TJ 93008, 5 mai 2025, RG 24/02103

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 8]

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N° RG 24/02103 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6E6

Minute : 25/00277

Madame [N] [Y] [E]
Représentant : Me Alexandre LEVILLAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2575

C/

Monsieur [H] [V]
Monsieur [B] [V]
Représentant : M. [K] [V] (Frère) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [N] [Y] [E]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Alexandre LEVILLAIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [V]
[Adresse 7]
[Adresse 10]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [V]
[Adresse 7]
[Adresse 10]
[Localité 9]

représenté par Monsieur [K] [V] (Frère), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 8 novembre 2014, Mme [N] [E] a consenti à M. [H] [V] et M. [B] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 7] à [Localité 13], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1087 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 150 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 7 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [H] [V] et M. [B] [V] un commandement de payer la somme en principal de 9677, 08 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024 visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2024, Mme [N] [E] a fait citer M. [H] [V] et M. [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;
o en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [H] [V] et M. [B] [V] et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, avec dispense du délai de deux mois du commandement par commissaire de justice de quitter les lieux,
o ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, sur place ou dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l'article 65 de la loi du 9 juillet 1991
o condamner M. [H] [V] et M. [B] [V] au paiement :
? de la somme provisionnelle de 10 453,30 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation due à la date de l'assignation, avec intérêts de droit et sous réserve d'actualisation,
? d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale à la valeur locative du bien occupé et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? de la somme de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
? aux dépens de l'instance.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que M. [H] [V] et M. [B] [V] ont cessé de payer régulièrement leurs loyers, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est réputée acquise et que l'expulsion de M. [H] [V] et M. [B] [V] doit être ordonnée.

A l'audience du 22 novembre 2024, Mme [N] [E], représentée, a réactualisé le montant de la dette locative à la somme de 10 900,52 euros et a maintenu le surplus de ses demandes.

M. [H] [V] et M. [B] [V], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 et a fait l'objet d'une réouverture des débats afin de permettre la comparution des défendeurs arrivés en retard à l'audience et permettre la justification par la demanderesse du report " solde débiteur " au 31 janvier 2023 dont le montant s'élève à 7649,93 €.

A l'audience du 21 mars 2025, Mme [N] [E], représentée, a réactualisé le montant de la dette locative à la somme de 11 130,76 euros à la date du 19 mars 2025 et a justifié du solde débiteur du au 31 janvier 2023. Elle a maintenu l'ensemble de ses demandes initiales formulées dans l'acte d'assignation indiquant qu'elle est retraitée et qu'elle a pour projet de revenir vivre dans l'appartement. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire aux défendeurs.

M. [B] [V], représenté par M. [K] [V], a expliqué que M. [H] [V] travaille et perçoit une rémunération d'environ 1850 euros par mois. Il a exposé que M. [B] [V] gère deux entreprises mais connait des problèmes de santé. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiements proposant d'apurer sa dette par des versements mensuels de 300 euros.

M. [H] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Mme [N] [E] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le contrat de bail du 8 novembre 2014 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer. Un commandement de payer la somme de 9677, 08 euros a été signifié à M. [H] [V] et M. [B] [V] le 7 juin 2024 par exploit de commissaire de justice.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n'a pas été modifiée par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [N] [E] produit un décompte indiquant que M. [H] [V] et M. [B] [V] restent devoir la somme de 11 130,76 € arrêtée à la date du 19 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Le montant réclamé n'est pas contesté par les défendeurs.

M. [H] [V] et M. [B] [V] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 11 130,736 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 mars 2025 incluant le terme du mois de mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, M. [B] [V] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Ils ont par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, au regard du décompte produit par la bailleresse.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution.

En ce cas, compte tenu de la situation des parties et de l'absence de démonstration de circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la demande de suppression de ce délai sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [V] et M. [B] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Mme [N] [E], M. [H] [V] et M. [B] [V] seront condamnés à lui verser une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,