TJ 75056, 19 mai 2025, RG 25/00004

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 19/05/2025
à : Maître Sonia HEMITOUCHE
Maître Frédéric HUTMAN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/00004
N° Portalis 352J-W-B7I-C6WEI

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 mai 2025

DEMANDEUR
Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sonia HEMITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1449

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 mars 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mai 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 19 mai 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/00004 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6WEI

FAITS ET PROCEDURE

Le 1er novembre 2015, M. [C] [Y] a conclu avec M. [N] [G] un bail visant un appartement à usage d'habitation situé en copropriété au 3 e étage gauche, [Adresse 2].
M. [N] [G] est décédé le 11 août 2023, M. [J] [G] et Mme [T] [G], enfants du locataire, ont poursuivi l'occupation des lieux.

Par LRAR du 26 décembre 2023, M. [C] [Y] a demandé à M. [J] [G] et Mme [T] [G] de libérer les lieux au 31 janvier 2024.
Par courrier du 18/01/2024, Mme [T] [G] a invoqué le bénéfice du transfert du bail selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. M. [C] [Y] lui a dénié la qualité de locataire.
Par courriel du 3 mai 2024, M. [J] [G] a demandé des quittances de loyer à M. [C] [Y] ainsi que le retour d'u formulaire de la CAF dans le but de percevoir l'APL. Par courrier du 5 mai 2024, M. [C] [Y] lui a dénié la qualité de locataire et lui a demandé de quitter les lieux.

Par acte du 2 août 2024, M. [C] [Y] a diligenté vainement une sommation de quitter le lieux et de payer les loyers

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, M. [C] [Y] a assigné en référé M. [J] [G] et Mme [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ses conclusions en réponse, M. [C] [Y], sous le bénéfice de l'exécution provisoire, demande de :
- constater l'occupation sans droit ni titre de M. [J] [G] et Mme [T] [G] et de prendre acte de la libération des lieux intervenue le 17 février 2025,
- condamner solidairement M. [J] [G] et Mme [T] [G] au paiement des arriérés d'occupation à hauteur de 7.507 € ainsi que 123 € pour les charges des exercices 2023 et 2024,
- condamner solidairement M. [J] [G] et Mme [T] [G] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de la résistance abusive,
- condamner solidairement M. [J] [G] et Mme [T] [G] au paiement au paiement d'une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant la somme de 384,79 € au titre des sommations et assignations ainsi que les droits proportionnels de recouvrement visés à l'article L 111-8 du CPCEX.

M. [C] [Y] invoque la nullité des conclusions des défendeurs sur la base des articles 765 et 114 du CPC, ces derniers ayant refusé de communiquer leur adresse et M. [J] [G] ayant refusé de faire droit à la sommation de communiquer du 19 février 2025 relativement à son activité professionnelle, autant de carances lui faisant grief aux fins d'exécution de la décision.
Il indique que le contrat de bail a été résilié de plein droit dès le décès de M. [N] [G] le 11 août 2023, sans transfert intervenu au profit de ses descendants dès lors qu'ils n'ont pas vécu au domicile de leur père durant une pèriode stable et continue d'un an, l'attestation d'hébergement étant faussement signée par le locataire en titre et le courrier de la CPAM non probant, alors que des voisins attestent le contraire, l'absence de transmission de l'assignation au préfet n'étant dès lors pas applicable à des occupants sans droit ni titre depuis le 11 août 2023.

Il indique que les clés ont été par ailleurs restituées le 17 février 2025 suit à un congé opéré le 4 janvier 2025.

Décision du 19 mai 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/00004 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6WEI

M. [C] [Y] produit un décompte faisant état d'un ultime paiement de loyer le 5 août 2023 par m. [N] [G], puis des paiements effectués par son fils jusqu'en avril 2024, avec une reprise partielle en juillet 2024 puis une cessation totale en octobre 2024, ce comportant un impayé des charges mensuelles de 60 €, ainsi que les régularisations pour l'exercice 2023 et 2024.

M. [C] [Y] dit ne pas avoir été informé du départ en mai 2024 de Mme [T] [G], alors même qu'elle revendiquait sa qualité de locataire par courrier du 12 juin 2024, et lui demande donc la paiement des loyers jusqu'au 17 février 2025.
Il produit à M. [J] [G] les justificatifs de charges.

Il se refuse à payer à M. [J] [G], qui n'était pas locataire, ce qu'il aurait du recevoir de la CAF à ce titre s'il avait obtenu des quittances alors qu'il avait cessé de payer ses loyers en mai 2024.

Il conclut au rejet de la demande de délais d'ores et déjà auto-octroyés, appuyés par nulle pièce et sans garantie de règlement.
Il base la résistance abusive sur le maintien dans les lieux des défendeurs depuis le 26 décembre 2023, cinq mois compréhensifs après le décès de leur père, et jusqu'au 17 février 2025.

Il fonde sa demande relative aux droits de recouvrement et d'encaissement forcés, selon lui inévitables, sur l'article R 631-4 du code de la consommation.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives, M. [J] [G] et Mme [T] [G] demandent :
- le rejet de la demande de nullité de leurs conclusions,
- l'irrecevabilité des demandes de M. [C] [Y] contre Mme [T] [G],
et subsidiairement dire n' y avoir lieu à référé du fait de la contestation portant sur sa qualité de locataire, et le dire mal fondé en ses demandes contre elle,
- de dire que les sommes dues par M. [J] [G] se montent à 5884,00 €,
- de condamner M. [C] [Y] à payer à titre provisionnel la somme de 1907,13 €
-Ordonner la compensation entre les deux sommes,
- accorder des délais à M. [J] [G] à raison de 24 mensualités égales et successives,
- débouter M. [C] [Y] du surplus de ses demandes et le condamner aux entiers dépens.

Mme [T] [G] indique que M. [C] [Y] dans son courrier de mai 2024 avait reconnu sa qualité de locataire s'étant vue transférer le bail sur la base des pièces qu'elle avait transmises dès janvier 2024, puis qu'il a écrit qu'elle avait quitté l'appartement après janvier 2024.

Il est ainsi irrecevable à la faire condamner en référé comme occupante sans droit ni titre alors qu'il y a de ce fait contestation sèrieuse.
Pour la recevabilité des conclusions, elle rappelle avoir bel et bien communiqué son adresse en tête des conclusions, tout comme son frère [J] [G].
Elle demande l'irrecevabilité de son assignation qui n'a pas été transmise au préfet six semaines avant l'audience.

Elle produit un contrat de bail signé en octobre 2024, avant quoi elle avait vécu chez sa mère avant la cessation des paiements par son frère.
M.[J] [G] demande la déduction des charges, à hauteur de 1.623 €, des sommes à lui réclamées, ne justifiant pas qu'elles étaient récupérables.
Le même ayant réclamé en vain une attestation au bailleur afin de percevoir les APL, le versement de son RSA a été suspendu par la CAF dont il demande le paiement de mars 2024 à mai 2024.
Les défendeurs réclament le débouté de la demande de frais irrépétibles, la procédure contre l'une étant irrecevable et contre l'autre, menée avec agressivité après l'avoir entravé dans la perception de ses aides de la CAF.

***

A l'audience du 4 mars 2025, le conseil de M. [C] [Y] s'est référé à ses écritures.

M. [J] [G] et Mme [T] [G], représentés, se sont référés à leurs écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes in limine litis

1/ Sur l'exception de nullité des conclusions des défendeurs pour défaut d'adresse et de qualité

Aux termes de l'article 765 du code de procédure civile, la constitution de l'avocat par le défendeur ou par toute personne qui devient partie en cours d'instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.
Cet acte indique :
a) Si le défendeur est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le défendeur est une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui le représente légalement.

Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, il sera constaté que les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance des défendeurs figurent bien en tête des conclusions de leur conseil visées à l'audience du 4 mars 2025 par la greffière, de sorte que M. [C] [Y] ne peut justifier d'aucun grief à cette date.

Par ailleurs, le conseil de M. [C] [Y] a pris oralement ses conclusions de fond à l'audience du 4 février 2025 sans avoir soulevé l'incident de communication des diverses pièces destinées à éclairer la profession de M. [J] [G], qu'il avait pourtant fait sommation de communiquer le 19 février 2025. Il est donc réputé y avoir renoncé et ne peut s'en prévaloir à l'appui de l'exposé de son grief.

L'exception de nullité sera donc rejetée.

2/ Sur l'irrecevabilité en défense pour défaut de dénonciation de l'assignation au préfet de Paris

En application de l'article 24 III de la loi de la loi du 06/07/89 modifiée, l'huissier doit, deux mis avant l'audience, notifier par voie électronique au préfet, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou l'assignation tendant au prononcé de la résiliation, lorsque celle-ci est fondée, en tout ou partie, sur l'existence d'une dette locative du preneur, afin que le préfet diligente une enquête sociale dont les résultats doivent être communiqués au juge afin qu'il soit informé de la situation précise du locataire.

En l'espèce, l'assignation a pour cause partielle l'arriéré locatif dont se prévaut M. [C] [Y], ce qui impose la dénonciation de l'assignation au préfet pour autant que les défendeurs soient qualifiables, au moins pour l'un d'entre eux, de locataires et non d'occupants sans droit ni titre.

Or là est précisément l'enjeu premier des demandes principales, qu'il convient dès lors d'examiner pour décider ou non d'une irrecevabilité, pour autant que le juge des référés puisse s'emparer du cas.

II. Sur la situation d'occupation sans droit ni titre

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Par ailleurs, l'article 835 du code de procédure civile dispose que « le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En application de ces dispositions, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait.

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-
au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-
aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-
au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-
aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
-un contrat de bail en date du 1er novembre 2015 entre M. [C] [Y] et M. [N] [G] relatif à un appartement à usage d'habitation sis, [Adresse 2] au 3 e étage gauche.
-un acte de décès de M. [N] [G] à cette même adresse en date du 11 août 2023,
- une lettre de M. [C] [Y] au seul M. [J] [G] à cette même adresse en date du 26/12/2023 se prévalant de la résiliation du bail pour cause de décès et demandant la libération des lieux pour le 31/01/2024,
- un courrier de Mme [T] [G] en date du 18/01/2024 réagissant à la letre précitée, se prévalant à son bénéfice de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et adressant des pièces pour démontrer son éligibilité au texte, outre qu'elle indique à M. [Y] héberger son frère [J],
- Au titre de cette éligibilité sont versés une attestation du 06/09/2022 et un courrier du 11/02/2022 tous deux de la CAF, envoyés à Mme [T] [G] à cette adresse ; la CNI de 2018, ancienne et donc moins pertinente, est identiquement libellée ; l'attestation de M. [N] [G] ne semble en revanche pas signée de la même main que le bail et doit être écartée.
- le courrier du bailleur en date du 5 mai 2024 dénie à M. [J] [G] le droit au maintien dans les lieux en précisant que « seule votre sœur pouvait donc prétendre à la reprise du bail (remarque faite en illustration de la citation de l'article 14 précité), or depuis son courrier du 18 janvier 2024 elle a quitté l'appartement ».

Outre que cette dernière mention ne sert en rien les intérêts de Mme [T] [G] au présent litige – un départ de fait n'étant pas un départ de droit - le courrier est insuffisant à dénoter un aveu par le propriétaire d'une antériorité d'habitation de Mme [T] [G] chez feu son locataire puisqu'elle est en porte-à-faux avec les attestations de plusieurs voisins ne faisant état que de visites ponctuelles de la défenderesse. Par ailleurs, ce écrivant, le bailleur semble exclure que le transfert légal ait eu lieu, conformément d'ailleurs à ses conclusions qui tablent sur le fait que Mme [T] [G] se soit maintenue dans les lieux, mais sans droit ni titre, jusqu'au 17 février 2025.

Mme [T] [G], au contraire, revendique l'effet du transfert pour, autour de cette question de fond, s'opposer à la demande du bailleur sous forme de référé. Cependant, elle s'expose ainsi à répondre des loyers jusqu'au 17 fevrier 2025 si elle ne démontre pas avoir donné congé à quelque moment avant le 4 janvier 2025, à moins que, de la révélation de son titre locatif, ne résulte l'irrecevabilité ci-dessus opposée.

Le juge des référés est le juge de l'évidence et ne peut statuer en présence d'une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C'est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

De ce qui précède, il résulte un doute sérieux quant à la qualité de Mme [T] [G] au titre du local d'habitation litigieux, cette qualité commandant la possibilité d'une irrecevabilité tout comme celle d'une condamnation solidaire , avec M. [J] [G], au paiement de l'arriéré.

Or, il n'appartient pas au juge des référés de trancher cette contestation sérieuse.
Dans ces conditions, il convient de dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par M. [C] [Y], en ce compris la demande reconventionnelle en irrecevabilité et les autres demandes reconventionnelles formulée par les défendeurs.

III. Sur les mesures accessoires

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement.

M. [C] [Y], partie perdante, sera condamné à supporter les entiers dépens et débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS