TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00176

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00176 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QOA

Minute : 25/00292

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [T] [K]
Madame [C] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 12]
[Localité 9]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [T] [K]
[Adresse 7]
[Adresse 16]
[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Madame [C] [K]
[Adresse 6]
[Adresse 15]
[Localité 11]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 21 août 2019, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à Mme [T] [K], alors assistée par sa curatrice l'UDAF 93, un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 7], [Adresse 16], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 271,54 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 271,54 euros.

Le 18 septembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Mme [T] [K] et à Mme [C] [K], en sa qualité de curatrice, un commandement de payer la somme en principal de 7113,84€ arrêtée à la date du 16 septembre 2024, et de justifier d'une attestation couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 décembre 2024 et le 24 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Mme [T] [K] et Mme [C] [K], en sa qualité de curatice, devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion de Mme [T] [K], et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de la condamner au paiement de la somme de 8267,84 € au titre de la dette locative échéance d'octobre 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'à compter de novembre 2024, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu'alors pratiqués entre les parties jusqu'à complète libération des lieux,
o de dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
o de la condamner à produire une attestation d'assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 15 euros par jour de retard et ce sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
o de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l'assignation et des éventuelles voies d'exécution.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 10 061,06€ arrêtée à la date du 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience mais ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse, à hauteur de 10 euros par mois en sus du paiement du loyer courant.

Mme [T] [K], citée à tiers présent à domicile, n'a pas comparu et n'est pas représentée.

Mme [C] [K], citée à étude, a expliqué que la mesure de protection a expiré en avril 2024, faute de renouvellement. Elle a exposé que sa mère Mme [T] [K] est actuellement hospitalisée, qu'elle est actuellement sans ressources suite au défaut de renouvellement de son titre de séjour, qu'un nouveau rendez-vous à la Préfecture est prévu en juin prochain. Elle a indiqué qu'elle paierait le loyer de sa mère jusqu'à ce que celle-ci ait des ressources. Elle a demandé l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d'apurer la dette par des versements de 10 € par mois en sus du loyer courant. Elle a été autorisée à produire par note en délibéré l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

Aucune note n'est parvenue à la juridiction en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 31 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu le 21 août 2019 contient en son article 11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 7113,84 euros arrêtée au 16 septembre 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n'a pas été modifiée par les parties depuis le 27 juillet 2023 et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que Mme [T] [K] reste devoir la somme de 10 061,06 € arrêtée à la date du 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Sera également déduite de la somme réclamée la somme de 164,16 euros, correspondant à des frais de procédure, qui selon leur nature peuvent être qualifiés de dépens.

Mme [T] [K] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 9805,46 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 7113,84 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, le bailleur propose que Mme [T] [K] s'acquitte des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle sera en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités après renouvellement de son titre de séjour et le bailleur n'est pas opposé à ce qu'il lui soit octroyé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire malgré le fait qu'elle n'ait pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

La défenderesse ne justifie pas avoir produit son attestation d'assurance couvrant les risques locatifs malgré un commandement délivré le 18 septembre 2024.

Par conséquent, elle sera enjointe à produire cette attestation au propriétaire.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

En application de l'article 700 du code civil, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoir.e

PAR CES MOTIFS,