TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 24/10954

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/10954
N° Portalis DB3S-W-B7I-2IPP

Minute : 491/25

EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au
barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [F] [C]
Monsieur [H] [C]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DELPLA
Copie délivrée à :
M. Et MME [C]
Le 2 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 30 Avril 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

EMMAUS HABITAT, SA D’HLM dont le siège social est sis [Adresse 4],
Représentée par Maître Antoine DELPLA, Avocat au Barreau du Val d’Oise

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [F] [C], demeurant [Adresse 3]
Non comparante

Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

D'AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er septembre 2014, Emmaüs Habitat a consenti à Mme [F] [C] et M. [H] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et un jardin, situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 745,41 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 159,88 € et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le 25 juillet 2022, Emmaüs Habitat a fait délivrer à Mme [F] [C] et M. [H] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2566,21€ arrêtée à la date du 20 juillet 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 30 octobre 2024, Emmaüs Habitat a fait citer Mme [F] [C] et M. [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement et le jardin, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
o ordonner l'expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o les condamner solidairement au paiement de la somme de 2049,52 € au titre de la dette locative arrêtée au 13 juillet 2024 ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions comme si le bail s'était poursuivi jusqu'à complète libération des lieux,
o les condamner solidairement à lui verser la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire du bail d'habitation est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 17 février 2025, Emmaüs Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6013,43€ arrêtée à la date du 31 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que le dernier règlement de 800 euros des locataires date du 28 décembre 2024. Il a indiqué s'opposer à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets la clause résolutoire.

M. [H] [C], comparant, a indiqué avoir effectué un règlement de 800 euros en février 2025. Il a indiqué qu'il a 4 enfants à charge, que Mme [F] [C] n'a pas d'emploi, qu'il travaille à nouveau depuis le 1er octobre 2027 percevant un salaire net de 2700 euros. Il a sollicité l'octroi de délais de paiements suspensifs de effets de la clause résolutoire à hauteur de 400 euros par mois en sus du paiement du loyer.

Mme [F] [C], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, Emmaüs Habitat a transmis à la juridiction un décompte actualisé sur lequel apparaît un versement de 800 euros le 15 février 2025. Il a indiqué s'en remettre à la sagesse de la juridiction sur l'octroi de délais de paiement, étant toutefois dubitatif sur le montant des mensualités proposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 7 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 17 février 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Emmaüs Habitat justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations Familiales le 21 juin 2022, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 1er septembre 2014 contient en son article 7.5 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2022, pour la somme en principal de 2566,21 euros arrêtée au 20 juillet 2022, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2022.

Sur la condamnation au paiement

Emmaüs Habitat produit un décompte par note en délibéré indiquant que Mme [F] [C] et M. [H] [C] restent devoir la somme de 5213,43 € arrêtée à la date du 27 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Mme [F] [C] et M. [H] [C] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 5213,43 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité, en application de la clause de solidarité présente au bail d'habitation (article 2).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.,

En l'espèce, M. [H] [C] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Le bailleur s'en est outre rapporté à la décision du tribunal sur cette question.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [F] [C] et M. [H] [C] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire du bail sera réputée acquise.

Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à leur départ définitif des lieux. En raison de leur situation maritale, et en application de l'article 220 du code civil, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [C] et M. [H] [C], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Emmaüs Habitat, Mme [F] [C] et M. [H] [C] seront condamnés à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,