terrain à la charge des Consorts [K]-[N],

- débouter le SDC de sa demande de condamnation des Consorts [K]-[N] en paiement d’une indemnité de provisionnelle de 4 200€ au titre du préjudice de jouissance subi le temps des travaux,

- réduire à de plus justes proportions de l’indemnité sollicitée par le SDC au titre de son préjudice de jouissance subi le temps des travaux pour un montant de 100 euros par jour de présence de l’échafaudage sur une durée de 15 jours, soit la somme de 1500 euros pour les 15 jours de présence de l’échafaudage,

- débouter le SDC de sa demande de condamnation au titre de l’occupation de sa parcelle à compter de 3 mois suivant l’ordonnance de référé à intervenir,

- débouter le SDC de sa demande indemnitaire au titre de la rénovation du jardin à hauteur de 9.432€,
- débouter le SDC de sa demande de condamnation des Consorts [K] [N] à prendre en charge les frais d’expertise amiable du Cabinet MERCIER diligentée par le SDC s’élevant à 1200€,

- débouter le SDC de sa demande de condamnation des Consorts [K] [N] à supporter par moitié la charge des provisions à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire,

- débouter le SDC de sa demande de condamnation des Consorts [K] [N] au versement de 6.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner le SDC indemniser les Consorts [K] [N] à hauteur de 3.000€ au titre du préjudice moral subi depuis le démarrage de la construction de leur maison,

à titre subsidiaire,
- déclarer recevable la demande en intervention forcée formulée à l’encontre de la SARL BGM GEOMETRE-EXPERT, la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER et la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD, AXA FRANCE IARD (assureur de DESMOTS RACINEUX BESNARD) et la CRAMA BRETAGNE-PAYS DE LA LOIRE (assureur de COUVERTURE MOQUET PELTIER),

- condamner in solidum la SARL BGM GEOMETRE-EXPERT, la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER, à la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD, SA AXA FRANCE IARD (assureur de DESMOTS RACINEUX BESNARD) et la CRAMA BRETAGNE-PAYS DE LA LOIRE (assureur de COUVERTURE MOQUET PELTIER) à relever et garantir intégralement, notamment sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil et de l’article L124-3 du Code des assurances, Monsieur [N] et Madame [K] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre à quelque titre que ce soit au bénéfice du SDC et plus particulièrement à les indemniser du cout des travaux de suppression des empiètements dénoncés par le SDC outre de tous préjudices consécutifs en résultant pour eux mais également de toutes sommes qui serait allouée au SDC tant au principal, intérêts, dommage et intérêts, frais irrépétibles et dépens,

- recevoir les Consorts [K] [N] en leurs protestations et réserves d’usages s’agissant de l’expertise demandée, et juger que la mission de l’expert judiciaire sera modifiée selon les chefs de mission sollicités au sein des écritures,

- déclarer les opérations d’expertise judiciaire qui viendraient à être ordonnées par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Rennes à la requête du SDC communes et opposables à la SARL BGM GEOMETRE EXPERT, à la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER et son assureur CRAMA BRETAGNE-PAYS DE LA LOIRE ainsi qu’à la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD et son assureur AXA FRANCE IARD,

- débouter la CRAMA assureur de la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER, la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD et son assureur AXA FRANCE IARD, et la société BGM GEOMETRE-EXPERT de leurs demandes, fins et conclusions,

- débouter la CRAMA assureur de la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER, la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD et son assureur AXA FRANCE IARD, et la société BGM GEOMETRE-EXPERT, ou toute autre partie, de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile à l’encontre des Consorts [K]-[N],

en tout état de cause,
- condamner le SDC au versement de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile aux Consorts [K] [N],

- condamner in solidum la SARL BGM GEOMETRE-EXPERT, la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER, à la SARL DESMOTS RACINEUX BESNARD, SA AXA FRANCE IARD (assureur de DESMOTS RACINEUX BESNARD) et la CRAMA BRETAGNE-PAYS DE LA LOIRE (assureur de COUVERTURE MOQUET PELTIER) in solidum à verser à Monsieur et Madame [K]-[N] une somme de 1500 euros d’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner le SDC et tout succombant aux entiers dépens.
 
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que leur demande remplit les conditions jurisprudentielles de la servitude de tour d’échelle, à savoir des travaux indispensables, qui ne peuvent être réalisés qu’à partir du fonds voisin, sans occasionner un préjudice disproportionné au voisin, et que le refus du SDC de leur permettre un accès à sa propriété est constitutif d’un abus de droit.

A titre subsidiaire, ils contestent la réalité des empiètements dénoncés par le SDC, mais se trouvent légitimes à attraire à la cause les sociétés ayant procédé aux travaux à l’origine des prétendus empiètements, à savoir, la société BGM GEOMETRE-EXPERT qui a réalisé le plan de bornage (pièce n°21), la société COUVERTURE MOQUET PELTIER qui a réalisé les travaux de charpente et de couverture avec la création de fenêtre de toit et la fourniture et pose de deux vélux (pièce n°22), ainsi que la société DESMOTS RACINEUX BESNARD, qui a effectué les travaux de terrassement, maçonnerie et ravalement avec mise à jour de fondations supplémentaires (pièce n°23).

A ce titre, ils soutiennent que le SDC ne se fonde que sur le rapport unilatéral et non contradictoire dressé pour les besoins de la cause par un expert amiable par nature partial qui n’est pas géomètre expert, et admettent qu’il ne subsiste aucun repère pour contrôler l’implantation de la construction neuve, reconnaissant ainsi qu’il n’est pas en mesure de procéder à ce contrôle
 
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 02 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son conseil, a demandé au juge des référés de bien vouloir :
- lui décerner acte de ce qu’il ne s’oppose pas au principe d’une servitude de tour d’échelle par les Consorts [K]-[N],
- condamner les Consorts [K]-[N] à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de leur empiètement sur la parcelle voisine,
- condamner les Consorts [K]-[N] à procéder à leur frais à la démolition de la partie de l’ouvrage empiétant sur la parcelle appartenant au SDC,
- ordonner la remise en état initial de la parcelle appartenant au SDC,
- ordonner la mise en conformité de l’ouvrage au permis de construire délivré le 27 janvier 2021 aux consorts [K]-[N],
- condamner les Consorts [K]-[N] à régler au SDC une provision d’un montant de 50 000€ au titre du préjudice de jouissance subi le temps des travaux de construction,
- ordonner la réalisation d’un état des lieux précis du jardin, porte d’accès et chemin préalablement à toute intervention sur le terrain du SDC,
- condamner les Consorts [K]-[N] à régler au SDC une provision d’un montant de 4.200€ au titre du préjudice de jouissance subi le temps des travaux d’enduit à venir,
- dire et juger qu’à compter de trois mois suivant l’ordonnance à intervenir, toute occupation de la parcelle du SDC sera indemnisée 400€ par jour,
- débouter toutes demandes, fins et conclusions plus amples et contraires formées à l’encontre du SDC,
- condamner les Consorts [K]-[N] à régler au SDC une somme d’un montant de 9 432€ au titre de la rénovation du jardin après travaux de construction de leur maison d’habitation,
- condamner les Consorts [K]-[N] à régler au SDC une somme d’un montant de 1 200 € au titre des frais d’expertise amiable,
à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire au bénéfice de la mission proposée au sein des écritures,
en tout état de cause, condamner les Consorts [K]-[N] à régler au SDC une somme d’un montant de 6 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
 
Au soutien de ses prétentions, il expose que l’empiètement d’une construction sur la propriété d’autrui, constitue un trouble manifestement illicite. Or, le rapport de Monsieur [M] démontre amplement l’empiètement et les débords allégués, de sorte qu’il est légitime à en solliciter la démolition et la remise en état de sa propriété, aux frais des consorts [K]-[N] (pièce n°1).

Par ailleurs, le SDC souligne que selon le rapport de l’expert, l’ouvrage n’est pas conforme au permis de construire, et comporterait une servitude de vue, de sorte qu’il est également légitime à en solliciter la mise en conformité.

Enfin, il estime que les consorts [K]-[N] sont débiteurs d’une indemnité de jouissance au titre des travaux passés et à venir, et sont tenus de procéder à la remise en état du terrain, notamment en remblayant la tranchée avec de la terre végétale afin de combler la tranchée créée pour les besoins du chantier et en plantant de nouveaux arbres et arbustes, dont le devis s’élève à la somme de 9 432 euros (pièce n°3).

A titre subsidiaire, le SDC soutient qu’une mesure d’expertise judiciaire est rendue nécessaire pour faire constater les empiètements allégués, mais précise que la mission de l’expert judiciaire ne peut se limiter aux empiétements et débords alors même que les copropriétaires démontrent l’existence de non-conformités au permis de construire qui leurs portent directement préjudice.
 
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 02 avril 2025, la société BGM GEOMETRE-EXPERT, représentée par son conseil, a demandé au juge des référés de bien vouloir :
- recevoir la concluante en ses présentes écritures et l’y déclarer bien fondée,
- débouter les Consorts [K]-[N] de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions prises en référé et dirigées à l’encontre de la société BGM GEOMETRE EXPERT comme se heurtant à l’existence d’une contestation sérieuse,

subsidiairement,
- prendre acte de ce que la société BGM GEOMETRE-EXPERT s’en rapporte à justice sur la demande de jonction présentée par les Consorts [K]-[N] entre la présente instance et celles introduite et enregistrée sous le numéro de RG 24/00339,
- accueillir sans aucune reconnaissance de garantie, de responsabilité, ou du bien-fondé des demandes formées à son encontre, les plus expresses protestations et réserves de la société BGM GEOMETRE-EXPERT sur la demande d’ordonnance commune sollicitée par les Consorts [K]-[N] à l’encontre de la société BGM GEOMETRE-EXPERT si les opérations d’expertise judiciaires sollicitées par le SDC, représenté par son syndic, la société cabinet LECOMTE SYNDIC, venaient à être ordonnées par le juge des référés,

en tout état de cause,
- condamner les Consorts [K]-[N] ou tout succombant, in solidum entre eux, aux entiers dépens de l’instance,
- condamner les Consorts [K]-[N], out tout autre succombant, in solidum entre eux, au règlement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société BGM GEOMETRE-EXPERT.
 
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les empiètements allégués par le SDC ne sont pas démontrés par ce dernier et que s’ils l’étaient, aucun élément ne permettrait de les imputer à la société BGM GEOMETRE-EXPERT, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à la demande des consorts [K]-[N] de voir condamner la société BGM GEOMETRE-EXPERT à les garantir A cet effet, elle souligne que le cabinet Mercier & associés reconnaît qu’il ne subsiste aucun repère pour contrôler l’implantation de la construction neuve, de sorte que son analyse est incertaine.
 
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 02 avril 2025, la société DESMOTS RACINEUX BESNARD et son assureur la société AXA FRANCE IARD, représentées par leur conseil, ont demandé au juge des référés de bien vouloir :
à titre principal,
- juger qu’il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à toutes demandes de condamnations dirigées à l’encontre de la société DESMOTS RACINEUX BESNARD et AXA FRANCE IARD, son assureur,
- en conséquence, débouter Monsieur [N] et Madame [K], et toutes autres parties, des demandes de condamnations dirigées à l’encontre de la société DESMOTS RACINEUX BESNARD et d’AXA FRANCE IARD, son assureur,
- condamner Monsieur [N] et Madame [K], ou toute autre partie succombante, à régler à la société DESMOTS et à son assureur AXA la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,
- ordonner la jonction de l’instance principale RG 24/00339 avec la présente procédure,
- juger que la société DESMOTS RACINEUX BESNARD et son assureur la société AXA n’ont pas de moyen à opposer à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par le SDC et qu’elles formulent les protestations et réserves d’usage, sous les plus expresses réserves de garantie et de responsabilité,
- juger que la mesure d’expertise judiciaire sera ordonnée aux frais avancés du SDC, représenté par son syndic le Cabinet LECOMTE SYNDIC, demandeur à l’expertise,
- réserver les dépens.
 
Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir qu’il n’est pas démontré que la société DESMOTS soit à l’origine de l’empiètement dénoncé par le SDC, et souligne que le rapport sur lequel se base le SDC est non contradictoire et rédigé par un expert partial qui a pu reconnaître ne pas avoir de point de repère pour contrôler l’implantation de la construction neuve, et qu’en outre, la prétention du SDC est évasive puisqu’il sollicite qu’une partie de l’ouvrage qui empiète soit démoli sans que la partie en question ne soit précisément décrite.

De surcroit, aucune réception n’ayant eu lieu, la garantie d’AXA FRANCE IARD n’a pas vocation à être mobilisée.

Par suite, pour elles, l’existence de ces contestations sérieuses fait obstacle à ce que le juge des référés fasse droit aux demandes de condamnations dirigées à leur encontre.
 
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 02 avril 2025, la société COUVERTURE MOQUET PELTIER, représentée par son conseil, a demandé au juge des référés de bien vouloir :
- juger que la société COUVERTURE MOQUET-PELTIER n’a pas de moyen à opposer à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par le SDC et qu’elle formule les protestations et réserves d’usage, sous les plus expresses réserves de garantie et de responsabilité,
- juger que la mesure d’expertise judiciaire sera ordonnée aux frais avancés du SDC, représenté par son syndic le Cabinet LECOMPTE SYNDIC, demandeur à l’expertise,
- débouter GROUPAMA, assureur de la société COUVERTURE MOQUET-PELTIER de sa demande de mise hors de cause,
- débouter Madame [K] et Monsieur [N] de leur demande en garantie formulée subsidiairement à l’encontre de la société COUVERTURE MOQUET-PELTIER au regard de l’existence de contestation sérieuse,
- réserver les dépens.
 
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande sur la demande de mise hors de cause de son assureur et souligne que le SDC, pour dénoncer l’empiètement, se base sur un rapport d’expertise amiable, non contradictoire et rédigé par un expert, nécessairement partial, qui manque de précision, l’expert indiquant qu’il n’existe plus de point de repère pour la pose de la maçonnerie. Ainsi, si seule une expertise judiciaire pourrait permettre à la juridiction saisie de conclure à l’empiètement, il existe à ce stade des débats une contestation sérieuse faisant obstacle à toute condamnation en garantie de la société COUVERTURE MOQUET PELTIER en référé.
 
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 02 avril 2025, la CRAMA BRETAGNE PAYS DE LOIRE, assureur de la société COUVERTURE MOQUET PELTIER, représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :
- débouter les Consorts [K]-[N] de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions en tant qu’elles sont dirigées à son encontre qui se heurtent à une contestation sérieuse,

- subsidiairement, décerner acte à GROUPAMA LOIRE BRETAGNE qu'elle formule les protestations et réserves d'usage de responsabilité de son assurée sur le fond, et d’effectivité et d’étendue de ses garanties, s'agissant de la demande de désignation d'un Expert judiciaire du SDC et des Consorts [K]-[N],

- en tout état de cause, condamner les Consorts [K]-[N] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à verser la somme de 1 500 € à la GROUPAMA LOIRE BRETAGNE.
 
Au soutien de ses prétentions, elle sollicite sa mise hors de cause, alléguant que si les dommages invoqués résultent d’une prétendue erreur d’implantation dont les conséquences sont exclues du contrat conclu par la SARL COUVERTURE MOQUET PELTIER, les demandes de garanties à l’encontre de GROUPAMA ne peuvent qu’être écartées.

Elle ajoute qu’en l’état du dossier, ni la réalité de l’empiètement invoqué, ni son imputabilité ne sont établis et qu’en tout état de cause, la demande de garantie formée par les Consorts [K]-[N] à l’encontre de GROUPAMA ne peut qu’être rejetée puisque ni la caractérisation de la responsabilité de l’assurée, ni a fortiori l’obligation à garantie de GROUPAMA ne relève de la compétence du juge des référés.
 
Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l'audience utile précitée.
 
Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.
 

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la demande de servitude de tour d’échelle des consorts [K]-[N]
 
Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
 
L'exercice du tour d'échelle permet une occupation très temporaire du fonds voisin, dans le cadre des obligations normales de voisinage, afin de permettre, à défaut d'autres possibilités même plus onéreuses, d'effectuer des travaux indispensables au bon état de conservation de l'immeuble existant.
 
Il est également admis que le tour d'échelle peut être accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d'en assurer la finition. (Civ 3ème 13 novembre 2007, n°06-18. 915).
Il implique que le propriétaire du “fonds servant'” ne peut s'opposer sans motif légitime à une telle demande. En contrepartie, le propriétaire du “fonds dominant” ne doit recourir à un tel passage qu'en cas de nécessité, en l'absence de toute autre solution et en s'abstenant de causer un trouble excessif à son voisin.
 
En l’espèce, le SDC maintient qu’il n’est pas opposé à ce que les consorts [K]-[N] accèdent à sa parcelle mais souhaite qu’il soit statué sur les modalités d’intervention, le chiffrage de son préjudice de jouissance ainsi que sur les modalités de remise en état de son terrain.
 
Toutefois, eu égard aux demandes reconventionnelles formulées par le SDC, notamment la demande de démolition de la partie de l’ouvrage empiétant sur la parcelle appartenant au SDC, empiètement constaté par expertise amiable (pièce n°1 SDC), et dans l’attente d’éléments objectifs permettant à la présente juridiction de statuer sur le caractère proportionné ou non du recours à la servitude de tour d'échelle, il y a lieu de considérer que la demande des consorts [K]-[N] est sérieusement contestable.
 
Par conséquent, les consorts [K]-[N] seront déboutés de leur demande tendant à se voir autoriser à disposer un échafaudage sur la parcelle de la copropriété, ainsi que de leurs demandes afférentes, à savoir, leur demande au titre de leur proposition indemnitaire, ainsi que leur demande au titre de leur préjudice moral.
 
Enfin, il n’y a lieu à statuer sur les demandes du SDC tendant à voir ordonner la réalisation d’un état des lieux précis du jardin, de condamner les Consorts [K] [N] à régler une provision au titre du préjudice de jouissance subi le temps des travaux d’enduit à venir, et enfin de juger qu’à compter de trois mois suivant l’ordonnance à intervenir, toute occupation de la parcelle du SDC sera indemnisée, devenues sans objet.
 
Sur les demandes de démolition et de remise en état du SDC
 
Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
 
L'article 544 du code civil dispose que "La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements".
 
Selon l’article 545 du Code civil, « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »
 

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que par arrêté du 27 janvier 2021, les consorts [K]-[N] ont été autorisés à construire une maison individuelle en limite de propriété avec celle du SDC (pièce n°2-3). Les travaux ont débuté en mai 2023.
Or, aux termes du rapport d’expertise amiable en date du 17 mai 2024, et réalisé à la demande du SDC. l’expert a constaté, à l’aune du plan de bornage réalisé le 18 mai 2022 (pièce n°2), un empiètement de la toiture et des fondations de la construction des consorts [K]-[N] sur la parcelle du SDC (pièce n°1 SDC).
 
Toutefois, à la lecture du rapport d’expertise, il y a lieu de relever que l’expert indique que la clôture qui a servi à implanter la limite de la parcelle côté Est est démolie et qu’il n’existe plus aucun repère pour contrôler l’implantation de la maison neuve (pièce n°1 SDC). De même, les conclusions de l’expert sur la non-conformité de la construction au permis de construire, notamment relativement à la construction d’un sous-sol non déclarée, et l’existence d’une servitude de vue, ne sont issues que d’hypothèses personnelles et non contradictoires de l’expert.
 
Dès lors, il y a lieu de considérer que les demandes de démolition de l’ouvrage empiétant et de mise en conformité de la construction du SDC sont sérieusement contestables.
 
Par conséquent, le SDC sera débouté de ses demandes de démolition et de remise en état aux frais des consorts [K]-[N], ainsi que de mise en conformité de la construction pour contestation sérieuse au fond.
 
Sur la demande de provision du SDC au titre du préjudice de jouissance
 
Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
 
Selon l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
 
En l’espèce, le SDC sollicite une provision de 50 000 euros au titre du préjudice de jouissance le temps des travaux de construction, et se limite à verser aux débats le rapport d’expertise en date du 17 mai 2024, à l’appui de sa demande.
 
Dès lors, la seule circonstance que le SDC n’a pas pu profiter de l’intégralité de son jardin, diminué de 2,5 mètres sur la largeur n’est pas de nature à justifier l’octroi d’une indemnité à hauteur de 50 000 euros au titre du préjudice de jouissance, sans pour autant que l’obligation de réparation des consorts [K]-[N] ne soit sérieusement contestable.

Il ressort en effet des pièces versées aux débats que pendant plus de cinq mois, le jardin, partie commune de la copropriété, n’était plus clos, en raison de la démolition du mur qui servait de cloture et assurait la sécurité de la propriété, ce qui n’est pas contesté par les consorts [K]-[N].

Par aileurs, il est relevé que de la terre, mélangée à des détritus de chantier est restée stockée sur la parcelle de la copropriété sur une bande de 2,50 mètres et qu’il n’y a pas eu de replantation, depuis la destruction du mur en mai 2023. (Pièce n°1 du SDC).
 
Ainsi, au vu du préjudice de jouissance démontrée, de la durée des nuisances, et des circonstances, non contestées par les parties, les consorts [K]-[N] seront condamnés à verser au SDC une somme provisionnelle au titre de son préjudice de jouissance, laquelle sera ramenée à la somme de 5 000 euros.
 
Sur la demande de provision du SDC au titre des frais d’expertise amiable
 
Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
 
En l’espèce, le SDC qui sollicite la prise en charge par les consorts [K]-[N] des frais d’expertise amiable à hauteur de 1 200 euros ne verse aucune pièce aux débats permettant de vérifier la réalité des sommes dépensées pour l’expertise amiable, étant au surplus rappelé qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, notamment par la prise en charge éventuelle des frais de l’expertise amiable fondant ses prétentions.
 
Dès lors, la demande du SDC est sérieusement contestable, il en sera débouté.
 
Sur la demande de provision du SDC au titre de la rénovation du jardin après les travaux de construction de la maison des consorts [K]-[N]
 
Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
 
En l’espèce, le SDC ne verse aux débats qu’un devis, non daté, fixant à la somme de 9 432 euros TTC la remise en état du jardin (sa pièce n°3).
 
A défaut de la production d’une facture acquittée, il y a lieu de considérer que la demande du SDC est sérieusement contestable.

Par conséquent, il en sera débouté.
 
Sur la demande d’expertise du SDC
 
En application de l'article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
 
En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que par arrêté du 27 janvier 2021, les consorts [K]-[N] ont été autorisés à construire une maison individuelle en limite de propriété avec celle du SDC (pièce n°2-3). Les travaux ont débuté en mai 2023, or, selon rapport d’expertise amiable en date du 17 mai 2024, et réalisé à la demande du SDC, l’expert a constaté, à l’aune du plan de bornage réalisé le 18 mai 2022 (pièce n°2), un empiètement de la toiture et des fondations de la construction des consorts [K]-[N] sur la parcelle du SDC (pièce n°1 SDC).

En outre, il ressort du rapport de l’expert que la construction ne serait pas conforme au permis de construire délivré (pièce n°1 SDC).
 
Dès lors, eu égard aux recours en responsabilité que le SDC détient à l’encontre des consorts [K]-[N], il justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de faire judiciairement établir les désordres allégués et établir les responsabilités encourues.
 
Par conséquent, il sera fait droit à sa demande, selon les modalités précisées au présent dispositif, et à ses frais avancés.
 
Sur les demandes d’appels en cause formulées par les consorts [K]-[N]
 
En application de l'article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
 
Selon l’article 331 du Code de procédure civile, un tier peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
 
En l’espèce, les consorts [K]-[N] justifient que sont intervenues aux opérations de construction les sociétés suivantes :
- la société BGM GEOMETRE EXPERT, responsable du plan de bornage en 2022 (pièce n°20),
- la société COUVERTURE MOQUET-PELTIER, en charge des travaux de charpente et de couverture, assurée par la CRAMA (pièce n°21),
- la société DESMOTS RACINEUX BESNARD, en charge des travaux de maçonnerie, assurée par la société AXA FRANCE IARD (pièce n°22).
 
Si selon le rapport d’expertise amiable en date du 17 mai 2024, il existe un empiètement de la toiture et des fondations de la construction des consorts [K]-[N], aucun élément objectif ne permet de douter de la véracité du plan de bornage réalisé par la société BGM GEOMETRE EXPERT permettant d’envisager une mise en œuvre ultérieure de sa responsabilité, de sorte qu’il sera fait droit à sa demande de mise hors de cause.

Par suite, les consorts [K]-[N] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la société BGM GEOMETRE EXPERT.
 
Toutefois, eu égard aux recours en responsabilité que les consorts PELLISSIER-HEVE détiennent à l'encontre des sociétés COUVERTURE MOQUET-PELTIER et DESMOTS RACINEUX BESNARD, ils justifient d’un motif légitime à ce que les opérations d’expertise soient rendues communes et opposables à ces sociétés ainsi qu’à leur assureur. Il sera fait droit à leur demande à ce titre.
 
La CRAMA BRETGANE PAYS DE LOIRE qui ne fonde sa demande de mise hors de cause que sur l’exclusion de ses garanties en cas d’empiètement, et alors qu’il résulte précisément de la mission de l’expert d’établir l’existence de l’empiètement et des non-conformités au permis de construire, en sera déboutée.
 
Sur la mission de l’expert
 
L’article 265 du Code de procédure civile dispose que : « La décision qui ordonne l'expertise : […] Enonce les chefs de la mission de l'expert ; »
 
Les consorts [K]-[N] seront déboutés de leur demande de complément de mission portant sur le nettoyage des gouttières de leur maison, qui n’est pas l’objet des présents débats.
 
Sur les demandes d’appels en garantie des consorts [K]-[N]
 
Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
 
En l’espèce, et alors qu’il relèvera de la mission de l’expert d’établir la réalité des dommages et de déterminer les responsabilités encourues, la demande de garantie des consorts [K]-[N], prématurée, ne peut qu’être sérieusement contestable.
 
Par conséquent, les consorts [K]-[N] seront déboutés de leur demande tendant à se voir garantir intégralement, notamment sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil et de l’article L124-3 du Code des assurances.
 
Sur les autres demandes
 
Les consorts [K]-[N] conserveront provisoirement la charge des dépens de l’instance.
 
L’équité commande, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, de débouter de leur demande les consorts [K]-[N] et la CRAMA BRETAGNE PAYS DE LOIRE, succombant, au moins partiellement, en leurs demandes.
 
Toutefois, l’équité commande de condamner les Consorts [K]-[N], in solidum, à verser à la société BGM GEOMETRE-EXPERT, mise hors de cause, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens.

Les consorts [K]-[N] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 1000 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe : Déboutons les consorts [K]-[N] de leurs demandes de servitude de tour d’échelle ;