TJ 63113, 15 mai 2025, RG 24/00891

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00891 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-J2TE

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A. ASSEMBLIA rep/assistant : Maître Karine ENGEL

C /

Madame [Z] [T]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Maître Karine ENGEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Maître Karine ENGEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 13 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ASSEMBLIA, prise en la personne de son représentant légal, sise 14 rue Buffon,63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par Maître Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [T], demeurant 38 rue du Pré Juge, Porte 602, 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 18 avril 1996, la Société HLM SUD-EST a donné à bail à Madame [Z] [T] un logement situé 38 Rue du Pré Juge - Porte n°602 - 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.716,75 francs, provision sur charges non comprise.

Le 01 janvier 2008, le bail a été transféré au profit de Monsieur [W] [T] et de Madame [Z] [T].

Suite à un rachat du parc, la société HLM SUD-EST est devenue LOGIDÔME.

Par avenant au contrat de location du 29 juillet 2022, le bail a été transféré au seul profit de Madame [Z] [T] à compter du 01 juillet 2022 suite au décès de Monsieur [W] [T].

Le 30 janvier 2024, la SA ASSEMBLIA, anciennement dénommée SOCIETE D’EQUIPEMENT DE L’AUVERGNE, société absorbante de LOGIDÔME a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.030,30 euros.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [Z] [T] le 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la S.A. ASSEMBLIA a fait assigner Madame [Z] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre elles faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- fixer à la somme de 600 euros l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à sa libération effective des lieux,
- condamner Madame [Z] [T] à lui payer les sommes suivantes :
* 3.770,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2024,
* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 novembre 2024.

Lors de l'audience, la S.A. ASSEMBLIA maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 07 mars 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.068,82 euros.

Madame [Z] [T], assignée en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l'audience. Il est indiqué que Madame [Z] [T] envisage de déposer un dossier de surendettement, qu’elle souhaite déménager mais éprouve des difficultés sur ce point et n'a pas déposé de demande de logement. Il ressort également de la Fiche Locataire versée au dossier par le bailleur que Madame [Z] [T] est veuve et retraitée.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La S.A. ASSEMBLIA a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [Z] [T].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [Z] [T] a été assignée en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présentée à l'audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002).

En l'espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux est contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle n’accorde pas un délai plus favorable au locataire. Cependant, le commandement de payer signifié au locataire le 30 janvier 2024 prévoit la résiliation de plein droit du contrat de bail à défaut de régularisation de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois à compter de sa signification, de sorte que ce délai apparait plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois visé par le commandement de payer signifié à Madame [Z] [T] le 30 janvier 2024.

Or, la S.A. ASSEMBLIA justifie avoir régulièrement signifié le 30 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.030,30 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 30 mars 2024.

Madame [Z] [T] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. ASSEMBLIA, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.A. ASSEMBLIA produit un décompte arrêté au 07 mars 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l'acte introductif d'instance n'ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n'ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. ASSEMBLIA est établie dans son principe mais elle sera limitée dans son montant aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l'assignation et dûment justifiées soit 3.770,56 euros, (déduction à faire des paiements intervenus depuis) que Madame [Z] [T] sera condamnée à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Madame [Z] [T] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. ASSEMBLIA, soit la somme mensuelle de 550 euros.

Sur les autres demandes

Madame [Z] [T], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,