TJ 83137, 20 mai 2025, RG 25/00036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/00036 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NDA5

AFFAIRE :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008

C/

[O]

Grosse exécutoire : Me Léa BACHELET, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - toque 129

Copie : Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - toque 1010

délivrées le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008
21 quai d’Austerlitz
75013 PARIS
représentée par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [O]
né le 16 Octobre 1987 à PARIS
Ilot de la Consigne - 4ème étage
17 rue de la Consigne
83000 TOULON
représenté par Me Léa BACHELET, avocat au barreau de TOULON

Madame [S] [O]
née le 01 Novembre 1985 à KINSHASA (CONGO)
Ilot de la Consigne - 4ème étage
17 rue de la Consigne
83000 TOULON
représentée par Me Léa BACHELET, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 février 2025
Date des débats : 01 Avril 2025
Date du délibéré : 20 Mai 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 novembre 2017 à effet au 20 novembre 2017, la SCI FONCIERE RU 01/2008 a consenti à Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O] un bail à usage d’habitation d’une durée de six ans portant sur un logement sis Résidence Îlot Consigne, 17 rue de la Consigne, étage 4, 83000 TOULON, moyennant un loyer mensuel initial de 870,67 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2022, un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été délivré à Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O] par la SCI FONCIERE RU 01/2008 pour la somme en principal de 2 252,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 09 mars 2022.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 29 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 05 décembre 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2008 a fait assigner Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé afin de voir :
Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;Condamner solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O] à lui payer :La somme provisionnelle de 4 061,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité ;Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au moins égal au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 1 075,98 euros, à compter du 28 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire et juger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;Condamner solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O] au paiement de la somme de 750,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 09 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, au cours de laquelle la SCI FONCIERE RU 01/2008 était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

La SCI FONCIERE RU 01/2008 fait valoir que la dette locative visée au commandement n’est pas contestée, ni l’absence de régularisation du paiement dans les deux mois du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets le 28 mai 2022. Elle soulève l’existence de contestations sérieuses s’opposant à la demande reconventionnelle formée par les locataires au titre du remboursement d’un trop perçu de loyers. Elle précise que la dette locative s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 2 295,29 euros.

Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O] ont comparu, représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Ils forment les demandes suivantes :
Débouter la SCI FONCIERE RU 01/2008 de ses demandes en l’absence de dette locative ;La condamner à leur rembourser la somme de 259,94 euros au titre d’un trop-perçu de loyers ;La condamner à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Ils exposent que leur dette locative a fait l’objet d’un effacement total, dans la mesure où ils ont bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la Banque de France, à effet au 14 février 2024, qui n’a jamais été prise en compte par le bailleur. Ils soutiennent que les loyers et charges postérieurs au 14 février 2024 ont été intégralement réglés, et qu’ils ont même trop payé à hauteur de la somme de 259,94 euros. Ils font valoir en conséquence qu’il n’existe pas de dette locative, et que la clause résolutoire n’a pu produire effet.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 09 décembre 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 29 mars 2022).

L’action de la SCI FONCIERE RU 01/2008 est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Par ailleurs, conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

S’agissant des règles d’imputation des paiements, il convient de rappeler que :

En application de l’article 1342-10 du code civil « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En application des articles L.832-2 (ancien L. 351-9) et R.823-8 (ancien R. 351-28) du code de la construction et de l'habitation, lorsque l'aide personnalisée au logement (APL) est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l'aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ce versement intervient mensuellement à terme échu. En conséquence, l'aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s'imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne (exception faite, le cas échéant, de la part de l’APL qui excède le montant du loyer courant).

En l'espèce, le bail signé par les parties comporte une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers et charges, en son article II 4) des conditions générales.

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 28 mars 2022, pour la somme en principal de 2 252,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 09 mars 2022. Le commandement de payer impartissait aux locataires un délai de deux mois pour régulariser la dette locative, conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 et aux stipulations du bail.
Or, il apparaît du dernier décompte locatif en date du 28 mars 2025 retraçant l’historique des comptes entre les parties depuis le 1er novembre 2018, que la dette visée au commandement de payer a été apurée dans les deux mois du commandement de payer délivré le 28 mars 2022.

En effet, il résulte du décompte que les locataires ont réglé directement entre les mains du bailleur (à l’exclusion des versements de l’APL imputables sur les seuls loyers courants), les sommes suivantes : 1 000,00 euros le 06 avril 2022, 900,00 euros le 07 avril 2022 et 500,00 euros le 11 mai 2022. Ils ont ainsi réglé, dans le délai de deux mois du commandement expirant le 28 mai 2022, une somme totale de 2 400,00 euros, excédant la dette locative qui s’élevait en principal à la somme de 2 252,85 euros.

Ainsi, la clause résolutoire n’a pas pu produire effet.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter la SCI FONCIERE RU 01/2008 de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et la demande reconventionnelle aux fins de remboursement du trop payé

Suivant l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut accorder une provision que dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En outre en vertu de l’article L.733-9 du code de la consommation, les mesures imposées non contestées s’imposent aux parties, à l’exception des créanciers dont l’existence n’aurait pas été signalée par le débiteur et qui n’en auraient pas été avisés par la commission.

En application de l’article L.741-2 du code de la consommation, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception de certaines dettes non concernées dans le cadre de la présente procédure.

La créance du bailleur est donc effacée pour les termes de loyers échus antérieurement à la décision de la commission (article L.741-2 du code de la consommation) ou à la date du jugement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire (article L.741-6 du code de la consommation).

En l’espèce, le décompte locatif arrêté au 28 mars 2025 fait apparaître que la dette locative s’établissait à 3 227,51 euros à la date de la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant le rétablissement personnel de Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O], soit au 06 décembre 2023. Cette dette locative est effacée.

Le solde du compte locatif au 28 mars 2025 étant de 2 295,29 euros, il en résulte que les locataires ont trop versé une somme de 932,22 euros (2 295,29 - 3 227,51 = - 932,22 euros ; on peut également calculer en considérant, sur la période courant du 06 décembre 2023 au 28 mars 2025, les chiffres suivants : 17 164,61 euros versés - 16 232,39 euros appelés = 932,22 euros).

Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O] ayant limité leur demande de restitution à la somme de 259,94 euros, il sera fait droit à celle-ci, dans la limite de ce montant.

En conséquence de ce qui précède, la SCI FONCIERE RU 01/2008 sera déboutée de ses demandes au titre de l’arriéré locatif, et condamnée à payer à Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O] la somme de 259,94 euros au titre du compte locatif entre les parties arrêté au 28 mars 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI FONCIERE RU 01/2008, qui succombe, aux dépens de l'instance.

Il convient également de la condamner à payer à Monsieur [L] [O] et Madame [S] [O] la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS