TJ 93008, 5 mai 2025, RG 24/02732

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 4]

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N° RG 24/02732 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2K2J

Minute : 25/00280

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [L] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [L] [I]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 4]

comparante en personne à l’audience du 20/12/2024 et non comparante, ni représentée à l’audience du 21/03/2025

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé sous seing privé du 13 octobre 2022, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Madame [L] [I] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 8] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 407,30 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 29 mars 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 1131,30 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 mars 2023 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine-Saint-Denis Habitat a ensuite fait assigner Madame [L] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024 aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,
- ordonner l'expulsion de Madame [L] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Madame [L] [I] au paiement de la somme de 7901,94 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 29 mars 2023, date du commandement de payer,
- la condamner par provision à compter du mois de juin 2024 au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
- la condamner d'avoir à produire son attestation d'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
- la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d'exécution éventuelles.

A l'appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée; qu'en outre, alors qui lui a été délivré un commandement de justifier d'une assurance, elle n'a pas non plus produit son attestation d'assurance.
A l'audience du 20 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8831,54 € arrêtée au terme du mois de novembre 2024 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que le paiement du loyer courant n'a pas repris au jour de l'audience, aucun paiement n'étant intervenu depuis l'entrée dans les lieux et s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la défenderesse.

Mme [L] [I], comparante, a indiqué avoir obtenu ce logement dans l'urgence. Elle a expliqué ne pas régler le loyer car sa porte d'entrée n'a pas été changée alors que le bailleur s'était engagé à le faire. Elle a ajouté que l'immeuble est en très mauvais état, qu'il y a eu deux incendies en novembre, qu'il est infesté de cafards et de rats, que l'ascenseur n'a pas fonctionné pendant deux mois alors qu'elle vit au 14ème étage, qu'elle estime les charges démesurées. Enfin sa boite aux lettres ne ferme pas, elle ne réceptionne par conséquent pas ses courriers. Elle a exposé percevoir un salaire de 2000 euros par mois.

Un renvoi a été ordonné afin de permettre à Mme [I] de justifier de l'ensemble de ses affirmations et de donner connaissance de l'ensemble de ses pièces à son bailleur.

A l'audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 10 239,79 € arrêtée au terme du mois de février 2025 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que le paiement du loyer courant n'a toujours pas repris au jour de l'audience, qu'il n'a été rendu destinataire d'aucune pièce de la part de la part de la défenderesse.

Madame [L] [I] a écrit à la juridiction indiquant qu'elle demandait un report d'audience pour manque de préparation et de flexibilité professionnelle.

Il n'a pas été fait droit à cette demande et l'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 octobre 2024 soit plus de six semaines avant la première audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi également la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 10 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Le bail conclu le 13 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2023, pour la somme en principal de 1131,30 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2023.

L'expulsion de Madame [L] [I] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [L] [I] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre à compter du 30 mai 2023.

Madame [L] [I] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 30 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Seine Saint Denis Habitat produit un décompte indiquant que Madame [L] [I] reste lui devoir la somme de 10 239,79 euros selon un décompte arrêté au 11 mars 2025.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Mme [L] [I] sera par conséquent condamnée à verser à Seine Saint Denis Habitat la somme provisionnelle de 10 148,35 € selon un décompte arrêté au 11 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1131,30 euros, à compter du 12 septembre 2024, date de l'assignation, sur la somme de 6770,64 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande relative à l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

Le contrat de bail étant résilié entre les parties, il n'y a pas lieu d'enjoindre la défenderesse à transmettre une attestation d'assurance au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Seine Saint Denis Habitat, Madame [L] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,