TJ 62160, 15 mai 2025, RG 24/01736

N° RG 24/01736 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CAG
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 10]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 11]

N° RG 24/01736 -
N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CAG

Minute : 25/00222

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.C.I. MAJU INVESTISSEMENTS

C/

M. [H] [A]
M. [I] [P]
Partie intervante

Syndicat DES COPROPRIETAIRES SDC

Copie certifiée conforme délivrée
à :SSPF [Localité 10]
Me Hervé LECLERCQ
Me Alex DEWATTINE

le : 15 mai 2025

Formule exécutoire délivrée
à :Me Alexandre CORROTTE

le : 15 mai 2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. MAJU INVESTISSEMENTS
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [A]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 10]
représenté par Me Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 621602025000098 du 31/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)

M. [I] [P]
Partie intervante
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
substitué par Me Guillaume BAILLARD
Syndicat DES COPROPRIETAIRES SDC
[Adresse 4]
[Localité 10]
représentée par Me Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
substitué par Me Guillaume BAILLARD

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 01 Avril 2025 :
Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2014, la SCI VIVADENS, aux droits de laquelle vient désormais la SASU MAJU INVESTISSEMENTS, a consenti un bail d'habitation à M. [H] [A] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 350 euros et d'une provision pour charges de 10 euros.

Invoquant des troubles de voisinage nuisant à la jouissance paisible des lieux et à la bonne réalisation des travaux au sein de l'immeuble, la SASU MAJU INVESTISSEMENTS, par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais M. [H] [A] afin que le bail unissant les parties soit résilié, d'être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [H] [A] et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Suivant ordonnance de référé du 7 novembre 2024, le juge s'est, notamment, déclaré incompétent, a désigné pour connaître du litige le tribunal de proximité de Calais, et a dit qu'à défaut de recours dans les délais, le dossier de l'affaire sera transmis par le greffe avec une copie de la décision de renvoi au tribunal de proximité de Calais en application de l'article 82 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 février 2025, renvoyée à deux reprises à la demande des parties puis finalement évoquée à l'audience du 1er avril 2025.

Lors de l'audience, la SASU MAJU INVESTISSEMENTS, représentée par son conseil, et reprenant les termes de ses dernières écritures, sollicite, sur le fondement de l'article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1101 et suivants, 1728 et 1729 d code civil, et l'article 544 du code civil, de voir " ordonner et juger " la résiliation du bail, l'expulsion de M. [H] [A], et sa condamnation, outre à supporter les dépens, à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [A] représenté par son conseil, abandonne oralement à l'audience sa prétention tendant à voir déclarer irrecevable l'intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]. Il maintient en revanche ses autres demandes au titre desquelles il sollicite le rejet de l'ensemble des demandes formées par la SASU MAJU INVESTISSEMENTS, le Syndicat des copropriétaires et M. [I] [P]. Il demande enfin la condamnation solidaire de la SASU MAJU INVESTISSEMENTS, du Syndicat des copropriétaires et de M. [I] [P] aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], agissant par son syndic, la SARL IMMOPROS et M. [I] [P], représentés par leur conseil, et reprenant leurs dernières écritures, sollicitent, au visa de l'article 1240 du code civil, de bien vouloir :
- Acter leur intervention volontaire,
- Débouter M. [H] [A] de ses demandes,
- Condamner la SASU MAJU INVESTISSEMENTS à faire cesser les désordres sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Condamner M. [H] [A] à faire cesser les désordres sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Condamner la SASU MAJU INVESTISSEMENTS à remettre en état le logement et à faire cesser les nuisances aux parties communes et aux propriétés voisines (odeur d'urine, trous dans les plafonds) sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Condamner solidairement la SASU MAJU INVESTISSEMENTS et M. [H] [A] à verser à M. [P] la somme de 2000 euros au titre des loyers perdus,
- Condamner solidairement la SASU MAJU INVESTISSEMENTS et M. [H] [A] à verser à M. [P] la somme de 500 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux,
- Condamner solidairement la SCI MAJU INVESTISSEMENTS et M. [H] [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], agissant par son syndic, la SARL IMMOPROS, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement la SASU MAJU INVESTISSEMENTS et M. [H] [A] aux dépens.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], agissant par son syndic, la SARL IMMOPROS, et de M. [I] [P]

L'article 325 du code de procédure civile dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L'article 328 du même code prévoit que l'intervention volontaire est principale ou accessoire.

L'article 329 précise que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Enfin, l'article 330 dispose que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l'espèce, le logement, objet du litige, se situe au [Adresse 4].

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], agissant par son syndic, la SARL IMMOPROS, se plaint des troubles de voisinage que commettrait M. [H] [A] et nuisant à la jouissance paisible des lieux.

Son intervention se rattache donc aux prétentions de la SASU MAJU INVESTISSEMENTS et sera en conséquence déclarée recevable.

M. [I] [P] est propriétaire de l'appartement n°7 situé [Adresse 4].

Il se plaint des troubles de voisinage que commettrait M. [H] [A], nuisant à la jouissance paisible des lieux et compromettant la mise en location de son bien.

Son intervention se rattache donc aux prétentions de la SASU MAJU INVESTISSEMENTS et sera en conséquence déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d'usage paisible des lieux loués

Selon l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Par ailleurs, selon l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il se déduit de l'ensemble de ces textes que le manquement du locataire à son obligation d'user des lieux " paisiblement " selon la loi de 1989 ou " raisonnablement " selon l'article 1729 du code civil n'est qu'une inexécution partielle de ses engagements de locataire, qui comprennent d'autres obligations essentielles, telles que celle de payer le loyer et d'assurer le logement.

Dans l'hypothèse d'une inexécution partielle, la résiliation implique donc que le manquement, apprécié selon les circonstances, soit d'une gravité telle qu'il soit nécessaire que la résolution soit immédiatement prononcée.

Enfin, et suivant les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il ressort des débats et des pièces produites aux débats :

que M. [H] [A] est manifestement à jour du règlement de son loyer, de même qu'il n'est pas allégué un défaut d'assurance de son logement,
qu'en revanche,
o par courrier du 29 novembre 2023 adressé à M. [H] [A] par le syndic, il est fait état de dégradations commises par celui-ci lors de la réalisation de travaux au sein de l'immeuble ; faits relatés par les entreprises de travaux mandatées et par des propriétaires de l'immeuble,

o par courrier recommandé du 21 décembre 2023, le syndic rapportait à M. [H] [A] que plusieurs voisins étaient venus l'alerter sur des nuisances sonores commises par lui et portant atteinte à la tranquillité de l'immeuble,

o suivant procès-verbal de constat en date du 12 janvier 2024, le commissaire de justice mandaté par la bailleresse - à qui il a été exposé que les travaux sur la partie de M. [A] ont été réalisés ; que cependant les troubles continuent avec des aggravations sur les appartements du deuxième étage avec des nouvelles taches d'urine qui sont apparues par infiltration du troisième étage, de chez M. [A], sur les appartements en dessous - a constaté, dans les appartements n°7 et 8 situés sous l'appartement de M. [A], " la présence d'auréoles et taches [sur les plafonds] provenant probablement du troisième étage ". Chez M. [A], dans son appartement n°9, en sa présence, le commissaire de justice constate la présence d'un seau près du chauffe-eau, qui déborde, M. [A] indiquant " qu'il n'a jamais vidé le seau ",

o suivant attestation de témoin du 15 janvier 2024, M. [T] [N], habitant au sein de l'immeuble, déclarait que M. [A] avait un " comportement invivable ", " il insulte et adopte un comportement violent ", " la nuit il est très agité (tape dans les murs, crie, parle seul, insulte) ",

o suivant procès-verbal de dépôt de plainte auprès des services de police de [Localité 10] du 16 janvier 2024, M. [C] [R], es qualité de directeur général de la SASU MAJU INVESTISSEMENTS, bailleresse de M. [H] [A], rapportait que les ouvriers chargés de la rénovation de l'immeuble avaient constaté " le comportement bizarre " de ce dernier, lequel les insultait régulièrement, et commettait, selon eux, en tant que seul locataire pendant les travaux, des dégradations dans les parties communes. M. [C] [R] précisait que les deux appartements en dessous du sien étaient pour l'un dégradé par l'urine déversé par M. [H] [A], pour l'autre dégradé à cause des sauts de M. [H] [A], à l'origine de détachement de vis du plafond et d'infiltration consécutive d'eau,

o suivant attestation de témoin du 28 mai 2024, M. [M] [D], habitant au sein de l'immeuble, déclarait que M. [A] poussait des cris agressifs du type " ferme ta gueule " et " saute à pieds joints pour faire le plus de bruits possible " de jour comme de nuit, au point que la peinture de son plafond s'est écaillée,

o suivant attestation de témoin du 30 mai 2024, M. [J] [V], propriétaire d'un appartement situé sous celui de M. [H] [A], a déclaré que des infiltrations d'eau et d'urine provenaient de l'appartement de ce dernier, que les dégradations consécutives l'empêchaient de louer son bien, que de surcroît, les locataires de l'immeuble déploraient des nuisances sonores intempestives et menaces de mort,

o suivant procès-verbal de dépôt de plainte auprès des services de police de [Localité 10] du 26 juin 2024, M. [M] [D] a réitéré les éléments ci-dessus énoncés et s'est plaint de menaces de mort réitérés proférées par M. [H] [A],

o suivant déclaration de main courante du 4 septembre 2024, M. [W] [S], propriétaire de l'appartement dont est locataire M. [T] [N] (cf supra), déclarait que ce dernier s'était plaint auprès de lui des nombreuses nuisances commises par M. [H] [A] (tapage, odeurs d'excréments), ayant conduit à l'intervention de la police le 2 septembre 2024,

o par courrier du 2 décembre 2024, Mme [Y] [K], locataire au sein de l'immeuble, alertait ses bailleur et mandataire des nuisances diurnes et nocturnes commises par M. [H] [A], l'agressivité de ce dernier (menaces de mort, insultes), ayant conduit à l'intervention de la police le 1er décembre 2024,

o suivant procès-verbal de dépôt de plainte auprès des services de police de [Localité 10] du 4 décembre 2024, M. [E] [Z], voisin de palier de M. [H] [A], déclarait que ce dernier tapait dans les murs, sautait à pieds joints, qu'il lui arrivait dans la nuit de frapper aux portes et de proférer des menaces de mort, ce qu'il lui a fait personnellement dans la nuit du 19 novembre 2024, en menaçant de le " crever " et " de crever [sa] mère ",

o suivant procès-verbal de dépôt de plainte auprès des services de police d'[Localité 8] du 20 décembre 2024, M. [I] [P], propriétaire de l'appartement dont est locataire M. [M] [D] (cf supra), a indiqué que M. [H] [A] avait déversé de l'urine sur son plancher et que l'urine s'était écoulé à travers le plafond, et que son locataire " vivait un enfer ", subissant des menaces régulières ",

o suivant procès-verbal de dépôt de plainte auprès des services de police de [Localité 10] du 7 janvier 2025, Mme [Y] [K] a réitéré les éléments ci-dessus énoncés et s'est plainte de la peur et de l'anxiété qu'avait fait naitre chez elle le comportement de M. [H] [A].

Il résulte de ce qui précède que les faits reprochés au locataire, mis en perspective avec leur caractère répété malgré les interventions du bailleur, ne peuvent pas être qualifiés de faits exceptionnels ou ponctuels.

Dans ces circonstances, il convient de considérer que la bailleresse justifie de manquements graves du locataire à son obligation d'user paisiblement et raisonnablement du logement loué, qui implique notamment de respecter le voisinage et de s'abstenir de dégrader volontairement le bien immobilier et ses parties communes.

En conséquence, il convient de prononcer la résolution du bail litigieux à compter du 4 février 2025, date à laquelle a été rappelée l'affaire devant le tribunal de céans, et d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la bailleresse à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Enfin, compte-tenu des circonstances de l'espèce (menaces de mort réitérées à l'encontre du voisinage proférées par M. [H] [A], insultes, tapage diurne et nocturne, dégradations matérielles), il y a lieu de réduire le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution à un mois, de sorte que l'expulsion de M. [H] [A] ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation consécutive à la résolution du bail

En cas de maintien dans les lieux d'un locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation ou résolution du bail, il y a lieu de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir de la date de résiliation ou résolution, et ne cesse d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

En l'espèce, la bailleresse ne forme pas de demande tendant à la condamnation de M. [H] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation.

Le juge ne pouvant statuer ultra petita, il n'y a donc pas lieu à statuer sur l'indemnité d'occupation.

Sur les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], agissant par son syndic, la SARL IMMOPROS et par M. [I] [P]

- Sur le fondement contractuel s'agissant de la SASU MAJU INVESTISSEMENTS

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Il résulte de ces dispositions que la demande de réparation ne peut prospérer qu'à condition pour celui qui l'invoque de démontrer l'inexécution d'une obligation contractuelle, un préjudice résultant de cette inexécution, et un lien de causalité entre l'inexécution de l'obligation et le préjudice.

En l'espèce, au soutien de leurs demandes tendant à condamner la SASU MAJU INVESTISSEMENTS à faire cesser les nuisances sous astreinte, à faire réaliser des travaux de remise en état et à payer une indemnité d'occupation au titre des loyers de l'appartement de M. [P] (solidairement avec M. [A] -cf infra), ce dernier et le syndic se bornent à indiquer que celle-ci n'a pas respecté le règlement de copropriété.

Toutefois, outre que l'allégation n'est pas étayée, il convient de souligner que la SASU MAJU INVESTISSEMENTS n'est pas demeurée inerte face aux troubles commis par son locataire, M. [H] [A].

Ainsi, elle a fait procéder à la réalisation d'un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 12 janvier 2024, déposé une plainte auprès des services de police de [Localité 10] le 16 janvier 2024 et initié une procédure judiciaire aux fins d'expulsion (certes mal dirigée initialement) à l'encontre de M. [H] [A] le 18 avril 2024.

Dans ce contexte, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], agissant par son syndic, la SARL IMMOPROS, et M. [I] [P] échouent dans la démonstration de la preuve d'un manquement contractuel de la SASU MAJU INVESTISSEMENTS, de sorte que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée.

Partant, le syndic et M. [I] [P] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la SASU MAJU INVESTISSEMENTS.

- Sur le fondement délictuel s'agissant de M. [H] [A]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que la demande de dommages et intérêts ne peut prospérer qu'à condition pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un préjudice résultant de cette faute, et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l'espèce, M. [I] [P] demande la condamnation de M. [H] [A] (solidairement avec la SASU MAJU INVESTISSEMENT - cf supra) à lui payer la somme de 2000 euros au titre des loyers perdus entre le 1er décembre 2024 (date à compter de laquelle M. [D] a quitter le logement) et le 31 mars 2025 (date de rédaction de ses écritures), et une indemnité d'occupation à hauteur de 500 euros pour les mois suivants, jusqu'à libération des lieux.

Au soutien de ces demandes, M. [I] [P] fait valoir que le comportement décrit plus haut de M. [H] [A] l'a empêché de louer son bien.

Toutefois, force est de constater que le bien a été loué à M. [M] [D] jusqu'au mois de novembre 2024, et que M. [I] [P] n'a pas remis le bien en location sur le seul conseil de l'agence immobilière GUY HOCQUET.

Dans ce contexte, quand bien même il est exact que la location du bien, en la présence de M. [H] [A] dans l'immeuble, est rendue plus délicate, il était néanmoins possible pour M. [I] [P] de louer son bien à nouveau.

En tout état de cause, la réparation à laquelle pouvait éventuellement prétendre M. [I] [P] consistait dans l'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, de sorte qu'il ne pouvait s'agir que d'un pourcentage des loyers escomptés, et non la totalité de ceux-ci.

Au regard de ce qui précède, M. [I] [P] sera donc débouté de l'ensemble de ses demandes.

S'agissant de la demande tendant à la condamnation de M. [H] [A] à faire cesser les désordres sous astreinte, le syndic et M. [I] [P] en seront déboutés puisqu'il a été prononcé l'expulsion de celui-ci, rendant par là-même cette demande sans objet.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,