TJ 75056, 20 mai 2025, RG 24/10355

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/10355 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5V2A

N° MINUTE : 2

Assignation du :
01 Août 2024

Expert:
[K] [F] [J][1]

[1]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01]

JUGEMENT
rendu le 20 Mai 2025
DEMANDEURS

Madame [Z] [R] née [S]
[Adresse 5]
[Localité 11]

Madame [L] [C] née [O]
[Adresse 9]
[Localité 12]

Monsieur [I] [O]
[Adresse 6]
[Localité 8]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, demeurant [Adresse 10], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0074

DEFENDERESSE

S.A.R.L. La société TELE MENAGER PARISIEN TMP
[Adresse 2]
[Localité 7]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1986, la SCI du [Adresse 2], aux droits de laquelle vient Mme [Z] [R], née [S], Mme [L] [C] née [O], et M. [I] [O], en leur qualité de co-indivisaires (ci-après ensemble « l’indivision [R]-[O] »), a donné à bail à la SARL Tele Menager Parisien TMP divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 10ème arrondissement, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 1986, moyennant le versement en principal d’un loyer annuel de 102.000 francs, soit 15.549,80 euros, indexé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE. Par le jeu des indexations, le loyer annuel s’est porté à 28.028,64 euros hors taxes hors charges.

Les lieux sont loués pour une destination de « Vente de TV, radio, magnétophones, électroniques et hifi, électroménager, meubles, électricité et toutes activités s’y rattachant ».

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 juin 1995.

Par exploit du 25 septembre 2023, l’indivision [R][O] a signifié à la société Télé Ménager Parisien TMP un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 43.500 euros hors taxes et hors charges, à effet du 1er avril 2024.

En l’absence d’accord entre les parties sur le montant du loyer de renouvellement, le bailleur a notifié au preneur un mémoire préalable par lettre recommandée avec avis de réception du 4 juin 2024, réceptionnée le 5 juin 2024, sollicitant la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, à compter du 1er avril 2024, soit à la somme annuelle de 43.500 euros, en se fondant sur une estimation réalisée par le Cabinet Colomer Expertises.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, l’indivision [R][O] a fait assigner la société Télé Ménager Parisien TMP devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
« RECEVOIR Madame [Z] [R] née [S], Madame [L] [C] née [O] et Monsieur [I] [O] en leur action et les déclarer bien fondés,
DEBOUTER la société TELE MENAGER PARISIEN TMP de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A TITRE PRINCIPAL :
FIXER le loyer des locaux litigieux à la somme en principal de 43.500 €, sauf à parfaire, à compter du 1er avril 2024, toutes les autres clauses et conditions du bail étant inchangées, sous réserve de leurs adaptations aux dispositions de la loi PINEL.
A TITRE SUBSIDIAIRE
DESIGNER tel Expert judiciaire qu’il plaira aux fins de détermination de la valeur locative au 1er avril 2024 aux frais avancés de la TELE MENAGER PARISIEN TMP avec pour mission de :
• Convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
• Visiter les locaux litigieux, les décrire,
• Entendre les parties en leurs dires et explications,
• Procéder à l'examen des faits allégués par les parties, se prononcer sur la question du plafonnement du loyer du bail renouvelé,
• Rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2024 au regard :
- des caractéristiques du local,
- de la destination des lieux,
- des obligations respectives des parties,
- des facteurs locaux de commercialité,
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant les valeurs de marché,
• Rendre compte du tout et donner son avis motivé,
• Dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dans cette hypothèse, il est demandé au Tribunal de :
• FIXER au montant du loyer à la somme de 43.500 €, le loyer provisionnel que la société TELE MENAGER PARISIEN TMP devra acquitter durant la procédure.
• CONDAMNER la société TELE MENAGER PARISIEN TMP au paiement d'une somme de 10.000 € au profit de Madame [Z] [R] née [S], Madame [L] [C] née [O] et Monsieur [I] [O] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
• CONDAMNER la société TELE MENAGER PARISIEN TMP aux entiers dépens, en ce compris les frais d ’expertise éventuels.
• RAPPELLER que le jugement à intervenir est assorti de l'exécution provisoire,
SOUS TOUTES RESERVES, et tous droits réservés, notamment sous réserve de la procédure aux fins d’acquisition de la clause résolutoire devant le Président du Tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé. »

Au soutien de ses demandes, les bailleurs font valoir que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative ; que, selon le rapport d’expertise amiable, au regard des références comparables, la valeur locative unitaire peut être fixée à la somme de 550 euros / m2B ; que la surface pondérée retenue par l’expert est de 79,15 m2B, soit une valeur locative au 1er avril 2024 de 43.500 euros au regard de la situation du local considéré dans une zone populaire à dominante résidentielle avec des commerces de service à la personne et bien desservie par les transports en commun.

Assignée à personne dans les conditions prévues par l’article 654 alinéa 2 du code de procédure civile par exploit de commissaire de justice du 1er août 2024, la société Télé Ménager Parisien TMP n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 mars 2025 et mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera relevé que par l’effet du congé avec offre de renouvellement du bail délivré le 25 septembre 2023, le bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 14] s’est trouvé renouvelé à compter du 1er avril 2024. Les parties n’ont pas trouvé d’accord sur le prix du loyer du bail renouvelé.

Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l’espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 9 ans à effet au 1er juillet 1986, s’est poursuivi à l'arrivée du terme le 30 juin 1995, la demande de renouvellement ayant effet au 1er avril 2024. Le bail a donc duré 37 ans et 9 mois, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les bailleurs, en l’absence de constitution de la société preneuse et en l’absence d’élément pour corroborer les éléments de l’expertise non contradictoire versée aux débats, laquelle ne saurait constituer un élément de preuve suffisant en l’état, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les bailleurs. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de l’indivision [R]-[O] dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS