TJ 30189, 12 mai 2025, RG 25/00311

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00311 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K5FW

S.A. SFHE .RCS AIX EN PROVENCE N° B 642 016 703.

C/

[S] [T], [Y] [T]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 12 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A. SFHE .RCS AIX EN PROVENCE N° B 642 016 703.
1175 Petite Route des Milles
CS 90665
13100 AIX EN PROVENCE CEDEX 4
représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER-CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Clotilde LAMY, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS :

Mme [S] [T]
Res L'Alcadra Bat 1 étage 4. Porte 11.
300 Rue Ambroise Croizat
30000 NIMES
représentée par Me Brigitte MAURIN, avocat au barreau de NIMES

M. [Y] [T]
Res L'Alcadra Bat 1 étage 4. Porte 11.
300 Rue Ambroise Croizat
30000 NIMES
représenté par Me Brigitte MAURIN, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats, et de la mise à disposition au greffe.

en présence de [F] [L], Greffier stagiaire, lors des débats

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Avril 2025
Date des Débats : 07 avril 2025
Date du Délibéré : 12 mai 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 12 Mai 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 25 janvier 2021, la SA d’HLM SFHE a donné à bail à Monsieur [T] [Y] et Madame [T] [S] un logement situé sur la commune de NIMES (30000), 300 rue Ambroise Croizat, Résidence L’Alcadra, Bâtiment 1, 4ème étage porte 11 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 439,70€.

Des loyers demeuraient impayés et le bailleur signalait la situation d’impayé était à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) du Gard le 27 septembre 2024.

En date du 09 octobre 2024, la SFHE faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail à ses locataires, pour un montant de 1480,39€.

Le 24 janvier 2025, la SFHE assignait Monsieur [T] [Y] et Madame [T] [S] devant le Tribunal de céans, à l'audience du 07 avril 2025 afin de voir :

- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail pour défaut de paiement
- ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique
- Dire qu’en suite de leur expulsion, ils se rendront coupables de voie de fait en cas de réinstallation et que leur nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale
- de les condamner conjointement et solidairement au paiement par provision :
De la somme de 1480,39€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, avec intérêts de droit à compter de la décision
D’une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux
Du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier ainsi que la pénalité mensuelle applicable en cas de non réponse ou réponse incomplète à l’enquête sociale
De la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l'instance

En demande, la SFHE comparaît représentée par son avocat.
Elle maintient ses demandes initiales, actualise la dette à la somme de 2427,96€. Elle conclut au rejet de la nullité du commandement de payer, en l’absence de grief, et indique avoir produit la saisine de la CCAPEX.
Elle s’oppose à toute demande de délai de paiement et pour quitter les lieux, en l’absence de garantie de paiement.

En défense, Monsieur [T] [Y] comparait représentée par son avocat.
Il conclut à la fin de non-recevoir tirée de la nullité du commandement, tenant l’absence de décompte détaillé des sommes dues, et se désiste de sa demande d’irrecevabilité, la saisine CCAPEX lui ayant été justifiée.
A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement sur trois ans, soutenant que le paiement du loyer courant est repris, et sollicite les mêmes délais pour quitter les lieux dans l’hypothèse où ces délais ne lui seraient pas accordés.

Madame [T] [S] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mai 2025.
MOTIFS

Suivant les dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la fin de non-recevoir tirée de la nullité du commandement :

L’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer aux époux [T] dispose :

« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.»

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] conclut à l’irrecevabilité des demandes de la SFHE, faute de précision du commandement dans le montant des sommes réclamées, ne lui permettant pas de vérifier l’exactitude des sommes réclamées.

Il ressort du commandement de payer délivré le 09 octobre 2024 que l’acte comporte le détail des sommes réclamées, par les mentions :
- « loyers et charges impayés en date du 30.09.2024 »
- « principal d’ouverture selon décompte annexé au présent acte »
Et précise le montant du loyer mensuel hors charge, le montant mensuel des charges générales et le montant mensuel des charges de provision d’eau froide.

De surcroit, l’article 114 du code de procédure civile dispose :
« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. »

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] échoue à démontrer tout grief.

Par conséquent, il sera débouté de sa fin de non-recevoir.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, la SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX le 27 septembre 2024.
La situation d’impayé a persisté, et cette saisine est intervenue au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2025.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et
logement prévue à  l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique en date du 27 janvier 2025 pour l'audience du 07 avril 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [T] [Y] et Madame [T] [S] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit que ce délai est porté à deux mois. Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de le faire prévaloir.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [T] [Y] et Madame [T] [S] le 09 octobre 2024.
Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 09 décembre 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [T] [Y] et Madame [T] [S] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Il sera rappelé concernant une hypothétique réintégration dans les lieux, que les demandes de « dire » n'ayant aucune valeur juridique, la juridiction n'est pas tenue d'y répondre ne s'agissant pas de prétentions véritables.

Sur l'indemnité d'occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif.
Cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [T] [Y] et Madame [T] [S] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les demandes provisionnelles :

La SFHE produit un décompte arrêté à la date du 31 mars 2025 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 2427,26€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte.

Il convient de déduire de ce montant les sommes de 128,69€ et 133,06€ mentionnés comme « F pour loc » qui ne sont pas justifiés et au mieux s’analysent en des dépens.

Le surplus ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [T] [Y] et Madame [T] [S] seront solidairement condamnés à payer par provision à la SFHE la somme de 2166,21€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes au titre du supplément loyer solidarité, des frais de dossiers et pénalités d’enquête :

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, la SFHE ne justifie pas de la demande de communication des avis d’imposition ou de non-imposition des époux [T], ni de la mise en demeure comportant reproduction de l’article précité.
Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de condamnation des consorts [T] au paiement du supplément loyer solidarité.

La loi du 06 juillet 1989, d’ordre public, énonce en son article 4p) qu’est réputée non écrite toute clause « p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700du code de procédure civile ; »

En l’espèce, la SFHE sollicite la condamnation des époux [T] au paiement de « frais de dossier ».

Ces frais étant proscrits, il convient de débouter la SFHE de sa demande.

Suivant les dispositions de l’alinéa 1 de l’article L442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif à l’enquête sociale des organismes HLM auprès de leurs locataires, « Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. »

En l’espèce, la SFHE sollicite la condamnation des époux [T] au paiement de cette pénalité pour non-retour d’enquête, sans justifier de son envoi.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire:

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Monsieur [T] [Y] sollicite dans ses dernières écritures des délais de paiement sur 36 mois et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

La SFHE s’oppose à cette demande, précisant ne disposer d’aucune garantie de paiement.
Il résulte des pièces produites en défense que Monsieur [T] perçoit actuellement l’allocation retour à l’emploi, d’un montant mensuel de 991,07€.
Il fait valoir avoir retrouvé un emploi en tant qu’agent saisonnier à la SNCF et produit des échanges avec cette dernière mentionnant qu’il va débuter une formation pour devenir contrôleur pour l’été 2025.
Cependant, il ne justifie ni d’une embauche certaine ni du montant de son salaire durant cet emploi saisonnier.
De surcroît, il ressort également de la pièce n°2 en défense que Monsieur [T] est suivi par un centre pour tenter d’enrayer son addiction aux jeux en ligne et paris sportifs.

Madame [T] ne travaille pas, et les documents produits démontrent qu’elle ne perçoit plus aucune allocation depuis le mois d’octobre 2024.

Le loyer résiduel, d’un montant de 337,49€ représente 34% des ressources du foyer.

Il ressort du décompte locatif que la reprise du paiement intégral du loyer courant, condition d’octroi des délais, n’est pas effective.

Par conséquent, Monsieur [T] [Y] sera débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article L412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution :
« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] sollicite un délai de trois ans pour libérer les lieux, sans effectuer la démonstration que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [T] [Y] et Madame [T] [S] seront solidairement condamnés à payer la somme de 300,00€ à la SFHE au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Monsieur [T] [Y] et Madame [T] [S] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :