CA Lyon, 15 mai 2025, RG 23/01669

N° RG 23/01669 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O2D5

Décision du

Tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 16 janvier 2023

RG : 11-22-001473

[S] [J]

C/

[M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 15 Mai 2025

APPELANTE :

Mme [L] [S] [J]

née le 02 Juillet 1963 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Frédérique GRATTARD de la SCP GRATTARD & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 910

INTIMEE :

Mme [T] [M]

née le 30 Novembre 1971 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Charlotte VARVIER de la SELARL LEGI 01, avocat au barreau d'AIN

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 11 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Mars 2025

Date de mise à disposition : 15 Mai 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Joëlle DOAT, présidente

- Evelyne ALLAIS, conseillère

- Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Faits, procédure et demandes des parties

Le 3 juillet 2020, Mme [L] [S] [J] a conclu avec Mme [T] [M], négociatrice en immobilier, un mandat exclusif de vente portant sur un bien situé [Adresse 8] à [Localité 5] (01), issu de la succession de [K] [S] épouse [U], sa mère adoptive, le prix de vente étant fixé à 135 000 euros et la rémunération du mandataire à 8100 euros.

Par avenant du 29 décembre 2020, le prix de vente du bien immobilier a été diminué à la somme de 115 000 euros et la rémunération de Mme [T] [M] réduite à 8050 euros.

Le 1er avril 2021, une promesse de vente a été régularisée entre Mme [S] [J] et M. [R].

Mme [L] [U], autre fille adoptive de [K] [S] épouse [U], et seconde héritière de cette dernière, a initié une procédure judiciaire à l'encontre de Mme [L] [S] -[J] et a sollicité des dommages et intérêts.

Dans ce contexte, la vente entre Mme [L] [S] [J] et M. [R] n'a pas été réitérée.

Le notaire a ainsi informé les parties de l'impossibilité de proposer une date de réitération de la vente, la succession étant bloquée par cette procédure judiciaire et aucune solution amiable n'ayant pu être trouvée.

Par lettre du 5 novembre 2021, Mme [T] [M] a, par l'intermédiaire de son avocat, réclamé à Mme [L] [S] [J] le paiement de la somme de 8000 euros de dommages et intérêts n'ayant pu percevoir sa commission, la vente n'étant pas allée à son terme, alors qu'elle avait effectué sa mission et que Mme [L] [S] [J] ne l'avait pas informée qu'elle n'était pas la seule propriétaire du bien immobilier.

Par acte d'huissier du 20 avril 2022, Mme [T] [M] a fait assigner Mme [L] [S] [J] devant le pôle des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir condamner à lui payer :

- la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts

- la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement du 16 janvier 2023, le tribunal a :

- condamné Mme [L] [S] [J] à payer à Mme [T] [M] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts

- débouté Mme [L] [S] [J] de toutes ses demandes

- condamné Mme [L] [S] [J] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné Mme [L] [S] [J] aux dépens.

Par déclaration du 28 février 2023, Mme [L] [S] [J] a interjeté appel du jugement.

Par conclusions notifiées le 26 avril 2023, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement en toutes ses dispositions

statuant à nouveau

- juger nuls le mandat exclusif de vente signé entre les parties le 3 juillet 2020 et son avenant du 29 décembre 2020

- rejeter toutes les demandes de Mme [T] [M]

- subsidiairement réduire les demandes de Mme [T] [M] à de plus justes proportions

- condamner Mme [T] [M] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner Mme [T] [M] aux dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

- le mandat d'exclusivité est nul, ne précisant ni les actions à réaliser, ni les modalités et la périodicité des comptes rendus et ce en violation de l'article 6 de la loi Hoguet. En outre, les clauses d'exclusivité et clauses pénales figurant dans le mandat ne sont pas stipulées en caractères très apparents, étant certes en gras mais dans une police de caractère minuscule

- le mandat étant nul, l'agent immobilier ne peut pas prétendre au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération,

- le fait d'avoir signé le compromis de vente ne peut valoir ratification du mandat nul,

- elle avait le pouvoir de s'engager seule pour signer le compromis de vente étant légataire universelle, le legs étant réductible en valeur et non en nature, l'héritier réservataire pouvant seulement le cas échéant prétendre à une indemnité de réduction en valeur

- elle a parfaitement informé Mme [M] de la situation héréditaire

- elle n'a pas commis de faute, n'ayant jamais refusé de réitérer la vente.

Par conclusions en réponse et d'appel incident notifiées le 18 juillet 2023, Mme [T] [M] demande à la cour de :

- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a condamné Mme [L] [S]-[J] à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts

statuant à nouveau

- condamner Mme [L] [S] [J] à lui payer la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts

y ajoutant

- condamner Mme [L] [S]-[J] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel

- condamner Mme [L] [S]- [J] aux dépens d'appel.

Elle réplique que :

- le mandat n'est pas nul répondant aux exigences légales

- même à retenir une cause de nullité, il s'agit d'une nullité relative, laquelle a été confirmée par l'acceptation de la signature de la promesse de vente

- la vente n'a pas pu aboutir pour des raisons inhérentes au vendeur, le notaire ayant indiqué être dans l'incapacité de régulariser l'attestation de propriété du bien immobilier, suite à la réception par Mme [S] [J] d'une assignation en justice et par la même de passer la vente

- rien n'empêchait que la vente puisse être passée compte tenu de la qualité de légataire universel de Mme [S] [J] et cette dernière pouvait obtenir une attestation immobilière par la voie judiciaire

- elle a effectué son travail et n'a pas pu par la faute de Mme [S] [J] obtenir une rémunération

- le montant alloué est inférieur au préjudice subi et doit être fixé à la somme de 8000 euros.

La cour se réfère aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Liminairement, il convient de rappeler que la cour ne statue que sur les prétentions figurant dans le dispositif des dernières conclusions.

- Sur la demande de nullité du mandat exclusif de vente

Mme [S] [J] invoque la nullité du mandat exclusif de vente d'une part au motif qu'il ne précise pas les actions que l'agent immobilier s'engage à réaliser ni les moyens mis en oeuvre, ni les modalités de reddition de compte selon une fréquence précise et d'autre part au motif que la clause d'exclusivité n'est pas rédigée en caractères très apparents, mais en tous petits caractères.

En application des dispositions du sixième alinéa de l' article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, réglementant la profession d'agent immobilier, lorsqu'un mandat de vente confié à un agent immobilier comporte une clause d'exclusivité, il précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

En l'espèce, un mandat exclusif de vente a été conclu entre Mme [L] [S] [J] et Mme [T] [M]. Il résulte de l'article 6 de ce mandat intitulé conditions générales de vente que le mandataire devra effectuer toutes les démarches nécessaires pour mener à bien sa mission et informer le mandant de tout élément nouveau pouvant modifier les termes du mandat. Il devra informer le mandant de l'accomplissement du mandat dans les 8 jours de la signature de l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il devra négocier avec tout titulaire d'un droit de préemption. Il devra présenter et faire visiter le bien à toute personne qu'il jugera utile et faire tout publicité (support papier, internet...), les frais restant à sa charge. Il établira tout acte sous seing privé et recueillera la signature de l'acquéreur.

Il résulte de ces éléments que les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui est confiée sont précisées ainsi que les moyens mis en oeuvre et les modalités et la périodicité selon laquelle il rend compte au mandant, de sorte que le mandat n'encourt pas la nullité pour ce motif.

Ensuite, s'agissant de l'obligation, prévue au 9ème alinéa l'article 6 et à l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, de rédiger la clause d'exclusivité en caractère très apparents, sa méconnaissance n'entraîne pas la nullité du contrat de mandat, mais uniquement celle de la clause qui, comme le texte le prévoit, ne peut recevoir application. (Cour de Cassation 1ère ch civ 17 janvier 2018 pourvoi n°16-26099).

Le non respect de la rédaction en caractères apparents de cette clause n'étant pas sanctionné par la nullité, la demande de Mme [S] [J] ne peut pas prospérer.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de nullité du mandat exclusif de vente et de son avenant.

- Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 que la rémunération de l'agent immobilier n'est due que s'il a accompli sa mission et à partir du moment où la vente est parfaite.

Ainsi, aucune rémunération ne lui est due si la vente ne se fait pas.

En revanche, en cas de mandat de vente -même non exclusif - l'agent immobilier peut prétendre à l'attribution de dommages et intérêts lorsque la transaction ne s'est pas réalisée par le comportement fautif de son mandant ou du tiers.

Le 1er avril 2021, Mme [L] [S] [J] a signé avec M. [R] une promesse de vente portant sur le bien immobilier situé à [Localité 5], le promettant prenant cet engagement pour lui même et ses ayant droits et le bénéficiaire acceptant la promesse de vente en tant que promesse, mais se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation. La réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente avec versement du prix soit par la levée d'option à l'intérieur du délai fixé au 15 juillet 2021, suivi de la signature de l'acte authentique de vente.

Or, la vente n'a pas été réitérée en raison d'une procédure judiciaire intentée par Mme [L] [U] à l'encontre de Mme [S] [J]. Cette dernière soutient dans ces conditions qu'aucune faute ne lui est imputable et qu'elle n'a pas refusé de réitérer la vente, ajoutant subir cette situation.

Il convient cependant d'observer que Mme [S] [J] est légataire universelle de Mme [K] [U] et qu'il n'existe pas de situation d'indivision entre le légataire universel et l'héritier réservataire ( Cour de Cassation 1ère Civ 11 mai 2016 n° 14-16.967), de sorte qu'elle pouvait réitérer la vente, à charge pour elle le cas échéant de devoir verser une indemnité à l'héritier réservataire lésé. En outre, elle pouvait également obtenir une attestation immobilière.

Elle a donc bien commis une faute en ne réitérant pas la vente, la procédure judiciaire engagée par la seconde fille adoptive de Mme [K] [U] qui sollicite le paiement de dommages et intérêts n'y faisant pas obstacle.

Dès lors, Mme [M] est fondée à solliciter des dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi, en raison de l'impossibilité de percevoir sa commission.

Mme [M] justifie de diligences effectuées dans le cadre du mandat de vente et c'est à juste titre que le premier juge a fixé le préjudice subi à la somme de 4000 euros

Le jugement déféré est donc confirmé.

- Sur les demandes accessoires

L'équité commande de confirmer les dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [S] [J] succombant en son recours est condamnée aux dépens d'appel.

L'équité commande de la condamner à payer à Mme [M] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Compte tenu de la solution apportée au litige, Mme [S] [J] est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS