TJ 34172, 19 mai 2025, RG 25/00387

N°Minute:25/01178
N° RG 25/00387 - N° Portalis DBYB-W-B7J-POSB

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DEMANDEUR:

Madame [X] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DEFENDEUR:

Madame [O] [L], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Mai 2025 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Marina OTTAN de l'ASSOCIATION ASSOCIATION D'AVOCATS OTTAN
Copie certifiée delivrée à : Mme [O] [L]
Le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [H] a loué à Mme [O] [L], à compter du 11 mai 2022, un logement meublé dans un immeuble collectif sis [Adresse 4], le loyer mensuel hors charge s'élève à la somme de 750,00 euros.

Elle a versé entre les mains de l'agence ART IMMMOBILIER mandataire de la requise une caution de 1500,00 euros.

Madame [X] [H] a libéré le logement le 29 mai 2023, sans qu’un état des lieux contradictoire ne soit réalisé.

Mme [O] [L] lui a restitué au titre de la caution la somme de 997,00 euros, au motif pris d’une facture de remise en état qu'elle aurait acquittées après le départ de la requérante.

Sommée de procéder à la restitution de la somme de 530,00 euros indument retenue sur la caution versée par la requérante, la requise s'y est refusée, en dépit de l'intervention du conciliateur de justice qu'elle a refusé de rencontrer, et d'une tentative de résolution amiable du conflit généré par son attitude.

Une lettre de mise en demeure a été envoyée en RAR par Mme [X] [H] à Mme [O] [L] le 31 août 2023, elle n’a pas été réclamée.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, signifié à domicile, Mme [X] [H] demeurant [Adresse 3] a fait assigner Mme [O] [L] demeurant [Adresse 1] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, le 10 mars 2025 aux fins de :

Vu l'article 1731 du Code Civil,

CONDAMNER la requise à payer la somme de 530,00 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 31/08/2023 ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 500,00 euros pour résistance abusive et celle de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNER l'exécution provisoire :

Mme [O] [L] a fait parvenir à son contradicteur des conclusions en réponse à l’assignation pour lesquelles elle sollicite :

DEBOUTER Madame [H] de sa demande infondée de 530 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 31/08/2023 le dépôt de garantie ayant été restitué.

DEBOUTER Madame [H] de sa demande de 500 euros pour résistance abusive.

DEBOUTER Madame [H] de la demande de 1000 euros :

DEMANDER les preuves de frais réels permettant de considérer la demande sur le fondement de l'article 700 du C de Procédure Civile :

CONDAMNER Madame [H] à payer la facture de 186,80 euros conséquence de sa négligence.

CONDAMNER Madame [H] à la somme de 1000 euros pour procédure abusive basée sur des affirmations mensongères et fallacieuses et omissions volontaires de pièces à joindre au dossier qui contredisent ses dires et me portent préjudice.

ORDONNER l'exécution provisoire

Elle appuie ses demandes par :

Madame [H] a loué une maison individuelle meublée avec garage et jardin sis [Adresse 2]. Le jardin ne peut être exclu de la maison, l'accès y est direct.

Il n’y a jamais eu d'infiltration, aucune constatation de la part de la locataire ni à l’entrée ni à la sortie, l'installation électrique est conforme, aucune signalisation de la part de la locataire pendant l'occupation.

Le bien est actuellement reloué sans aucune réparation à effectuer, tout est conforme. Eventuellement, s’il y avait eu infiltrations par les fenêtres (double vitrage) Mme [H] aurait été responsable de l'état des joints selon les obligations d'entretien du locataire.
En ce qui concerne la déduction faite du dépôt de garantie, il concerne une seule facture et pas plusieurs comme il est prétendu et les charges.

En ce qui concerne la conciliation, il n’y a jamais eu refus de sa part comme prétendu, elle a répondu par mail adressé au conciliateur, sa présence physique étant impossible, son absence n'est pas un prétexte mais une réalité, il a été constaté de même par l'huissier en charge de l'Assignation.

Le conflit est généré par les affirmations mensongères de Mme [H] qui a refusé de signer l'état des lieux de sortie en prétendant dès le début qu'il n'y en avait pas eu pour ensuite faire des commentaires ce qui prouve que tout a été fait selon les règles légales par l'Agence et confirme la mauvaise foi de Mme [H] qui conteste mais n'a jamais fait appel à huissier pour confirmer ses soi-disant constatations.

Par contre les affirmations mensongères de Mme [H] ont pour objet d'occasionner un préjudice moral à son encontre et déprécier le bien loué d'où cette procédure abusive.

La mauvaise foi de Mme [H] est mise en exergue par le témoignage qui certifie l'occupation du jardin, qui a, de plus, causé des troubles de voisinage graves, signalés à l'agence pendant l'occupation locative des lieux.

De plus le nettoyage du jardin et la remise en place des meubles composant le meublé et stockés dans le garage par Mme [H], sans autorisation, ont été commandés immédiatement après son départ, car la maison meublée ne pouvait être remise en location en l'état, vide de meubles dans l’appartement, ce n'est donc pas une prestation tardive comme prétendue pour tromper
l'appréciation des faits. De plus, cela a occasionné un temps de carence avant la remise en location en Juillet 2023.

En ce qui concerne le remplacement du convecteur mis hors de fonctionnement car détérioré pendant la période locative il était sous réserve, invérifiable car l'abonnement d'électricité avait été résilié avant l'état des lieux de sortie.

L’affaire est appelée à l’audience du 10 mars 2025.
A cette audience, Mme [X] [H], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Elle a fourni de nouvelles conclusions en réponse pour lesquelles elle sollicite :

Vu l'article 1731 du Code Civil,

CONDAMNER la requise à payer la somme de 530 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 31/08/2023.

LA DEBOUTER de sa demande de paiement de la somme de 186,80 € ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 500 € pour résistance abusive et celle de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNER l'exécution provisoire ;

A l’appui de ses demandes elle précise :

Madame [H] a loué à Madame [L], à compter du 11/05/2022, un logement meublé avec garage sis [Adresse 4], le loyer mensuel hors charge s'élevant à 750 €.
Elle a versé entre les mains de l'agence ART IMMMOBILIER mandataire de la requise une caution de 1.500 €.

Un état des lieux d'entrée daté du même jour a été signé par les parties, il exclut le jardin de l'arrière de la maison.
Madame [H] a libéré le logement dont l'installation électrique dysfonctionnait gravement et qui était sujet d'infiltrations par les fenêtres dans l'état où elle l'avait pris à bail le 29/05/2023, sans qu'ait été régularisé un état des lieux de sortie compte tenu des désaccords exprimés sur le projet établi au détriment de la locataire (mentionnant notamment le jardin à l'arrière de la maison jusqu'au puits) par l'agence immobilière mandataire de la propriétaire.

La requise lui a restitué au titre de la caution la somme de 997 €, motif pris de factures de remise en état qu'elle aurait acquittées après le départ de la requérante.

Il s'avère en réalité qu'il s'agit de factures « forfait espace verts » du 31/07/2023 alors même que l'état des lieux d'entrée ne donne aucune précision concernant la partie de jardin louée à la concluante et que la photographie produite par la défenderesse n'a pas été prise à l'époque du départ des lieux par la concluante.

Sommée de procéder à la restitution de la somme de 530 € indument retenue sur la caution versée par la requérante, la requise s'y est refusée, en dépit de l'intervention du conciliateur de justice qu'elle a refusé de rencontrer au prétexte qu'elle était absente de son domicile et d'une tentative de résolution amiable du conflit généré par son attitude.

A cette audience, [O] [L] a comparu, elle a maintenu les éléments de ses conclusions en réponse.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’état des lieux de sortie :

L’article 1754 du code civil dispose que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

L’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

L’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

En l’espèce l’état des lieux d’entrée stipule dans la rubrique arrière de la maison : seulement la longueur jusqu’au puit est accordée aux locataires, rien de particulier à noter.

Sur l’état des lieux de sortie la même mention figure. Aucune mention concernant l’état du jardin ne se trouve dans l’état des lieux de sortie.

La propriétaire a retenu une partie de la caution pour régler une facture d’entretien d’espaces verts pour un montant de 503,00 euros.

Cet entretien des espaces verts a eu lieu le 10 juillet 2023 alors que la locataire a quitté le logement le 29 mai 2023 et que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 30 mai 2023.

Cet état des lieux de sortie n’est pas signé par la requérante et des échanges mail en date du 21 juin 2023 entre M. [D] [P] et Mme [H] font apparaître que l’état des lieux a été envoyé postérieurement à la requérante afin qu’elle appose sa signature.

La requérante répond à ce mail en précisant qu’elle a fait des annotations sur ce dernier mais elle ne signe pas.
Il est à préciser que la requérante fait une observation écrite dans l’état des lieux de sortie dans le paragraphe concernant la chambre n°2 : « Je ne vois pas de quoi vous parlez, à distance, c’est un peu compliqué ! »

Cette annotation, tout comme les échanges mails avec M. [P], objectivent sur le fait que Mme [H] n’était pas présente lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Aucun élément ne permet à la lecture de cet état des lieux de sortie de constater que le jardin n’était pas entretenu au départ de la locataire. La défenderesse joint une photo du jardin, qui n’est pas datée et qui donc, n’atteste pas de l’état du jardin au départ de la locataire.

La facture justifiant le retrait de la somme de 503,00 euros de la caution versée par la requérante laisse apparaître les travaux suivants :
Taille de branches tombantes du passage de la plante grimpante de la tonnelle,
Ramassage des aiguilles de pins,
Débroussaillage du jardin,
Enlèvement des branches coupées,
Enlèvement des déchets verts dans les poubelles et les sacs,
Déplacement des meubles du bas dans la pièce du haut.

Les travaux ayant été réalisés le 10 juillet 2023 soit plus d’un mois et demi après le départ de la locataire ne peuvent lui être imputés.

En conséquence Mme [O] [L] sera condamnée à verser à Mme [X] [H] la somme de 503,00 euros correspondant au reliquat de son dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, sommée de procéder à la restitution de la somme de 503,00 euros indument retenue sur le dépôt de garantie versée par la requérante, la requise s'y est refusée, en dépit de l'intervention du conciliateur de justice qu'elle n’a pas rencontré au prétexte qu'elle était absente de son domicile.

Cette situation résulte de la résistance abusive de la défenderesse, qui fait supporter à la requérante une prestation tardive qui n’est pas due et qui cause un préjudice financier à Mme [X] [H].

En conséquence, Mme [O] [L] sera condamnée à verser à Mme [X] [H] la somme de 500,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [O] [L] pour un montant de 186,80 euros en réparation d’un radiateur électrique :

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Mme [O] [L] joint une facture de Mr. [T] pour un radiateur électrique d’un montant de 186,80 euros en date du 24 novembre 2023 soit près de 7 mois après le départ du logement de la requérante.

Mme [L] affirme que ce dernier ne pouvait pas être vérifié car l’abonnement électrique avait été résilié avant l’état des lieux de sortie or dans l’état des lieux de sortie, dans la rubrique balcon, il est noté dans le paragraphe installation électrique : « un luminaire sous le porche d’entrée rond : NE FONCTIONNE PAS.

Comment la personne de l’agence gestionnaire, « art immobilier » à [Localité 5], qui a effectué l’état des lieux de sortie, peut-elle affirmer que l’éclairage ne fonctionne pas si l’abonnement électrique a été résilié avant la réalisation de l’état des lieux de sortie ?

Cette rubrique tend à démontrer que Mme [L] ne dit pas la vérité au sujet de ce radiateur électrique qui a été remplacé par le nouveau locataire en novembre 2023 mais dont on ne connaît pas les causes exactes de son remplacement.

En conséquence Mme [O] [L] sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [O] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Condamnée aux dépens, Mme [O] [L] devra verser à Mme [X] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre de provision à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS