TJ 13055, 13 mars 2025, RG 25/00116

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :
Le 16 mai 2025
à Me Eliette SANGUINETTI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 mai 2025
à M. [W] [K]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00116 - N° Portalis DBW3-W-B7J-54BG

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [Y]
né le 28 Octobre 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [C]
née le 06 Juin 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [W]
né le 20 Juin 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 28 août 2020, M. [L] [Y] et Mme [R] [C], représentés par leur mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 4], ont donné à bail à M. [K] [W] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2] dans le deuxième [Localité 3], pour un loyer de 619,94 euros et une provision sur charges de 191,33 euros.

Le 29 août 2024, des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [Y] et Mme [R] [C] ont fait signifier à M. [K] [W] un commandement de payer la somme en principal de 3.637,12 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, M. [L] [Y] et Mme [R] [C], représentés par la SAS Foncia [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, ont fait assigner M. [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,
-condamnation au paiement de la provision de 5.162,46 euros, frais déduits, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 912,22 euros, jusqu’au départ effectif des lieux,
-condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 mars 2025, M. [L] [Y] et Mme [R] [C], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation. Ils actualisent le montant de leur créance à la somme de 4.167,19 euros. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Comparaissant en personne, M. [K] [W] sollicite des délais de paiement aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. Il reconnaît le montant de la dette. Il fait état de problèmes de santé survenus au cours de l’année 2024 et de la perception d’une prime à venir de 3.000 euros au mois d’avril 2025.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail à effet du 28 août 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2024, pour la somme en principal de 3.637,12 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 6 mars 2025 que M. [K] [W] reste devoir la somme de 4.167,19 euros, frais déduits, à la date du 6 mars 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mars 2025 inclus.

M. [K] [W] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.567,06 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.637,12 euros à compter du 29 août 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [K] [W] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il justifie de la reprise du versement du loyer courant.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [K] [W] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour M. [K] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
· M. [K] [W], devenue occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à M. [L] [Y] et Mme [R] [C] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 917,23 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera en outre condamné à payer à M. [L] [Y] et Mme [R] [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS