TJ 68224, 15 mai 2025, RG 24/02103

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02103 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I6CZ
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [F] [G], née le 27 Novembre 1976 à [Localité 7] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Séverine SCHWEITZER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [B], né le 26 Mai 1982 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [I] épouse [B], née le 13 Avril 1989 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 23 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignations en date des 06 et 13 août 2024, Mme [F] [G] a attrait M. [J] [B] et Mme [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande de les condamner solidairement à lui payer, outre les dépens et la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
- La somme de 980 € au titre de la restitution de la caution,
- La somme de 2058 € au titre de la majoration prévue par l’article 22 al. 7 de la loi du 6 juillet 1989,
- La somme de 411,40 € au titre des réparations incombant au bailleur et prises en charge par la demanderesse,
- La somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, Mme [F] [G] expose avoir pris à bail un appartement, propriété des défendeurs, selon contrat en date du 13 janvier 2019. Elle précise que lors de la conclusion du contrat de bail, elle a versé un dépôt de garantie d’un montant de 980 € qui ne lui a pas restitué lors de la sortie en date du 29 septembre 2022. Elle ajoute que le bien a été rendu en bon état compte tenu de l’usure normal des éléments d’équipement.

Mme [F] [G] souligne que les défendeurs ont refusé de restituer le dépôt de garantie au motif de travaux à réaliser. Elle déclare toutefois que lesdits travaux ne relevaient pas de sa responsabilité.

L’affaire a été fixée à l’audience du 23 janvier 2025 lors de laquelle la demanderesse, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation.

Cités par acte remis à sa personne concernant Mme [H] [I] et par dépôt en l’étude du commissaire de justice concernant M. [J] [B], ceux-ci ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie majoré

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

En l’espèce, Mme [F] [G] produit le contrat de bail, à effet au 1er mars 2019, duquel il résulte qu’un dépôt de garantie d’un montant de 980 € a été versé.

En outre, elle produit l’état des lieux d’entrée permettant d’établir que le bien a été donné en location dans un état neuf à l’exception, notamment, d’un carreau fissuré dans la salle de bain, de tâches de rouille dans le séjour, de tâches de moisissure dans les deux chambres.

Mme [F] [G] produit également un constat des lieux de sortie en date du 29 septembre 2022 aux termes duquel le bien a été rendu dans un très bon état d’entretien.

Si les défendeurs ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, Mme [F] [G] produit les éléments avancés par ces derniers pour retenir le dépôt de garantie.

A la lecture de ces pièces, les propriétaires réclament à la demanderesse des travaux de peinture, de réfection du joint de crédence du plan de travail de la cuisine outre le joint sous la fenêtre de la cuisine, la remise en état de prise électrique extérieure, le remplacement de l’éclairage du garage et de la place de parking, le remplacement de l’ampoule d’éclairage de la sonnette, le remplacement de la boite aux lettres, le remplacement du joint d’étanchéité du poêle à bois, la réparation du volet de la chambre 1 et, surtout, le remplacement de la VMC.

Outre le fait que les défendeurs ne comparaissent pas et ne justifient pas de ces travaux, la demanderesse produit une déclaration de sinistre signée par elle et Mme [H] [I]. Elle produit également une expertise d’assurance qui conclut à l’existence d’une fuite liée à la défaillance des joints souples en périphérie de la douche, ce qui explique les traces de moisissures dans les chambres, présentes dès la prise de possession du bien.

Par conséquent, M. [J] [B] et Mme [H] [I] sont condamnés solidairement à restituer à Mme [F] [G] la somme de 980 € au titre du dépôt de garantie, outre la somme de 2058 € au titre de la majoration.

En outre, Mme [F] [G] justifie dans le cadre de la présente procédure avoir procédé au remplacement des joints litigieux, pourtant de la responsabilité des défendeurs, pour un montant de 411,40 €.

Par conséquent, M. [J] [B] et Mme [H] [I] sont condamnés solidairement à restituer à Mme [F] [G] la somme de 411,40 € au titre des frais exposés.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, Mme [F] [G] ne démontre pas la mauvaise foi grossière des défendeurs.

Par conséquent, sa demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [B] et Mme [H] [I] qui succombent à l’instance, seront in solidum condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Condamnés aux dépens, M. [J] [B] et Mme [H] [I] sont condamnés in solidum à verser à Mme [F] [G] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS