TJ 14118, 16 mai 2025, RG 24/01617

A titre liminaire, il convient de relever que les parties ne contestent pas l’existence du bail verbal litigieux et qu’elles s’accordent sur un montant de loyer mensuel de 450 euros, malgré les montants réclamés dans la mise en demeure du 29 juin 2022 et du commandement de payer du 13 octobre 2022 retenant un loyer de 300 euros.
Il est par ailleurs constant que le bail litigieux, bien que verbal, demeure soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la prescription partielle de la demande en paiement

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L’assignation date du 10 avril 2024. Les demandes portant sur le paiement des loyers antérieurs au 10 avril 2021 seront donc déclarées irrecevables comme étant prescrites.

Sur la demande de résiliation judiciaire et la dette locative

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

D’après l’article 1227 de ce code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procurées l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

D’après l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il s’agit là de l’obligation principale du locataire.

D’après l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’existence du contrat de bail litigieux et du loyer mensuel de 450 euros n’est pas discutée par les parties. Elle sera donc tenue pour acquise. Les défendeurs ne démontrent pas qu’ils auraient convenu avec Monsieur [C] père qu’ils avaient nové l’obligation de paiement d’un loyer mensuel par un loyer en nature.

Ces derniers n’invoquent pas avoir payé le loyer réclamé. Le fait qu’ils aient, ou non, quitté le logement est sans incidence sur leur obligation de s’acquitter du loyer dès lors que le contrat de bail n’a pas été résilié. Or, il est constant que les défendeurs n’ont pas résilié le contrat de bail dans les conditions des articles 11 et 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils demeurent donc tenus de leur dette locative.

Ainsi, les défendeurs n’ont pas payé leur loyer du 10 avril 2021 au 13 décembre 2022, alors qu’il s’agit là de l’obligation principale d’un locataire, qu’une mise en demeure et qu’un commandement de payer leur avait été adressés.

La somme impayée peut être calculée ainsi : 7x450 (mois de mai 2021 à novembre 2022 inclus) + 295,89 (prorata avril 2021) + 192 (prorata décembre 2022) = 3 637,89 euros.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. En l’absence de bail écrit, aucune clause de solidarité n’a été conclue. Il n’est pas invoqué de solidarité légale. La condamnation sera donc conjointe.

Les défendeurs seront condamnés conjointement au paiement de la somme de 3 637,89 euros au titre de la dette locative.

Par ailleurs, compte tenu de leur manquement à l’obligation essentielle du paiement du loyer, la résiliation du bail sera également prononcée. Elle sera fixée au 13 décembre 2022, conformément à la demande de Monsieur [C].

Sur les conséquences de la résiliation
Sur l’expulsion

Il ressort des éléments indiqués ci-dessus que, le bail étant résilié, Monsieur [D] [K] et Madame [E] [M] n’ont pas de droit sur le bien immobilier sis [Adresse 3] cadastré n°B40, B41 et B232. L’expulsion de leur personne et de leurs biens meubles sera donc ordonnée afin de permettre au demandeur, si nécessaire, de libérer son bien.

La dernière pièce justifiant de la présence, a minima via la présence de meubles, des défendeurs date du 6 janvier 2023. Aucun élément de la procédure ne permet de justifier que ceux-ci sont toujours présents.

Monsieur [J] [C] ne fait pas état d’une résistance particulière des défendeurs, ni n’explique la raison du délai entre ce constat et le début de cette procédure initiée en avril 2024. Ce délai ne peut donc pas être imputé aux défendeurs, qui, de plus, indiquent avoir déjà quitté le logement. Une astreinte n’apparaît donc pas nécessaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il appartient au demandeur de l’indemnité d’occupation, qui sollicite une contrepartie indemnitaire fondée sur la responsabilité délictuelle, de démontrer avoir subi un préjudice du fait de l’occupation du bien.

Ainsi que cela a été démontré ci-dessus, il est manifeste que les défendeurs n’ont pas résilié leur bail dans les formes, de sorte que celui-ci était toujours pendant jusqu’à la résiliation judiciaire et, qu’ainsi, un loyer était dû.

En revanche, Monsieur [J] [C] ne démontre pas, alors que la charge de la preuve lui appartient, que son bien était toujours occupé par les défendeurs suite au prononcé de la résiliation judiciaire. En effet, la dernière pièce probante du dossier date du 6 janvier 2023, soit plus de deux ans avant le présent jugement. De plus, si les éléments constatés par le commissaire de justice attestent effectivement de la présence de meubles des défendeurs à l’extérieur du logement, rien ne permet de déterminer que cet immeuble était effectivement habité. Le seul emploi du présent dans les termes de lu procès-verbal de constat apparaissant insuffisamment probant sur ce point. A contrario, les défendeurs produisent trois attestations, deux émanant des maires des communes respectives et une de leur conseil, selon lesquelles ils ont déménagé au mois de juin 2021.

Ainsi, Monsieur [J] [C] ne démontre pas qu’il a subi un préjudice résultant d’une occupation du bien précédemment loué au-delà de la résiliation judiciaire du bail portant sur ce bien.

Ces demandes d’indemnités d’occupation sur la période au-delà du 13 décembre 2022 seront donc rejetée.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Toutefois, cette disposition ne s’applique que pour les hypothèses où le juge statue sur le fondement d’une clause résolutoire. Ainsi que l’indique le paragraphe IV de l’article 24 de la loi, seuls les paragraphes II et III de ce texte s’appliquent aux demandes de résiliation judiciaire. Ce délai dérogatoire ne s’applique pas dans l’hypothèse d’une résiliation judiciaire du contrat de bail, où seuls les délais de droit commun, prévus sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, trouvent à s’appliquer. Le juge étant tenu par les fondements des parties en application de l’article 12 du code de procédure civile, la demande de délai de paiement ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de trouble de jouissance

Selon l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Monsieur [D] [K] et Madame [E] [M] ne démontrent pas que la parcelle OB[Cadastre 7] leur était louée. Au contraire, il n’est rapporté aucune contestation de sa part dans le procès-verbal de constat du 6 janvier 2023 quant Monsieur [C] [J] fils indique que cette parcelle n’était pas donnée en location. Ainsi, il n’est pas démontré que Monsieur [C] ait causé un trouble de jouissance à Monsieur [D] [K] et Madame [E] [M] en y entreposant des meubles.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [K] et Madame [E] [M] aux dépens. L’article 699 du code de procédure civile prévoit que la distraction n’est applicable que dans les procédures où le ministère d’avocat est obligatoire ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La demande de distraction du demandeur sera donc rejetée.

Compte tenu de la différence entre les demandes initiales des demandeurs et la condamnation effectivement prononcée, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] et madame [M] n’invoque aucun motif susceptible de justifier qu’ils soient exemptés de l’obligation de remboursement des sommes avancées au titre de l’aide juridictionnelle

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE irrecevables les demandes de Monsieur [J] [C] (fils) pour la période antérieure au 10 avril 2021 ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [D] [K] et Madame [E] [M] à payer à Monsieur [J] [C] (fils) une somme de 3 637,89 euros au titre de la dette locative entre le 10 avril 2021 et le 13 décembre 2022, avec intérêts à compter du 13 octobre 2022 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail dont Monsieur [D] [K] et Madame [E] [M] étaient bénéficiaire sur le bien immobilier sis [Adresse 3] cadastré n°B[Cadastre 6], B[Cadastre 7] et B[Cadastre 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [K] et Madame [E] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [C] (fils) de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [C] (fils) de sa demande d’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [K] et Madame [E] [M] de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [D] [K] et madame [E] [M] aux dépens ;

DÉBOUTE Maître [R] [L] de sa demande de distraction et de sa demande formulée sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION