TJ 67482, 16 mai 2025, RG 25/00096

N° RG 25/00096 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NILX

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/00096
N° Portalis DB2E-W-B7J-NILX

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Sandrine FRANCOIS
- Me Magali LOOS

Le

Le Greffier
Magali LOOS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 MAI 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [B]
né le 28 Octobre 2002 à [Localité 6] (MAROC)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sandrine FRANCOIS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 66
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° N-25056-2024-005747 suivant décision du 15 juillet 2024 rendue par le bureau d’aide judictionnelle de Besançon)

DEFENDERESSE :

Madame [S] [M]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Magali LOOS, avocat au barreau de COLMAR, substituée par Me Noémie CROMER, avocat au barreau de STRASBOURG

OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [Z] [L], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mai 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 août 2022 avec prise d'effet au 28 août 2022, Madame [S] [M] a donné en location à Monsieur [U] [B] un logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial révisable de 560 euros outre 40 euros de provision sur charges, payable d'avance le 5 de chaque mois.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé par les parties le 28 août 2022.

Un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyers soit 1 120 euros a été versé par Monsieur [U] [B].

Monsieur [U] [B] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, Monsieur [U] [B] a fait citer Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
condamner Madame [S] [M] à lui verser la somme de 1 120 euros en restitution du dépôt de garantie,condamner Madame [S] [M] à lui régler la somme de 336 euros d'indemnité de retard dans la restitution du dépôt de garantie,condamner Madame [S] [M] aux entiers frais et dépens de la procédure.
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 janvier 2025 puis renvoyée à l'audience du 25 février 2025 à la demande des parties.

A cette audience, Monsieur [U] [B], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 20 février 2025 aux termes desquelles il maintient l'ensemble de ses demandes et sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de Madame [S] [M].

Au soutien de ses demandes et sur le fondement des articles 22 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, il fait valoir que la bailleresse ne lui a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai d'un mois à compter de la remise des clefs au bailleur alors et ce, malgré une mise en demeure du 17 mai 2024 restée infructueuse et l'échec d'une tentative de conciliation préalable. Il soutient que la bailleresse ne lui a jamais adressé le décompte annuel de charges en violation de l'article 23 de loi du 6 juillet 1989 et que partant et compte tenu de la fin du contrat de bail au 13 mars 2024, cette dernière devait lui restituer le dépôt de garantie au plus tard le 13 mai 2024. Il sollicite, outre le remboursement du dépôt de garantie, la somme de 336 euros (56 euros x 6 mois) au titre de la majoration due pour restitution tardive.

Il sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de Madame [S] [M]. Il explique que contrairement à ce que soutient cette dernière, il n'a jamais accepté par SMS une compensation entre le solde restant dû à la bailleresse et le montant du dépôt de garantie, que le SMS du 21 février 2024 dont la bailleresse se prévaut est formulé sous forme de question sur le montant du loyer et charges restant à devoir pour le mois de mars, que le décompte précis des charges n'a été transmis qu'après son assignation, qu'il se réservait le droit d'examiner les montants du décomptes, qu'il relève que le décompte finalement fourni comporterait des incohérences entre les montants des charges réelles de 2023 et de 2024 et serait inexact en ce qu'aucun relevé de compteurs d'eau chaude et de chauffage n'a été réalisé lors de son entrée dans les lieux et lors de l'état des lieux de sortie.

Madame [S] [M], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 9 janvier 2025 aux termes desquelles elle demande que Monsieur [U] [B] soit débouté de l'ensemble de ses demandes et sollicite la somme de 264,48 euros au titre de l'arriéré de charges avec les intérêts légaux à compter de la demande ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que Monsieur [U] [B] lui est redevable de la somme de 1 384,48 euros au titre de la régularisation de charges de juillet 2022 à mars 2024, que ce dernier n'a pas contesté le principe de la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie, de sortie qu'il lui doit la somme de 264,48 euros.

Elle explique que l'état des lieux de sortie n'étant pas conforme à celui d'entrée, le délai dans lequel la restitution du dépôt de garantie devait intervenir était celui de deux mois à compter de la remise des clefs soit une restitution à compter du 14 mai 2024, que le logement étant en copropriété, elle était en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie soit la somme de 224 euros jusqu'au mois suivant l'approbation des comptes. Elle soutient que par échange de SMS des 21 et 22 février 2025, il a été convenu avec Monsieur [U] [B] que le rappel des charges serait déduit du montant du dépôt de garantie, que dès le 25 février 2024 elle lui a écrit que le rappel de charges portait sur la somme de 902,54 euros. Elle fait valoir que par envoi du 14 mars 2024, soit le lendemain de la réalisation de l'état des lieux de sortie, elle lui a adressé les photographies des désordres et annoncé un arriéré de charges d'un montant de 902,54 euros selon décompte de charges de novembre 2023 en le relançant sur le paiement de la quote-part des charges de mars 2024. Elle explique que suite à des difficultés avec le syndic, un administrateur a été désigné expliquant les retards pris dans la répartition de l'exercice courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et par voie de conséquence, l'impossibilité pour elle de réaliser un décompte de charges plus rapidement, qu'il s'agissait pour elle d'un cas de force majeure ; qu'en raison de ce cas de force majeure et de la renonciation certaines et non équivoque du locataire ayant accepté la compensation, la majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie ne trouve pas application.

L'affaire est mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS

I. Sur les charges locatives

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n'ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d'instance.

En l'espèce, Madame [S] [M] verse aux débat un décompte des charges récupérables de septembre 2022 au 13 mars 2024 (annexe 3) ainsi que les avis de taxe foncière pour 2023 (115 euros) et 2024 (120 euros) et la répartition des charges du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 faisant état de charges locatives de 1 068,10 euros et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 faisant état de charges locatives de 1 503,19 euros.

Le décompte qu'elle fourni prend en compte la date de départ du locataire dans le calcul des charges récupérables qui sont justifiées par la répartition des charges fournie par le syndic de copropriété et les avis de taxe foncière.

Monsieur [U] [B] ne démontre pas en quoi cette répartition serait incohérente ou erronée.

Dès lors, Madame [S] [M] est fondée à réclamer la somme de 1 384,48 euros au titre des charges récupérables de septembre 2022 au 13 mars 2024.

II. Sur la restitution du dépôt de garantie et la demande au titre de l'indemnité de retard

Les articles 22 et 25-6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portants modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoient que le montant du dépôt de garantie prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution des obligations locatives du locataire est limité à deux mois de loyer en principal.

L'article 22 prévoit en outre que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, il est non contesté que Monsieur [U] [B] a versé une somme de 1 120 euros au titre du dépôt de garantie pour le logement qu'il occupait et qui se trouve dans un immeuble collectif. Le bail a pris fin au 13 mars 2024 avec restitution des clefs.

Les états des lieux d'entrée et de sortie produits par les parties n'étant pas conformes, Madame [S] [M] devait restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clefs soit au plus tard le 13 mai 2024 en ayant la possibilité de retenir 20% du dépôt de garantie (224 euros) dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes, soit restituer à Monsieur [U] [B] la somme de 896 euros.

Elle n'a procédé à aucun versement de cette somme au titre du remboursement du dépôt de garantie.

Toutefois, il ressort de son mail du 14 mars 2024 adressé à Monsieur [U] [B] (annexe 6) soit dès le lendemain de l'état des lieux de sortie, cette dernière lui indique qu'il reste redevable de la somme de 902,54 euros sur la base du décompte des charges de novembre 2023, que par SMS du 25 février 2024 elle l'avait déjà informé de ce reliquat, étant précisé que cette somme est supérieure au montant du dépôt de garantie que le locataire était en droit de récupérer (896 euros) dans le délai de deux mois de la remise des clefs.

Dès lors et le dépôt de garantie devant être restitué dans le délai de deux mois après déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, Madame [S] [M] était bien fondée à ne pas restituer le dépôt de garantie.

En conséquence et compte tenu des développements précédents sur les charges récupérables, Madame [S] [M] est fondée à déduire du dépôt de garantie de 1 120 euros la somme de 1 384,48 euros ; dès lors, Monsieur [U] [B] sera condamné à lui verser la somme de 264,48 euros.

Il y a lieu de dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, il y a lieu de débouter Monsieur [U] [B] de sa demande au titre de l'indemnité de retard, sa demande n'étant pas fondée au regard des développements qui précèdent.

III. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [B] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l'espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [B] à verser à Madame [S] [M] la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS