TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00181

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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N° RG 25/00181 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QOM

Minute : 25/00295

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [Y] [Z]
Madame [E] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

comparant en personne

Madame [E] [G]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 9 avril 2018, Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à M. [Y] [Z] et Mme [E] [G] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer de 296,31 €, des provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 296,31 euros.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 16 septembre 2024, à M. [Y] [Z] et Mme [E] [G] un commandement de payer la somme en principal de 2254,63 € arrêtée au 13 septembre 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location et de justifier d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer M. [Y] [Z] et Mme [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,
" ordonner l'expulsion de M. [Y] [Z] et Mme [E] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner solidairement M. [Y] [Z] et Mme [E] [G] au paiement de la somme de 2865,44 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois d'octobre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 16 septembre 2024, date du commandement de payer,
" les condamner solidairement par provision à compter du mois de novembre 2024 au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
" les condamner solidairement d'avoir à produire leur attestation d'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
" les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
" les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d'exécution éventuelle.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

A l'audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 4232,33 € selon décompte arrêté au 11 mars 2025 et a maintenu les termes de son assignation. Il a précisé que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est désisté de sa demande au titre de l'assurance locative.

M. [Y] [Z], comparant, a indiqué que Mme [E] [G] ne vit plus dans le logement depuis 2020. Selon lui, elle aurait donné congé au bailleur. Il a exposé percevoir le revenu de solidarité active. Il a demandé la suspension de la clause résolutoire ainsi que l'octroi de délais de paiement proposant d'apurer sa dette par des versements de 150 euros par mois en sus du paiement du loyer. Il a précisé que son budget a été déséquilibré car il a du procéder à des travaux dans l'appartement suite à l'apparition de moisissures sur les murs.

Mme [E] [G], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 19 septembre 2023, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 décembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 9 avril 2018 contient une clause résolutoire (article 11). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 2254,63€ arrêtée au 13 septembre 2024, au titre de l'arriéré locatif laissant aux locataires un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2024.

En l'espèce, les défendeurs n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. La demande d'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, ne pourra en conséquence qu'être rejetée.

Dans ces conditions, leur expulsion sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [Z] indique que Mme [G] a quitté les lieux sans toutefois en justifier. Cette dernière sera considérée en conséquence comme occupant toujours les lieux.

Par conséquent, M. [Y] [Z] et Mme [E] [G] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 17 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que M. [Y] [Z] et Mme [E] [G] restent lui devoir la somme de 4 232,33 €, échéance du mois de février 2025 incluse.

M. [Y] [Z] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Il convient toutefois de déduire de la somme réclamée la somme de 147,16 euros correspondant à des frais de procédure, qui peuvent, selon leur nature, être qualifié de dépens.

M. [Y] [Z] et Mme [E] [G] seront donc condamnés à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme provisionnelle de 4085,17 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1923,63 euros à compter du 16 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 794,65 à compter du 18 décembre 2024, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

En raison de la clause de solidarité présente au contrat de bail (article 8), cette condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu'à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur la demande relative à l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs

Il convient de constater le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande relative à l'attestation d'assurance.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [Z] et Mme [E] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,