TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00359

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 11]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 07 52
@ : [Courriel 10]

N° RG 25/00359 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TKB

Minute : 25/00297

S.C.I. SP
Représentant : M. [C] [P] (Gérant)

C/

Monsieur [I] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. SP
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Monsieur [C] [P] (Gérant)

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [X]
[Adresse 3]
[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er juillet 2022, la SCI SP a consenti à M. [I] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 700 euros.

Le 13 septembre 2024, la SCI SP a fait délivrer à M. [I] [X] un commandement de payer la somme en principal de 10 200 € arrêtée au 23 août 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 janvier 2025, la SCI SP a fait citer M. [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
o de le condamner au paiement de la somme de 12 300 € au titre de la dette locative arrêtée au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à dater de l'assignation ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux,
o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 21 mars 2025, la SCI SP, représentée, a réactualisé le montant de la dette locative à la somme de 15 100 euros, échéance du mois de mars 2025 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes.

M. [I] [X], comparant, conteste le montant de la dette locative, indiquant qu'il régle souvent en espèces. Selon lui, il reste devoir 4 mois de loyer et 500 euros. Il a sollicité la suspension de la clause résolutoire sans toutefois faire de proposition sur un échelonnement de la dette.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 12] par la voie électronique le 20 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SP justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu le 1er juillet 2022 contient en son article XI une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2024, pour la somme en principal de 10 200 euros arrêtée au 23 août 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n'a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

M. [I] [X] indique à l'audience avoir procédé à des règlements, sans toutefois dater et justifier de ces derniers. Le décompte produit par la bailleresse sera en conséquence considéré comme exact.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

M. [I] [X], ne justifiant pas avoir repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourra être que rejetée.

A compter du 14 novembre 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de M. [I] [X] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [I] [X] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 14 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La SCI SP produit un décompte indiquant que M. [I] [X] reste devoir la somme de 15 100 €, terme du mois de mars 2025 inclus.

Une fois encore, M. [I] [X] indique à l'audience avoir procédé à des règlements qui n'apparaitrait pas dans le décompte produit par la bailleresse, sans toutefois dater et justifier de ces derniers. Le décompte produit par la SCI SP sera en conséquence considéré comme exact.

M. [I] [X] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 15 100 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date de l'assignation, sur la somme de 12 300 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI SP, M. [I] [X] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,