TJ 75056, 15 mai 2025, RG 24/13198

Page 1
Décision du 15 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/13198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECW
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13198
N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECW

N° MINUTE :

Assignation du :
28 Octobre 2024

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 15 Mai 2025
DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [I] [S], administrateur judiciaire
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0165

DÉFENDERESSE

La SCI FONCIERE BENAMRAN, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Laurent FOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1924

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire.
assistée de Justine EDIN, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Foncière Benamran est propriétaire de divers lots de copropriété dans l’immeuble situé [Adresse 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI Foncière Benamran de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] a fait assigner la SCI Foncière Benamran devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

113.224,09 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 112.114,09 euros et de l’assignation pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.
15.000 euros à titre de dommages et intérêts.
3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.
Lors de l'audience de plaidoiries du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande principale à la somme de 112.877,63 euros, après versement d’une somme de 4.320 euros par le débiteur le 21 novembre 2024.

Page 1
Décision du 15 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/13198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECW

Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il a expliqué que celle-ci était conforme.

Pour le surplus, il a indiqué s'en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation, précisant que la copropriété connaît des difficultés financières et est actuellement sous administration provisoire ; que seuls sont demandés les appels provisionnels de l’exercice 2024 et que la défenderesse doit respecter les décisions de l’administrateur provisoire qui sont sans recours.

Représentée par son conseil, la SCI Foncière Banamran a pour sa part demandé au président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

A titre principal,

débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.
A titre subsidiaire,

avant dire droit, ordonner une expertise comptable pour vérifier les sommes réclamées, réduire les sommes dues en écartant les charges irrégulièrement appeléesrejeter la demande de dommages et intérêts de 15.000 euros.
En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle explique qu’elle est en litige avec l’administrateur judiciaire dont elle a contesté la désignation ; qu’elle refuse de payer les provisions sur travaux futurs d’un montant de 600.000 euros qu’elle conteste ; qu’il importe avant dire droit d’analyser la régularité des montants réclamés.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d'une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, d'autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu'une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L'article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Page 1
Décision du 15 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/13198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECW
Sur ce,

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 15 juillet 2024, visant le délai de 30 jours défini à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure la SCI Foncière Benamran d'avoir à régler la somme de 3.240 euros au titre des provisions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 108.904,09 euros au titre des provisions de l’article 14-2-1 de la même loi.

Faute pour cette dernière d'avoir réglé ces provisions dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le demandeur verse aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale établissant que la SCI Foncière Benamran est propriétaire des lots 1 à 6, 15 et 21 dans l'immeuble sis [Adresse 1].

- l’ordonnance du 19 mai 2023 désignant Maître [I] [S] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, lui confiant notamment tous les pouvoirs de l’assemblée générale à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

- l’ordonnance du 13 mai 2024 prorogeant, pour une durée d’un an à compter du 19 mai 2024, la mission de Maître [S] en qualité d’administrateur.

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2023 et les procès-verbaux des décisions prises par Maître [S] approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025.

- les appels de fonds.

- un décompte individuel de charges établi arrêté au 15 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 112.877,63 euros.

Il résulte de ces éléments que la SCI Foncière Benamran est redevable de la somme de 111.499,82 euros, arrêtée au 21 novembre 2024, au titre des appels provisionnels et cotisations travaux de l’exercice 2024.

Sont concernées par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l'exercice en cours à la date de la mise en demeure, soit en l’espèce l’exercice 2024.

Les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont donc pas exigibles et le syndicat des copropriétaires ne pourra donc qu'être débouté de sa demande en paiement des sommes de 65,61 euros et 1.312,20 euros correspondant aux provisions non encore échues de l'exercice 2025.
Alors qu’une mesure d’expertise ne saurait pallier sa carence dans l’administration de la preuve, la défenderesse ne démontre pas le bien-fondé de sa contestation étant rappelé que :

les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire qui a reçu les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui confier (Cass. Civ., 3ème, 13 avril 2022, n° 21-15.923).
- à partir du moment où les comptes du syndicat ont été approuvés, chaque copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges correspondante, qu’il ne peut refuser d’acquitter
en contestant l’opportunité des travaux votés ou en sollicitant une mesure d’expertise pour vérifier les sommes appelées.

si l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux ou une décision de l’administrateur provisoire ne prive pas le copropriétaire du droit de contester la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, encore faut-il que ce dernier précise concrètement la nature et l’étendue des erreurs prétendument commises par l’administrateur provisoire dans l’établissement de son compte individuel de charges, et justifie de leur existence.
La SCI Foncière Benamran, qui procède en l’espèce pas critiques vagues non étayées, sera par conséquent déboutée de sa demande de mesure d’instruction et condamnée au paiement de la somme de 111.499,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

A l'examen des pièces produites aux débats et alors que la copropriété connaît d’importantes difficultés financières ayant conduit à la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, il apparaît que la SCI Foncière Benamran s’oppose volontairement au paiement des sommes réclamées en contestant la désignation de Maître [S] et en excipant d’anomalies qu’elle ne démontre pas.

Ce défaut de paiement compromet la réalisation des travaux de mise en sécurité des façades, qui ont fait l’objet d’un arrêté de sommation de remise en état par la Mairie de [Localité 4] le 04 octobre 2022, et de ravalement de l’immeuble.
Page 1
Décision du 15 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/13198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECW

L'importance des sommes dues, qui s’élèvent aujourd’hui à 111.499,82 euros au titre des provisions impayées au 21 novembre 2024, a plus généralement privé le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété.

Il s'agit d'un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé à hauteur de 3.000 euros au paiement de laquelle sera condamnée la SCI Foncière Benamran.

Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

La SCI Foncière Benamran, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce non compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers et commissaires de justice, aucune disposition légale ne permettant de mettre ces frais à la charge du débiteur.

Tenue aux dépens, elle sera également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,