TJ 35238, 16 mai 2025, RG 25/00381

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
ORDONNANCE DU 16 Mai 2025

N° RG 25/00381 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LTQ5

Ordonnance du 16 Mai 2025
N° : 25/12

[G] [L]

C/

[E] [U]

copie dossier
copie exécutoire délivrée
le
à Me PORTEJOIE
copie certifiée conforme délivrée
le
à Me FERRON
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mai 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [G] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Gilles Jean PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par Me Pierre CHICHKINE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [E] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par actes sous seing privé du 25 juillet 2017, M. [G] [L] a conclu deux baux avec Mme [E] [U] portant sur des locaux (logement et garage) situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 625 euros et d’une provision pour charges de 60 euros pour le logement et d’un loyer mensuel de 80 euros et d’une provision pour charges de 5 euros pour le garage.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2310 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation en référé du 31 mai 2024, M. [G] [L] a ensuite demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir :
Juger que Mme [E] [U] est occupante sans droit ni titre des lieux, Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [E] [U] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la Force Publique, Condamner à titre provisionnel Mme [E] [U] à lui payer la somme de 3 268€ relatif à l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 26 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur 2 310€ et de l’assignation sur le solde, Condamner à titre provisionnel Mme [E] [U] à payer une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme de 770€ par mois, à compter du 26 mai 2024, jusqu’à libération complète des lieux, Condamner à titre provisionnel Mme [E] [U] à lui payer la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts, Débouter Mme [E] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner Mme [E] [U] à lui payer la somme de 750€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Mme [E] [U] aux entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Par conclusions récapitulatives déposées à l’audience du 4 avril 2025, M. [G] [L] a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales.

Par conclusions déposées le 4 avril 2025, Mme [E] [U] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
In limine litis, déclarer l’assignation caduque au visa de l’article 574 du Code de Procédure Civile faute de justifier de l’enrôlement dans le délai de 2 mois, A titre subsidiaire :-Prononcer la nullité de l’assignation faute de fondement juridique au visa de l’article 56 du Code de Procédure Civile,
- Rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de M. [G] [L] comme irrecevables et mal fondées,
- A titre infiniment subsidiaire : octroyer un délai d’un an pour libérer le logement au visa de l’article L 412-3 et 4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
- En tout état de cause :
- rejeter la demande indemnitaire de Mme [E] [U] au titre des dommages et intérêts faute de fondement juridique,
- rejeter les demandes indemnitaires de Mme [E] [U] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens,
- condamner Mme [E] [U] aux entiers dépens,
- accorder l’aide juridictionnelle provisoire à Me FERRON.
M. [G] [L] a été autorisé à produire une note en délibéré pour actualiser le
montant de sa créance. Un mail en ce sens est parvenu au Tribunal le 7 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de déclaration de caducité de l’assignation délivrée par M. [G] [L] :

Mme [E] [U] soulève la caducité de l’assignation, cette dernière n’ayant pas été enrôlée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

L’article 754 du Code de Procédure Civile dispose que « La juridiction est saisie, à la diligence de l'une ou l'autre partie, par la remise au greffe d'une copie de l'assignation.
Sous réserve que la date de l'audience soit communiquée plus de quinze jours à l'avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date.
La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ».

L’assignation a été délivrée le 31 mai 2024 et a été réceptionnée par le service du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes le 13 juin 2024, comme en atteste le tampon figurant sur l’assignation au dossier du Tribunal. Par lettre simple datée également du 13 juin 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes a informé Mme [E] [U] qu’une demande de résiliation de bail venait d’être présentée contre elle par son bailleur pour défaut de paiement des loyers et charges.
L’assignation a donc bien été enrôlée dans les 15 jours suivant sa délivrance. La demande de caducité formée par Mme [E] [U] est donc rejetée.

Sur la demande de nullité de l’assignation délivrée par M. [G] [L] :

Mme [E] [U] soulève la nullité de l’assignation pour absence de moyen de droit.

L’article 56 du Code de Procédure Civile prévoit que « L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 : […] 2° Un exposé des moyens en fait et en droit […] ».

L’assignation délivrée par M. [G] [L] le 31 mai 2024 comporte un exposé des moyens en fait et en droit, selon lequel Mme [E] [U] ne règle plus son loyer, malgré la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il résulte également de cette assignation que M. [G] [L] sollicite l’application de cette clause résolutoire pour demander l’expulsion du logement de Mme [E] [U].

L’assignation contient donc un exposé des moyens en fait et en droit, de sorte qu’elle n’encourt pas la nullité sur ce motif.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [G] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2310 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, Mme [E] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, aucun paiement n’étant intervenu depuis le 1er janvier 2024 selon le décompte versé aux débats par M. [G] [L]. Ce dernier s’est, en outre, opposé à la poursuite du bail. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 27 mai 2024 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [E] [U], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de délais pour quitter le logement :

Mme [E] [U] sollicite l’autorisation de se maintenir dans le logement durant une année en application de l’article L 412-3 et 4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. ».

L’article L 412-4 de ce même code prévoit que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

Mme [E] [U] sollicite un délai afin de pouvoir se maintenir encore dans le logement pendant une année en raison de sa situation médicale et personnelle. Elle expose être atteinte d’une maladie neurologique, à l’origine d’une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé et de l’attribution de l’AAH. Elle bénéficie également d’une orientation d’un service d’accompagnement médico-social pour adulte handicapé. L’ensemble de ces démarches sont récentes (octobre 2024 et février 2025), de sorte que l’accompagnement de Mme [E] [U] ne fait que débuter. Elle justifie également d’une demande en cours pour obtenir un logement social.

Il résulte de ces éléments que Mme [E] [U] présente une situation médicale objectivement difficile et douloureuse, ayant des conséquences sur son quotidien et sur la gestion de ses affaires personnelles. Si elle bénéficie d’un accompagnement social, ce dernier est récent et n’a pas permis pour l’instant de stabiliser sa situation. Il convient donc de tenir compte de ses difficultés qui justifient de lui accorder des délais afin de lui permettre de se maintenir dans le logement le temps de pouvoir se reloger dans de bonnes conditions.
Il convient, cependant, de limiter ce délai à quatre mois. En effet, Mme [E] [U] a déjà bénéficié d’un temps long depuis la délivrance de l’assignation en mai 2024. Elle est donc informée depuis cette date du risque d’expulsion et de la nécessité de se reloger, et ce d’autant plus qu’elle n’a pas repris le paiement de son loyer courant, l’exposant ainsi à une expulsion sans pouvoir obtenir de suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, M. [G] [L] verse aux débats plusieurs échanges de mails avec sa locataire, ainsi qu’une attestation d’un voisin, caractérisant des difficultés dans le positionnement de Mme [E] [U] en tant que locataire (nuisances sonores, absence de réactivité et de disponibilité pour les intervenants, manque de respect des règles de la collectivité).

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [G] [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 07 avril 2025, Mme [E] [U] lui devait la somme de 8 820 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [E] [U] ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 2310 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 8 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [L] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le bailleur fait valoir que l’appartement occupé est dans un état désastreux alors même qu’il avait été totalement rénové avant l’entrée dans les lieux de la locataire. A l’appui de ces déclarations, il verse des photographies de vélos et d’un siège auto, ainsi que de cartons entreposés sur le palier et sur une place de parking. Le bailleur ne produit, en revanche, aucun élément sur l’état du logement lui même et son entretien par sa locataire.
Les arguments avancés sont insuffisants pour caractériser sa mauvaise foi et un préjudice indépendant du retard de Mme [E] [U] dans le paiement des sommes dues.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [G] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La décision est exécutoire par provision de droit.

PAR CES MOTIFS,