TJ 33063, 20 mai 2025, RG 25/00391

Du 20 mai 2025

5AB

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00391 - N° Portalis DBX6-W-B7I-2CVG

S.C.I. HEBE

C/

[X] [C]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à Eric FOREST

Le 20/05/2025

Avocats : Me Eric FOREST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 20 mai 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. HEBE RCS Bordeaux N°421 200 304
30 rue Gambetta
33200 BORDEAUX

Représentée par Me Eric FOREST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [C]
né le 01 Mars 1971 à BERKHANE (MAROC)
8 rue Ambroise - Résidence Les Terrasses de la Victoire
1er étage - porte 15
33800 BORDEAUX

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2020, prenant effet le 1er juillet 2020, la SCI HEBE a consenti à Monsieur [X] [C], un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation 8 rue Ambroise 1er étage porte 15 à Bordeaux (33800) moyennant un loyer révisable de 575 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 35 euros.
La SCI HEBE a assigné Monsieur [X] [C] en référé le 11 juillet 2024. Par ordonnance en date du 15 novembre 2024, le juge des référés a rejeté la demande en prononcé de la résiliation du bail et les demandes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation au motif que le juge des référés ne peut statuer sur le fond et prononcer la résiliation d’un bail fondée sur le manquement du locataire à l’une de ses obligations.
Par acte en date du 29 novembre 2024, la SCI HEBE, alléguant le manquement du locataire à l’obligation de jouissance paisible des lieux, a fait assigner Monsieur [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux aux fins de :
- Prononcer la résiliation du bail conclu au profit de Monsieur [X] [C] ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef de l’appartement situé au premier étage porte 15 de l’immeuble 8 rue Ambroise à Bordeaux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- Condamner Monsieur [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 575 euros outre une provision sur charges de 35 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- Condamner Monsieur [X] [C] à lui payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 et débattue.
A cette audience, la SCI HEBE, représentée par avocat, maintient ses demandes initiales, et sollicite le règlement des impayés de loyers depuis janvier 2025 à hauteur de 1.830 euros. Elle indique que Monsieur [X] [C] est à l’origine de manquements à son obligation de jouissance paisible des lieux découlant des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Elle précise que par ses branchements sauvages il met en danger les occupants de l’immeuble et vole le syndicat des copropriétaires qui supporte les frais d’électricité relatifs aux parties communes. Elle ajoute que le trafic de stupéfiants auquel il se livre est à l’origine de nuisances quotidiennes pour l’ensemble des occupants de l’immeuble. Enfin, elle précise que le logement occupé par Monsieur [X] [C] semble avoir été abandonné.
Monsieur [X] [C], régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.
A l’issue de l’audience, le délibéré a été fixée au 20 mai 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
Il résulte de l’article 1729 du code civil que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. De même, en application de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Selon l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En immeuble collectif, constitue un manquement aux obligations du locataire le fait de troubler la tranquillité des autres occupants.
Le bail conclu le 7 juillet 2020 rappelle lui-même l’obligation pour le locataire d’user paisiblement des lieux loués.
En outre l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
En l’espèce, le syndic de la copropriété dans laquelle se situe le studio loué à Monsieur [X] [C] faisait état dans des courriers adressés le 4 janvier 2023 et le 5 septembre 2023 à la SCI HEBE, de plaintes émanant des occupants de la résidence dans laquelle réside Monsieur [X] [C] selon lesquels ce dernier reçoit quotidiennement un grand nombre d’individus ce qui occasionne de nombreux allers et venues au sein de l’immeuble. Le syndic précise que ces personnes occupent les parties communes et troublent la tranquillité des occupants et leur font craindre pour leur sécurité. Les occupants sont également incommodés par de fortes odeurs de cannabis provenant du logement occupé par Monsieur [C]. Ces courriers font également état de la présence de seringues, de canettes de bière ainsi que de matelas dans les parties communes.
Dans une plainte en date du 22 juillet 2024, [F] [W], copropriétaire a précisé que les fréquentations de Monsieur [X] [C] sont à l’origine d’un règlement de compte ayant eu lieu dans la nuit du 12 au 13 juillet 2024.
Ces éléments sont corroborés par une plainte déposée par Madame [A] [L] le 6 août 2024 dans laquelle elle indique que Monsieur [X] [C] reçoit des personnes non-autorisées à l’origine de nombreux va-et-vient qui troublent la tranquillité des locataires et qu’elle a constaté la présence de traces de sang au rez-de-chaussée suite à une altercation. Elle confirme l’odeur de cannabis émanant du logement de Monsieur [C] et indique avoir trouvé des seringues devant la porte de son appartement.

Ces éléments permettent de caractériser que les agissements et fréquentations de Monsieur [X] [C] troublent la tranquillité des occupants de l’immeuble.
De plus, par courrier du 4 juin 2024, le syndic de copropriété a informé la SCI HEBE que Monsieur [X] [C] fait courir un câble électrique depuis son appartement situé au 1er étage jusqu’au sous-sol afin de s’alimenter en électricité. Les photos jointes au courrier permettent de constater que ce câble électrique parcourt les parties communes. Une plainte a également été déposée le 13 juin 2024 pour vol d’électricité par le syndic de copropriété constaté le 2 mai 2024. Dans cette plainte à laquelle sont annexées des photos, il est mis en évidence que Monsieur [X] [C] a percé les murs des parties communes afin de faire passer le câble électrique lui permettant de relier son appartement au sous-sol puis au deuxième étage de l’immeuble après que la prise du sous-sol ait été condamnée par les copropriétaires. Une déclaration de main courante effectuée le 8 août 2024 par Madame [V] [O] confirme la présence d’un câble électrique parcourant les parties communes depuis l’appartement n°15, occupé par Monsieur [X] [C] cette fois jusqu’au local vélo. Dans un email du 29 mai 2024, Madame [A] [I] insiste sur le danger que font courir ces branchements sauvages aux habitants de l’immeuble dans la mesure où le parking est rendu humide par une fuite d’eau.
Monsieur [X] [C] par ses agissements a ainsi dégradé les murs des parties communes et fait courir un danger aux occupants de l’immeuble. Il ressort des pièces évoquées ci-dessus que ces manquements se sont répétés à de nombreuses reprises.
Dès lors, les troubles commis par Monsieur [X] [C] sont d’une particulière gravité et attentent à la sécurité physique et morale des autres occupants.
Par ailleurs la bailleresse justifie avoir répercuté auprès de Monsieur [X] [C] les plaintes du syndicat des copropriétaires et l’avoir mis en demeure par courriers remis en mains propres les 9 janvier et 28 janvier 2023 de respecter ses obligations quant à la jouissance paisible des lieux.
En conséquence, la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire sera prononcée et il convient d’en fixer la date d’effet au 31 décembre 2024 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [X] [C] et de tous occupants de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux, étant précisé que s’il a été indiqué à l’audience que Monsieur [X] [C] aurait abandonné les lieux, il n’apparaît pas que les lieux aient été restitués au bailleur, dès lors contraint de poursuivre son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation
Il convient de fixer à compter du 1er janvier 2025 compte tenu de la date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur [X] [C] aurait payé en cas de non résiliation du bail. Monsieur [X] [C] sera condamné à payer ces indemnités à la SCI HEBE, en deniers ou quittances valables, afin de tenir compte des versements éventuels opérés par Monsieur [X] [C] depuis cette date, la SCI HEBE ayant précisé à l’audience que le défendeur n’a depuis le 1er janvier 2025 versé aucun loyer.
Sur la demande en paiement des loyers
La SCI HEBE a présenté à l’audience une demande additionnelle en paiement d’un arriéré de loyer.
Or en application de l’article 68 du Code de Procédure Civile, les demandes incidentes telles les demandes additionnelles qui ont pour objet de modifier les demandes initiales, doivent être faites dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.
Monsieur [X] [C] étant non comparant, pour être recevable la demande aurait dû lui être signifiée.
Au demeurant, au regard de la date d’effet de la résiliation du bail qui entraîne l’application d’une indemnité d’occupation, la demande est sans objet.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Monsieur [X] [C], qui succombe, sera tenu aux dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [X] [C] sera condamné à payer à la SCI HEBE la somme de 700 euros.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SCI HEBE et Monsieur [X] [C] aux torts du locataire à effet du 31 décembre 2024 à minuit ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] occupant de l’appartement situé au 1er étage porte 15, 8 rue Ambroise à Bordeaux (33800) à quitter les lieux loués ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [C] d’avoir libéré et restitué volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer, en deniers ou quittances valables, à la SCI HEBE une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (610 euros par mois à la date de l'audience) ;
DECLARE la SCI HEBE irrecevable en sa demande en paiement d’un arriéré de loyers ;
CONDAMNE Monsieur [X] [C] aux dépens ainsi qu’à payer à la SCI HEBE la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETE les plus amples demandes des parties ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE
chargée des contentieux de la protection