TJ 93008, 5 mai 2025, RG 24/02322

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/02322 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2CXH

Minute : 25/00278

S.C.I. [H] STEPHANE
Représentant : Me Alexis ZEKRI-POSTACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0740

C/

Monsieur [B] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. [H] STEPHANE
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Alexis ZEKRI-POSTACCHINI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [G]
[Adresse 4]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er février 2020, la SCI [H] STEPHANE a consenti à M. [G] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 700 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 200 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 1800 euros.

Le 23 avril 2024, la SCI [H] STEPHANE a fait délivrer à M. [G] [B] un commandement de payer la somme en principal de 13 302€ arrêtée au 2 avril 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 11 juillet 2024, la SCI [H] STEPHANE a fait citer M. [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
o de le condamner au paiement de la somme de 13 302€ au titre de la dette locative échéance d'avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à dater de leur échéance ainsi qu'à compter du 24 mai 2024, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 2100 € jusqu'à complète libération des lieux,
o de le condamner à lui verser la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l'assignation et les frais d'expulsion.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 22 novembre 2024, la SCI [H] STEPHANE, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 11259,50€ arrêtée à la date du 18 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, le loyer étant réglé par des personnes tierces.

M. [G] [B], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, mais une réouverture des débats a été ordonnée afin que la SCI [H] STEPHANE produise le contrat de bail signé le 1er février 2020.

A l'audience du 21 mars 2025, la SCI [H] STEPHANE, représentée, a produit le bail du 1er février 2020.

M. [G] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 15 juillet 2024 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [H] STEPHANE justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu le 1er février 2020 contient en son article X une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 13 302 euros arrêtée au 2 avril 2024, au titre de l'arriéré locatif, laissant au locataire un délai de six semaines pour s'exécuter.

Il apparait toutefois qu'à compter de l'échéance de juillet 2022, le décompte annexé au commandement fait apparaitre une augmentation du loyer et des charges à hauteur de 1200 euros. La demanderesse produit pour justifier de cette augmentation un contrat de bail daté du 1er juillet 2022 mentionnant un loyer de 900 euros et une provision sur charges de 300 euros. Ce dernier n'est toutefois signé par aucune des parties. Il ne pourra donc être tenu compte de cette augmentation de loyer et de charges.

Le commandement de payer du le 23 avril 2024 a par conséquent été valablement délivré pour la somme de 6102 euros selon le tableau ci-après, qui reprend les règlements tels qu'indiqués dans le décompte locatif produit par la bailleresse :

Date Loyer + charges Règlements Solde
30/06/2022 2519
01/07/2022 900 0 3419
900 1333 2986
900 1333 2553
900 1653 1800
900 1200 1500
900 156 2244
01/01/2023 900 1200 1944
900 1044 1800
900 174 2526
900 124 3302
900 0 4202
900 550 4552
01/07/2023 900 0 5452
900 0 6352
900 1250 6002
900 1050 5852
900 800 5952
900 0 6852
01/01/2024 900 1250 6502
900 1250 6152
900 1850 5202
01/04/2024 900 6102
24/04/2024 1250 4852
01/05/2024 900 0 5752
01/06/2024 900 6652
400 6252
950 5302
1250 4052
500 3552
01/07/2024 900 1250 3202
900 1250 2852
900 1250 2502
900 1250 2152
01/11/2024 900 1250 1802

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2024.

A compter du 5 juin 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de M. [G] [B] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [G] [B] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [G] [B] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 5 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La SCI [H] STEPHANE produit un décompte indiquant que M. [G] [B] reste devoir la somme de 11 259,50 € arrêtée à la date du 18 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Toutefois, comme il a été indiqué précédemment ce décompte produit fait apparaitre des échéances à hauteur de 1200 euros à compter de juillet 2022 sans qu'il soit justifié de l'accord du locataire sur une telle augmentation du loyer et des charges.

Ainsi seule la somme de 1802 euros n'est pas sérieusement contestable au regard du tableau réalisé ci-dessus et M. [G] [B] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de cette somme à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI [H] STEPHANE, M. [G] [B] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,