TJ 30189, 12 mai 2025, RG 25/00307

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00307 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K5AT

S.A. PROMOLOGIS. RCS N° 690 802 053.

C/

[O] [J] [W] [B]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 12 MAI 2025

DEMANDERESSE:

S.A. PROMOLOGIS. RCS N° 690 802 053.
2 rue du Docteur Louis Sanières
CS 90718
31000 TOULOUSE
représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS VERINE VIDAL GARDIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE:

Mme [O] [J] [W] [B]
née le 01 Février 1974 à SAINT FLOUR
219 Avenue De La Condamine .Lgt 20
Porte C 12. rés Les Terrasses D'Anglas
30600 VAUVERT
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats, et de la mise à disposition au greffe.

en présence de [K] [V], Greffier stagiaire, lors des débats

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Avril 2025
Date des Débats : 07 avril 2025
Date du Délibéré : 12 mai 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 12 Mai 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 24 juillet 2023 avec effet au 31 juillet 2023, la SA D’HLM PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [B] [O] un logement situé sur la commune de VAUVERT (30600), 219 Avenue de la Condamine, Résidence les Terrasses d’Anglas, porte C12 appartement 20, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 417,32€.

Des loyers demeuraient impayés et le 31 juillet 2024, PROMOLOGIS faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 1676,00€.
La situation d’impayé était signalée à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 1er août 2024.

En date du 10 janvier 2025, PROMOLOGIS assignait Madame [B] [O] devant le Tribunal de céans, pour l'audience du 07 avril 2025 afin de voir :

- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire
- ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique
- la condamner à titre provisionnel au paiement de :
la somme de 2379,22€ au titre des arriérés de loyers et charges
une l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges, et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux
la somme de 800,00€ à titre de dommages et intérêts
la somme de 800,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens

En demande, PROMOLOGIS comparaît représentée par son avocat.
Elle actualise la dette à la somme de 2816,01€ et s’en remet à ses demandes initiales, précisant que les derniers prélèvements ont été rejetés.

En défense, Madame [B] [O] comparait en personne. Elle reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite l’octroi de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2025 et que des droits à l’aide au logement vont être ouverts à son profit.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, PROMOLOGIS justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX par voie électronique le 1er août 2024, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 10 janvier 2025.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique en date du 13 janvier 2025 pour l'audience du 07 avril 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [B] [O] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat liant les parties et la clause résolutoire qu’il contient, prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette. Ce délai, favorable au locataire, sera appliqué en l’espèce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [B] [O] le 31 juillet 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 30 septembre 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [B] [O] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif.
Cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [B] [O] seront condamnés à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

PROMOLOGIS produit un décompte arrêté au 03 avril 2025 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 2816,01€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 153,56€ intitulée « frais de procédure », qui s’analyse en des dépens. Le surplus ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [B] [O] sera condamnée à payer par provision à PROMOLOGIS la somme provisionnelle de 2662,45€.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 3 que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

La S.A. d’HLM PROMOLOGIS sollicite l’octroi de dommages et intérêts d’un montant 800,00€ en application des dispositions susvisées.

Toutefois, elle ne démontre pas au soutien de sa prétention, ni la mauvaise foi de Madame [B] [O], ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»
 
En l’espèce, Madame [B] sollicite l’octroi de délais de paiement et souhaite se maintenir dans les lieux.
Elle indique percevoir des allocations chômage à hauteur de 808,00€ mensuels, et que son époux travaille en intérim et perçoit un revenu moyen de 1800,00€. Il se trouve actuellement en maladie, ce qui a engendré une baisse des revenus.
Elle précise ne pas se trouver en situation de surendettement.

Il ressort du décompte locatif que Madame [B] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis l’échéance de janvier 2025.

Ledit loyer d’un montant de 447,86€ représente 17,30% des ressources du foyer.

Lui accorder des délais de paiement, à hauteur de 74,00€ par mois en sus du loyer courant, reviendrait à lui faire supporter un taux d’effort de 20,10%, ce qu’elle parait en capacité d’assumer.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de favoriser le maintien dans les lieux ;

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d'en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [B] [O] sera condamnée à payer la somme de 250,00€ à PROMOLOGIS au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Madame [B] [O], qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :