TJ 33063, 20 mai 2025, RG 24/02922

Du 20 mai 2025

5AH

PPP Contentieux général

N° RG 24/02922 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZBU

[V] [J] [R] [D]

C/

[N] [Y]

- Expéditions délivrées à Monsieur [N] [Y]

- FE délivrée à Madame [V] [J] [R] [D]

Le 20/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 20 Mai 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat, Vice Présidente, chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

Madame [V] [J] [R] [D]
née le 27 Septembre 1994 à COURBEVOIE (92400)
259 Impasse du Bergan
33690 GRIGNOLS

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [Y]
2534
Avenue du Maréchal Leclerc - lieudit Coureaux
33620 CEZA

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire

Exposé du litige

Par acte sous seing privé à effet du 8 décembre 2023, M. [N] [Y] a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [D], portant sur une maison à usage d’habitation située à Romestaing (47250), lieudit Jean Dayne, moyennant un loyer révisable de 850 euros, réduit à 600 euros durant les 24 premiers mois, en raison de travaux restant à finaliser par le bailleur dans la maison et les extérieurs. Un dépôt de garantie d’un montant de 850 euros a été versé à l’entrée dans les lieux. Le bail a pris fin et l’état des lieux de sortie devait être réalisé le 4 mai 2024. Mme [V] [D] a refusé de signer l’état des lieux de sortie établi par le bailleur.

Mme [V] [D] a demandé à M. [N] [Y] la restitution du dépôt de garantie.

Après tentative infructueuse de conciliation, par requête réceptionnée le 25 octobre 2025, Mme [V] [D] a demandé la convocation de M. [N] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.028,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration de 10% arrêtée au jour de la requête, pour défaut de restitution du dépôt de garantie.

Dans le cadre des dispositions de l’article 82-1 du code procédure civile, l’affaire a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection, seul compétent matériellement pour statuer sur le litige et les parties ont été convoquées à l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire étant reportée au 25 mars 2025, le défendeur ayant sollicité un report de l’examen du dossier.

Mme [V] [D] à l’audience du 25 mars 2025 a demandé la condamnation de M. [N] [Y] à lui restituer le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 850 euros, ainsi que la somme de 85 euros par mois à compter du mois de juin 2024 jusqu’au jour de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 111 euros au titre des frais exposés pour sa défense (déplacement). Elle indique qu’elle avait quitté le logement depuis le 1er mai 2024 pour emménager dans un autre logement et que lors de son arrivée pour faire l’état des lieux de sortie, M. [N] [Y] était déjà entré dans la maison. Elle précise avoir refusé de signer l’état des lieux de sortie présenté par M. [N] [Y] car elle n’était pas d’accord avec ses mentions, et qu’elle n’a pas été convoquée pour faire un état des lieux de sortie par commissaire de justice. Elle soutient que les murs et les vitres étaient en parfait état et qu’aucune dégradation ne doit lui être imputée. Elle indique avoir multiplié les démarches pour obtenir la restitution du dépôt de garantie mais qu’elle est restée sans nouvelle depuis 11 mois.

M. [N] [Y], assisté par sa compagne, a conclu au rejet des demandes de Mme [V] [D]. Il fait valoir en défense qu’il a constaté à son arrivée sur les lieux de nombreuses traces sur les murs nécessitant que la peinture soit refaite, ainsi que la dégradation des vitres de la baie vitrée. Il indique être entré dans les lieux car la maison était ouverte. Il précise n’avoir pas fait appel à un commissaire de justice par ignorance. Il affirme que les dégradations ont été constatées par la mère de Mme [V] [D] présente sur les lieux. Il indique avoir fait établir des devis qui chiffrent à 1.736,88 euros le coût des travaux de reprise des murs et à 3.198,23 euros celui de la réfection des menuiseries. Il a été autorisé à adresser en cours de délibéré les photographies montrées à l’audience sur support électronique.

Motifs du jugement

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie
Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu entre M. [N] [Y] et Mme [V] [D], le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :
- d’user paisiblement des lieux loués,
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,
- de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement ou non d’un locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Il échet en outre de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature.

En l’espèce Mme [V] [D] a notifié un congé en vue de son départ début mai 2024 et les parties ont convenu de fixer la date de l’état des lieux de sortie au 4 mai 2024 de façon amiable.

Cependant Mme [V] [D] et M. [N] [Y] n’ont pu se mettre d’accord sur cet état des lieux, dressé de façon unilatérale par M. [N] [Y], et que Mme [V] [D] a refusé de signer.

Dès lors il incombait au bailleur de faire procéder à l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice, ce qu’il n’a pas fait.

Pour établir la réalité des dégradations au niveau des murs et des vitrages ou menuiseries qu’il dit griffés, il a fourni des photographies qu’il a prises lui-même, et dont il convient de constater qu’elles ne permettent pas de visualiser clairement les dégradations alléguées. Au demeurant, elles sont contredites par les photographies prises par Mme [V] [D] selon elle la veille et le jour de l’état des lieux, qui montrent des murs en bon état.

Dès lors qu’il incombe à M. [N] [Y] d’établir la réalité des dégradations qu’il impute à Mme [V] [D], et que cette preuve n’est pas rapportée, Mme [V] [D] est fondée à obtenir la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 850 euros, M. [N] [Y] n’alléguant pas l’existence d’autres sommes restant impayées.

M. [N] [Y] sera par suite condamné à verser à Mme [V] [D] la somme de 850 euros.

Sur la majoration prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Les parties n’ayant pu parvenir un accord sur l’état des lieux de sortie, et compte tenu de l’absence de diligences du bailleur pour faire établir la réalité des dégradations alléguées, il convient de considérer que le dépôt de garantie aurait dû être restitué dans le délai d’un mois, à compter du 4 mai 2024, soit au plus tard le 4 juin 2024.

Dès lors en application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 Mme [V] [D] est fondée à obtenir paiement de la majoration de 10% du montant du loyer par mois, à compter du 5 juin 2024. Il convient de retenir le montant du loyer en cours au jour de la résiliation du bail, soit 600 euros par mois.

M. [N] [Y] sera donc condamné à payer à Mme [V] [D] la somme de 600 euros au titre de la majoration arrêtée au 25 mars 2025, outre la somme de 60 euros par mois à compter du 5 avril 2025 jusqu’à la date de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [N] [Y], condamné au paiement, sera tenu aux dépens, et en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile sera condamné à payer à Mme [V] [D] la somme de 100 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs