TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 25/01102

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/01102
N° Portalis DB3S-W-B7J-2TUT

Minute : 494/25

S.A. D’HLM SEQENS
Représentant : Me [W] [K],
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [B] [C]
Madame [R] [X] épouse [C]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BENOIT-GUYOD
Copie délivrée à :
M. Et MME [C]
Le 2 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 30 Avril 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM SEQENS, dont le siège social est [Adresse 9]
Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 5]
Comparant en personne

Madame [R] [X] eépouse [C], demeurant [Adresse 5]
Non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2023, la société France HABITATION, aux droits de laquelle vient la société SEQENS, a donné en location à M. [B] [C] et Mme [R] [X] épouse [C] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer de 656,75 euros, outre les provisions sur charges de 158,28 € et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2013 et 26 mai 2014, la société France HABITATION, aux droits de laquelle vient la société SEQENS, a donné en location aux époux [C] des places de stationnement n° 1059 et n° 1029 situé [Adresse 6] à [Localité 7] moyennant un loyer de 51,64 € et des provisions sur charges de 1,50 € et le versement d'un dépôt de garantie de 51,64 € pour la place n°1059 et moyennant un loyer de 33,75 € et des provisions sur charges de 1,50 € , et le versement d'un dépôt de garantie de 33,75 € pour la place n°1029.

Par courriers des 19 novembre 2021, 8 juillet 2022, et 14 septembre 2022, la société SEQUENS a fait part aux locataires de plaintes du voisinage relatifs aux bruits occasionnés dans leur logement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mars 2022, la société SEQENS a fait assigner M. [B] [C] et Mme [R] [X] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny afin d'obtenir :
- le prononcé de la résiliation judiciaire des baux ;
- l'expulsion de M. [B] [C] et Mme [R] [X] épouse [C] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- que soit ordonné que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution aux frais risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront,
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges et des éventuels suppléments de solidarité, qui auraient été payés si les baux n'avaient pas été résiliés et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
- leur condamnation solidaire au paiement des loyers et charges manqués depuis le 5 avril 2024 relatifs au logement E21, ne pouvant être remis en location, soit la somme de 6482,42 euros arrêtée au 6 janvier 2025, qui sera actualisée au jour de l'audience à raison de 731,10 euros par mois, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
- leur condamnation solidaire aux dépens et au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience, la société SEQENS, représentée, a repris les termes de son assignation. Elle soutient que depuis leur arrivée dans l'immeuble, les époux [C] nuisent à la tranquillité des lieux et singulièrement à leurs voisins du dessus, locataires du logement E21. Ainsi, depuis 2013, ce sont trois couples qui ont quitté le logement E21 en raison des altercations et des nuisances sonores commises par Mme [C]. Les derniers occupants du logement E21 ont dû être relogés en 2024 et le logement n'est plus loué depuis cette date, causant un manque à gagner à la société SEQENS.

M. [B] [C] comparant, a indiqué que son épouse souffre de troubles psychiatriques, que cette dernière est dans le déni de ses troubles, et qu'il ne parvient pas à la faire soigner. Il a exposé avoir demandé à la société SEQENS une mutation dans un autre logement, mais la bailleresse a refusé lui répondant qu'il n'allait que déplacer le problème. Il a expliqué qu'il cherche à déménager, qu'il a une demande logement social en cours. Il a confirmé que logement au-dessus du sien est inoccupé, mais qu'il n'en a jamais fait la demande.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave. L'article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.

En l'espèce, la société SEQENS produit :
- Le contrat de location de Mme [F] et M. [L] pour l'appartement E 21 signé le 24 septembre 2013 et le congé délivré par ces derniers le 30 novembre 2015 en raison du " harcèlement incessant et journalier " de leur voisine du dessous Mme [C],
- Le contrat de location de Mme [P] et M. [D] pour l'appartement E21 signé le 29 avril 2016, des échanges de courriers électroniques entre Mme [P] et la conseillère sociale de France Habitation sur le fait que Mme [P] a déposé plainte contre Mme [C] pour violences et insultes en novembre 2018 et le congé délivré par Mme [P] et M. [D] le 15 décembre 2018,
- Le contrat de location de M. [V] et Mme [J] pour l'appartement E21 signé le 19 avril 2019, une lettre de M. [V] en date du 24 janvier 2020 adressé à sa bailleresse se plaignant des nuisances sonores de sa voisine Mme [C] empêchant sa famille de dormir la nuit, une attestation de ce dernier relatant les même faits en date du 10 avril 2020, une nouvelle lettre de M. [V] adressée à la société SEQENS le 23 mars 2021, demandant un changement d'appartement en raison des cris et des coups sur les murs de Mme [C], une plainte déposée par M. [V] pour trouble à la tranquillité d'autrui par agressions sonores à l'encontre de Mme [C] en date du 18 août 2021, une convocation de la société SEQENS devant le conciliateur de justice par M. [V] et Mme [J] en raison des nuisances sonores diurnes et nocturnes subies, un jugement rendu par le tribunal de police de Bobigny condamnant Mme [R] [C] à une amende de 400 euros pour bruit ou tapage nocturne troublant la tranquillité d'autrui, octroyant à M. [V], partie civile, des dommages et intérêts de 1000 euros au titre de son préjudice moral.

M. [B] [C], comparant, ne conteste aucun des faits allégués, faisant seulement part de son impuissance face à cette situation.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [B] [C] et Mme [R] [X] épouse [C] ont manqué à leur obligation d'user paisiblement des biens loués et que ce manquement, compte tenu de sa nature et de sa durée, est suffisamment grave pour justifier la résiliation des baux à compter du 24 janvier 2025, date de l'assignation.

M. [B] [C] et Mme [R] [X] épouse [C] devront donc rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

L'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

La résiliation des contrats de bail a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation des locaux donnés à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d'une indemnité d'occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Par conséquent, M. [B] [C] et Mme [R] [X] épouse [C] seront condamnés in solidum à régler à la société SEQENS une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et charges manqués depuis le 5 avril 2024 relatifs au logement E 21 non reloué

La société SEQENS indique ne plus délibérément relouer l'appartement E21 situé au-dessus de celui des défendeurs et ce depuis le 5 avril 2024. Elle ne produit toutefois pas l'état de des lieux de sortie de M. [V] et de Mme [J] permettant de déterminer la date de sortie de ces derniers.

En outre, elle ne démontre qu'elle s'abstient de remettre en location cet appartement en raison des troubles de voisinage que pourraient subir les nouveaux occupants. Il est constaté que ces troubles de voisinage leurs sont connus depuis a minima 2015, soit presque 10 ans, mais que ledit logement a toutefois été reloué à deux reprises sans prise en compte de ce trouble de jouissance.

La demande de condamnation au paiement des loyers et charges manqués depuis le 5 avril 2024 relatifs au logement E21 sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires,

Conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile, M. [B] [C] et Mme [R] [X] épouse [C], parties perdantes, sont condamnés aux dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code civil, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS