TJ 83137, 20 mai 2025, RG 25/01050

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/01050 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFSN

AFFAIRE :

S.C.I. SHAL

C/

[O]

Grosse exécutoire : Me Julie MIOT, avocat au barreau d’AVIGNON + dossier de plaidoirie

Copie : Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. SHAL
Chemin de Maldinat
34120 PEZENAS
représentée par Me Julie MIOT, avocat au barreau d’AVIGNON

à

DÉFENDEUR :

Madame [H] [O]
Le Nungesser
67 avenue Nungesser
83000 TOULON
représentée par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 01 Avril 2025
Date des débats : 01 Avril 2025
Date du délibéré : 20 Mai 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 mai 1995, la SCI SHAL, venant aux droits de Monsieur [X] [B], lui-même venant aux droits de Madame [J] [B], a consenti à Madame [T] [O] un bail à usage d’habitation portant sur un logement sis 67 Avenue Nungesser, Résidence Le Nungesser, 83000 TOULON, moyennant un loyer mensuel initial de 3 682,86 francs hors charges.

Après le décès de Madame [T] [K] veuve [O] le 10 septembre 2019, le bail a été transféré au profit de sa fille, Madame [H] [O].

Par actes de commissaire de justice signifiés les 12 avril 2023 et 28 août 2023, deux commandements de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire ont été délivrés à cette dernière par la SCI SHAL pour la somme en principal de 2 451,07 euros pour le premier, et de 1 001,27 euros pour le second.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 février 2024, un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire a été délivré par la SCI SHAL à Madame [H] [O] pour la somme en principal de 2 723,17 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2024.

Ce dernier commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 28 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 1er juillet 2024, la SCI SHAL a fait assigner Madame [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé afin de voir, à titre principal, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 08 juillet 2024.

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de retrait du rôle à la demande des parties le 28 janvier 2025, puis a été rétablie sur une demande de la SCI SHAL formée le 17 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, au cours de laquelle la SCI SHAL était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

La SCI SHAL forme les demandes suivantes :
- A titre principal :
Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [H] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [H] [O] à lui payer :La somme de 2 911,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 février 2024, avec intérêts légaux conformément aux dispositions contractuelles ;Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois le montant du loyer, soit la somme de 1 613,34 euros, conformément aux dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;- A titre subsidiaire : ordonner le renvoi de l’affaire à une audience au fond du juge des contentieux de la protection aux fins de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [H] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [H] [O] à lui payer :Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois le montant du loyer, soit la somme de 1 613,34 euros, conformément aux dispositions contractuelles, à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux ;- En tout état de cause,
Condamner Madame [H] [O] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût des trois commandements de payer.
La SCI SHAL soutient que Madame [H] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 23 février 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Elle conteste détenir des chèques qui n’auraient pas été comptabilisés, ainsi que l’imputation des paiements telle que réalisée par la locataire. Elle conclut au rejet de la demande de communication sous astreinte du RIB de son mandataire. À titre subsidiaire, elle sollicite, au visa de l’article 837 du code de procédure civile, le renvoi de l’affaire à une audience au fond, au motif que les manquements de Madame [O] dans le paiement des loyers sont répétitifs et qu’elle justifie d’une urgence à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Madame [H] [O] à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989. Elle actualise la dette locative à la somme de 3 081,81 euros au 06 février 2025.

Madame [H] [O] a comparu, représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle forme les demandes suivantes :
- A titre principal : débouter la SCI SHAL de l’ensemble de ses demandes ;
- A titre subsidiaire :
Suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant à Madame [H] [O] un délai de six mois pour apurer sa dette locative ; Rejeter tous les frais d’huissiers et les exclure du décompte de la dette locative ; - En tout état de cause :
Condamner la SCI SHAL à communiquer le RIB de son mandataire FONCIA sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la SCI SHAL au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Elle expose que Madame [H] [O], qui est âgée de 84 ans, règle ses loyers par chèque, faute d’avoir pu obtenir un RIB du gestionnaire du bailleur lui permettant de régler par virement bancaire. Elle affirme que certains chèques n’ont pas été encaissés. Reprenant les relevés de comptes (pour les chèques encaissés), et après affectation de chaque règlement sur le loyer le plus ancien, elle soutient qu’elle a régularisé le paiement des loyers faisant l’objet des commandements de payer et qu’elle est à jour de sa dette locative, hors frais de commissaires de justice et derniers règlements non encore encaissés. Elle sollicite des délais de paiement à titre subsidiaire. Elle fait valoir que le refus opposé au bailleur de lui communiquer un RIB vise à la mettre en difficulté, ce qui justifie sa demande de communication d’un RIB sous astreinte. Elle s’oppose à la demande subsidiaire du bailleur fondée sur les dispositions de l’article 837 du code de procédure civile, aucune urgence n’étant caractérisée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 08 juillet 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 28 février 2024).

L’action de la SCI SHAL est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon l'article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de le loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

S’agissant des règles d’imputation des paiements, il convient de rappeler qu’en application de l’article 1342-10 du code civil, « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement».

En l'espèce, le bail signé par les parties comporte une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers et charges, en son article IX.

La SCI SHAL fonde sa demande aux fins de constat de la résiliation de plein droit sur la non-régularisation des causes du dernier commandement de payer, délivré le 23 février 2024.

Ce commandement de payer rappelant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour la somme en principal de 2 723,17 euros, et lui impartissait un délai de six semaines pour régulariser la dette locative.

Néanmoins, il sera noté que le délai est de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant daté du 16 mai 1995.

En effet, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 précitée qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. N°15007 13 juin 2024).

Le délai de régularisation est donc bien en l’espèce de deux mois conformément au bail et à l’avis de la Cour de cassation précité.

Il résulte du décompte locatif visé au commandement de payer que la dette locative, mentionnée pour un montant en principal de 2 723,17 euros, comportait des frais de commissaire de justice pour une somme totale de 272,10 euros, de sorte que la dette locative s’établissait à la date du commandement de payer à la somme en principal de 2 451,07 euros (2 723,17 - 272,10).

Or, il résulte du dernier décompte locatif que Madame [H] [O] a réglé par chèques, le 21 mars 2024, la somme de 2 420,01 euros, et le 23 avril 2024, celle de 806,67 euros, soit un total de 3 226,68 euros. Ces règlements, qui seront imputés aux loyers impayés les plus anciens, causes du commandement de payer, ont permis d’apurer la dette locative dans les deux mois de la signification de celui-ci.

En conséquence, la clause résolutoire n’a pas pu produire effet.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter la SCI SHAL de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Suivant l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut accorder une provision que dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

En application de ce texte et de l’article L.131-67 du code monétaire et financier, la remise d’un chèque ne valant paiement que sous réserve de son encaissement, il appartient au tireur, qui se prétend libéré, de justifier de cet encaissement.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le dernier décompte locatif arrêté au 06 février 2025 fait apparaître une dette locative d’un montant de 3 081,81 euros.

Madame [H] [O] conteste ce montant au motif qu’il comprend des frais de commissaire de justice et que des chèques sont en cours d’encaissement.

Le premier moyen sera retenu comme valable et le décompte produit redressé des frais de commissaire de justice imputés à tort pour la somme totale de 605,78 euros.

Le second moyen en revanche n’est pas fondé, dès lors qu’il ne résulte d’aucune des pièces du dossier que des chèques adressés par Madame [H] [O] au mandataire du bailleur auraient été encaissés mais n’auraient pas été comptabilisés dans le décompte locatif arrêté au 06 février 2025.

En conséquence de ce qui précède, Madame [H] [O] sera condamnée à payer à la SCI SHAL la somme de 2 476,03 euros (3 081,81 - 605,78) au titre du compte locatif entre les parties arrêté au 06 février 2025. Les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision, dans la mesure où l’arriéré locatif visé au commandement de payer a été régularisé.

Sur la demande de délais

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [H] [O] ne verse au débat aucun justificatif de sa situation personnelle et financière. Cependant, le diagnostic social et financier reçu au greffe le 24 septembre 2024 permet d’apprendre qu’elle dispose d’une retraite mensuelle de 1 500,00 euros. Elle est donc en mesure de régler la dette locative. Il résulte en outre du décompte arrêté au 06 février 2025 qu’elle a repris le paiement intégral des loyers courants.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [H] [O] des délais pour le règlement des sommes dues, dans la limite de six mois conformément à sa demande, et selon les modalités définies dans le dispositif.

Sur la demande subsidiaire tendant à l’application de l’article 837 du code de procédure civile

Suivant l’article 837 du code de procédure civile, « à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense ».

En l’espèce, aucune urgence ne justifie l’application des dispositions de ce texte visant à obtenir le renvoi au fond de la demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers.

En effet, si l’arriéré locatif représente au 06 février 2025 trois mois de loyers, ce qui n’est pas négligeable, il résulte des pièces du dossier que la locataire, qui n’apparaît ni impécunieuse, ni de mauvaise foi, se trouve confrontée à des difficultés de suivi de sa gestion liées à son âge avancé (84 ans). En effet, à plusieurs reprises, Madame [H] [O] a établi des chèques (les talons des chèques sont remplis), dont certains ne sont pas parvenus, ou sont parvenus avec retard, entre les mains du mandataire du bailleur.

Pour pallier ces difficultés, à l’origine du présent contentieux, il est tout à fait loisible au bailleur d’accepter amiablement un autre mode de règlement des loyers que celui en place.

Sur la demande reconventionnelle de communication sous astreinte d’un RIB

Madame [H] [O] formule dans le dispositif de ses conclusions une demande tendant à voir condamner la SCI SHAL, sous astreinte, à communiquer le RIB de son mandataire FONCIA.

La demande ainsi formulée, tendant à contraindre le bailleur à accepter un mode de paiement par virement entre les mains de son mandataire ne repose sur aucun fondement juridique.

En outre, selon les dispositions contractuelles, le loyer est payable au domicile du bailleur ; si, dans les faits, le loyer est réglé entre les mains du mandataire de ce dernier, la société FONCIA, il apparaît que celle-ci reçoit bien les chèques qui lui sont adressés, sans qu’il soit établi qu’elle en différerait l’encaissement selon son bon vouloir et sans motif.

Enfin, il ne peut être imposé à une partie de communiquer un document, en l’occurrence, le RIB de la société FONCIA, lorsque ce document est détenu par un tiers.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Au regard du contexte particulier de cette affaire, et dès lors que, par ailleurs, chaque partie succombe partiellement en ses demandes, il sera jugé équitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie, qui succombe partiellement en ses demandes, conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS