TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00366

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 5]
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[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 25/00366 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TLX

Minute : 25/00298

Madame [F] [G]
Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

Monsieur [W] [A]
Madame [P] [L]
Monsieur [M] [Z]
Représentant : Me Carole ABOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J121

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [F] [G]
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentée par Maître Aliénor MAGNERON, du cabinet de Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [A]
[Adresse 4]
[Localité 9]

comparant en personne

Madame [P] [L]
[Adresse 4]
[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Me Carole ABOUT, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 23 novembre 2020, Mme [F] [G] a consenti à M. [W] [A] et Mme [P] [L] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 930 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 30 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte séparé en date du 23 novembre 2020, M. [M] [Z] s'est porté caution solidaire des engagements contractuels pris par M. [W] [A] et Mme [P] [L] aux termes du contrat de bail du 23 novembre 2020 et ce jusqu'au 23 novembre 2026 pour un montant maximum de 69 120 euros.

Le 9 août 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [W] [A] et Mme [P] [L] un commandement de payer la somme en principal de 2516,78 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 août 2024 visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a fait l'objet d'une dénonciation à caution le 23 août 2024 par exploit de commissaire de justice.

PROCEDURE

Par exploits de commissaire de justice délivrés le 19 décembre 2024 et le 8 janvier 2025, Mme [F] [G] a fait citer M. [W] [A], Mme [P] [L] et M. [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
à titre principal :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 9 octobre 2024 ;
o en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [W] [A] et Mme [P] [L] et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
o dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnera lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o juger à titre subsidiaire que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, les locataires seront déchus du bénéfice du terme et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'un nouveau jugement soit prononcé,
o condamner solidairement ou in solidum M. [W] [A] et Mme [P] [L] et M. [M] [Z] au paiement :
? de la somme provisionnelle de 3748,48 € suivant décompte arrêté au 9 octobre 2024,
? d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 1500 euros à compter du 10 octobre 2024, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs, indemnité d'occupation à indexer sur la variation positive de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee, si l'occupation devait se prolonger ;
? de la somme de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
? aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024, de la dénonciation à caution du commandement, de l'assignation, des droits de plaidoirie et d'enrôlement.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que M. [W] [A] et Mme [P] [L] ont cessé de payer régulièrement leurs loyers, que M. [M] [Z] s'est porté caution solidaire des engagements pris par ces derniers aux termes du contrat de bail établi le 23 novembre 2020, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires, que ledit commandement a fait l'objet d'une dénonciation à la caution, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est réputée acquise et que l'expulsion de M. [W] [A] et Mme [P] [L] doit être ordonnée.

A l'audience du 21 mars 2025, Mme [F] [G], représentée, n'a pas réactualisé le montant de la dette locative. Elle a maintenu l'ensemble de ses demandes initiales formulées dans l'acte d'assignation indiquant toutefois ne faire sciemment aucune réponse aux demandes de M. [M] [Z]. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience mais n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire à ces derniers.

M. [W] [A], comparant, a expliqué que Mme [L] ne réside plus dans les lieux et a quitté la France pour l'Italie. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiements proposant d'apurer sa dette par un premier versement de 1000 euros, puis des versements mensuels de 500 euros.

Mme [P] [L], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

M. [M] [Z], représenté, demande à titre principal de prononcer la nullité de l'acte de cautionnement, et à titre subsidiaire de dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes formées à son encontre en raison d'une contestation sérieuse quant à la validité du cautionnement. Il demande en toute hypothèse que Mme [G] soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre, de condamner cette dernière à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

Il a indiqué être âgé de 91 ans et être sous mesure de curatelle renforcée depuis le 14 juin 2024, M. [E] [T] ayant été nommé curateur. Il a exposé qu'une plainte a été rédigée en juin 2024 à l'encontre de M. [A], ce dernier ayant réussi à se faire verser par M. [M] [Z], sous diverses formes, la somme de 131 744 euros sur ces dernières années. Il apparait que le discernement de M. [M] [Z] est aboli depuis plusieurs années et qu'il n'a pu valablement se porter caution des locataires, qu'au surplus M. [A] perpétrant des violences à l'encontre de M. [J], auquel est très attaché M. [Z], son consentement a également pu être vicié.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Mme [F] [G] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 13 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le contrat de bail du 23 novembre 2020 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer (article VII). Un commandement de payer la somme de 2516,78 euros a été signifié à M. [W] [A] et Mme [P] [L] le 9 août 2024 par exploit de commissaire de justice.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n'a pas été modifiée par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

- formées à l'encontre de M. [Z]

Il est demandé au juge des référés d'apprécier si l'acte de cautionnement en date du 23 novembre 2020 a été valablement consenti par M. [M] [Z], bénéficiant à ce jour d'une mesure de curatelle renforcée.

Le juge des référés ne saurait procéder à l'appréciation de la validité d'un acte de cautionnement avec l'évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour ce faire.

En conséquence, les demandes formées par M. [F] [G] à l'encontre de M. [M] [Z], caution, se heurtent à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé les concernant.

- formées à l'encontre de M. [A] et Mme [L]

Mme [F] [G] produit un décompte indiquant que M. [W] [A] et Mme [P] [L] restent devoir la somme de 3748,48 € arrêtée à la date du 23 octobre 2024, terme du mois de d'octobre 2024 inclus.

M. [A] indique que Mme [L] a quitté le logement, mais il n'est apporté aucun justificatif de cette situation tel qu'un congé délivré par la locataire à la propriétaire. Mme [L] reste en conséquence tenue des obligations du bail, et notamment du paiement du loyer et des charges.

Le décompte fait apparaitre qu'ont été facturés aux locataires des frais de prélèvement impayé (25 € x 7). Ces frais, en application de l'article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, seront également déduits.

M. [W] [A] et Mme [P] [L] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 3573,48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 octobre 2024 incluant le terme du mois d'octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, M. [W] [A] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée au moyen d'une mensualité de 1000 euros puis des mensualités de 500 €. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Même s'il n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, la bailleresse n'est pas opposée à l'octroi de tels délais.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution.

La clause de solidarité ne s'étend pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [A] et Mme [P] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer délivré le 9 août 2024, les frais de dénonciation à la caution, les frais d'assignation et les droits de plaidoirie.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Mme [F] [G], M. [W] [A] et Mme [P] [L] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il apparait inéquitable de faire droit à la demande de [M] [Z] de faire droit à sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Disons n'y avoir pas lieu à référé sur les demandes formées à l'encontre de M. [M] [Z] ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 23 novembre 2020 par Mme [F] [G] à M. [W] [A] et Mme [P] [L] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

Condamnons solidairement M. [W] [A] et Mme [P] [L] à verser à Mme [F] [G] à titre provisionnel la somme de 3573,48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 octobre 2024 incluant le terme du mois d'octobre 2024 ;

Autorisons M. [W] [A] et Mme [P] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 1000 euros, puis 5 mensualités de 500 euros et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [W] [A] et Mme [P] [L] portant sur le logement situé [Adresse 4], à [Localité 9] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [W] [A] et Mme [P] [L] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas in solidum M. [W] [A] et Mme [P] [L], à payer à Seine Saint Denis Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

Condamnons in solidum M. [W] [A] et Mme [P] [L] à verser à Mme [F] [G] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [W] [A] et Mme [P] [L] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge