TJ 78646, 16 mai 2025, RG 25/00049

TRIBUNAL
de VERSAILLES
[Adresse 3]
[Localité 4]

N° RG 25/00049 -
N° Portalis DB22-W-B7J-S2WM

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 16 Mai 2025

S.A. VALOPHIS SAREPA

C/

[H] [S], [E] [S]

Expédition exécutoire délivrée
le
à Maître Maxime TONDI

Expédition certifiée conforme délivrée le
à Monsieur [H] [S]
à Madame [E] [S],

Minute n° : /2025

ORDONNANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 16 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Mme Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 7 avril 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A. VALOPHIS SAREPA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL CABINET TONDI, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, substitué par Me Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS

Monsieur [H] [S],
demeurant [Adresse 2]

Comparant

Madame [E] [S],
demeurant [Adresse 1]

Non comparante

Après débats à l'audience publique des référés du 07 Avril 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025 aux horaires d'ouverture au public.
FAITS ET PROCEDURE:

La société VALOPHIS SAREPA a donné par contrat signé le 11 mars 2008 en location à Madame [E] [S] et Monsieur [H] [S] un local à usage d'habitation n°194 2eme étage, situé [Adresse 2] à [Localité 7], suivant un loyer principal de 464,32 € et 208,53 euros de charges,

Madame et monsieur [S] ont suspendu le paiement du loyer.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, un commandement d’avoir à payer la somme de 1666,60 € et visant la clause résolutoire, au titre des loyers impayés, arrêtés au 15 juillet 20242023 a été délivré à Monsieur et Madame [S].

Il n’a pas été déféré au commandement de payer de sorte qu’il restait à devoir au 10 janvier 2025 la somme de 5713,83 euros.

Suivant actes séparés en date des 17 janvier 2025 et 6 février 2025 notifié au Préfet des Yvelines le 7 février 2025, la société anonyme VALOPHIS SAREPA a fait délivrer assignation à Monsieur et Madame [S], Madame [E] [S] resident au [Adresse 1] à [Localité 6], pardevant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES, statuant en référé, aux fins de voir:

-Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en son article 5.5;

-Ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est;

-Dire et juger que les meubles meublants suivront les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code de procédure civile d'execution.

-Condamne solidairement Madame et Monsieur [S] à payer à la société requérante la somme provisionnelle de 5713 €, correspondant aux loyers et charges impayés au 10 janvier 2025inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 1666 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

-Condamne solidairement Madame et Monsieur [S] à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à leur départ définitif, à une indemnité d'occupation égale au loyer courant, majoré des charges;

-Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450€, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ce compris le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 et de tous les actes subsequants.

L'affaire est venue à l'audience du 7 avril 2025.

A cette audience, la société demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu sa demande principale et actualisé la dette locative à la somme de 7233,56 €.

Monsieur [H] [S] présent a dit preparer un dossier de surendettement et obtenu l’accord de la banque de France, souhaité obtenir un protocole d’accord avec la bailleresse et vouloir verser la somme de 50 euros en plus de son loyer.

Lecture faite du rapport d'enquête sociale du 6 février 2025 relatant les paiements de Monsieur [S] en Janvier 200 euros et février 150 euros précisant la demarche de monsieiur [S] auprès de la commission, de surendettement et sollicitant son maintien dans les lieux..

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

La préfécture des Yvelines a été saisie par voie éléctronique le 7 février 2025.

Monsieur Et madame [S] sont locataires d’un logement appartenant à un bailleur personne morale.

Il convient donc de vérifier si la société VALOPHIS SAREPA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans le délai imparti par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 7 août 2024 soit dans le délai requis par la loi.

La demande de la société VALOPHIS SAREPA sera donc déclarée recevable.

Sur la dette locative:

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges convenus.

Il est constant que la société VALOPHIS SAREPA est propriétaire du local d'habitation n°194 2eme étage, situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Il résulte des pièces versées aux débats (contrat de location, extraits de compte, commandement de payer) que la créance de la société VALOPHIS SAREPA s'élève à la somme de 7233,56 €, représentant les loyers et les charges impayés au 3 avril 2025.
.
La dette n’est pas contestée et monsieur [S] fait observer que la demande auprès de la Banque de France a bien été acceptée , qu’il est prêt à verser 50 euros par mois en plus du loyer.

En conséquence, la créance étant justifiée, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à payer à la société bailleresse la somme de 7233,56 euros €, au titre du solde locatif, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 1666,60 euros et à compter de l’assignatio pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion des lieux loués:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location, pour non-paiement du loyer ou charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement, délivré le 18 juillet 2024 aux locataires, vise la clause résolutoire du bail, reproduit les dispositions prévues par la loi et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont il précise l'adresse.

Il est donc régulier en la forme, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse, notamment les extraits de comptes locatifs et le commandement de payer, que les défendeurs n'ont pas réglé l'intégralité des loyers visés au commandement, dans le délai de deux mois qui lui était imparti, la résiliation du bail doit être fixée et prononcée au 18 septembre 2024.

Toutefois, le juge peut, même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire, en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur.

En outre, l'article 24 VI de la même Loi stipule que « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [S] a effectué de recents paiements en Janvier et février 2025, qu’il a entamé des demarches et constitué un dossier de surendettement, qu’également il propose le paiement de l’ordre de 50 euros en remboursement de sa dette locative.

Compte tenu du retour positif de la Banque de France et des suites concernant le surendettement, il convient d' accorder à Monsieur [H] [S] des délais de paiement , selon les modalités décrites au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à la décision en recevabilité de la commission en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989.

Il est à préciser que toute décision définitive de la commission de surendettement sur le sort de la dette s'il y a lieu s’imposera aux deux parties.

Ce n'est qu'à défaut de décision de cette commission ou du juge du surendettement que la défenderesse devra respecter les délais accordés.

Si les délais accordés n’étaient pas respectés, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et à défaut de départ volontaire des locataires, l’expulsion serait ordonnée.

Precisons qu'en cas d'expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celui -ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l'exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur l'indemnité d'occupation:

La résolution du bail est suspendue du fait de l’octroi de délais.

Si les délais accordés sont respectés et le loyer régulièrement payé, le bail se poursuivra.

Cependant, dans le cas contraire, le bail se trouvera résilié automatiquement et la clause résolutoire reprendra ses effets.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle s’appuie sur le montant du loyer contractuel révisable, le cas échéant.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.
En conséquence, en cas de résiliation automatique du bail, Monsieur et Madame [S] seront redevables envers la société VALOPHIS SAREPA à compter de la résilition du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par l’huissier, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui serait dû si le bail s’était poursuivi,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens:

Compte tenu de l’équité et des circonstances de la cause, il convient de laisser à la charge de la société VALOPHIS SAREPA les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Monsieur et Madame [S] seront solidairement condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS: