TJ 34172, 19 mai 2025, RG 25/00383

N°Minute:25/01175
N° RG 25/00383 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PORZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [A] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Mai 2025 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Wendy SORIANO
Copie certifiée delivrée à :
Le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [S], en qualité de locataire, a conclu un bail meublé le 1er mars 2021 avec madame [H] [A], en qualité de propriétaire, ayant pour objet la location d'une maison située [Adresse 1] à [Localité 3].

Ce logement est une maison meublée de 60 mètres carrés, contenant trois pièces, un WC et une douche.

La durée du bail est d'un an renouvelable. Le loyer est fixé à 600 euros hors charge, avec un montant de provisions sur charges de 15 euros.

Six mois après la prise de possession des lieux, M. [U] [S] constate que son logement est insalubre.

Les désordres constatés sont :
La présence de moisissures dans toutes les pièces ;
Un fort taux d'humidité dans toutes les pièces ;
L'absence d'aération dans le logement ;
De nombreux problème d'isolation, avec des murs qui s'effritent et une peinture qui se décolle ;
Le plancher au sol s'affaisse.

A plusieurs reprises M. [S] a signalé à Mme [H] [A], l'état préoccupant de son logement.

Face aux nombreuses plaintes de M. [S], Mme [H] [A] décide de faire intervenir un professionnel en bâtiment.

Cependant, aucun travail de mise en conformité du logement n'a été fait. M. [S], constate que les travaux réalisés ne sont que des travaux superficiels et les problèmes persistent.

M. [S], ne voyant aucun changement au niveau de l'humidité et des moisissures dans son logement, ne cesse d'appeler Mme [H] [A] afin qu'elle fasse intervenir un professionnel pour qu'il engage des travaux de mise en conformité.

M. [S] demande également à Mme [H] [A] qu'elle réalise un DPE pour le logement qu'il occupe. Celle-ci n’a pas répondu, et aucun DPE ne sera réalisé.

Après le premier passage d'un professionnel, M. [S] constatant toujours un inconfort dans son appartement en a fait de nouveau part à Mme [H] [A].

Celle-ci ne dépêchera pourtant aucun professionnel pour réaliser des travaux de mise en conformité.

En date du 9 septembre 2024, Mme [H] [A] délivre un congé pour vente à M. [S].

Celle-ci fait donc part à M. [S] de son désir de vendre la maison.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, signifié article 659 du CPC, M. [U] [S] demeurant [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner Mme [A] [H] demeurant [Adresse 2] à [Localité 4] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, le 10 mars 2025 aux fins de :
Vu les articles 6 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Vu l'article 1720 du code civil ;
Vu l'assignation délivrée ;
Vu les pièces du dossier ;

CONDAMNER Mme [H] à verser à M. [S] la somme de 21600,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNER Mme [H] à verser à M. [S] la somme de 5000,00 euros au titre du préjudice moral tiré du logement indécent ;

ORDONNER la mise en conformité du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], réparer notamment :
- La présence de moisissures dans toutes les pièces ;
- Un fort taux d'humidité dans toutes les pièces ;
- L'absence d'aération dans le logement ;
- De nombreux problème d'isolation, avec des murs qui s'effritent et une peinture qui se décolle ;
- Le plancher au sol s'affaisse ;

PRONONCER la nullité du congé délivré par Mme [H] à M. [S] en date du 09 septembre 2024 ;

ORDONNER la poursuite du contrat de bail en date du 01 mars 2021 ;

CONDAMNER Mme [H] au paiement de la somme de 2000,00 euros au titre du préjudice moral tiré de la nullité du congé de vente ;

CONDAMNER Madame [H] au paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

L’affaire est appelée à l’audience du 10 mars 2025.

A cette audience, M. [U] [S], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A cette audience, Mme [A] [H] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le caractère indécent du logement :

L'article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article 6 de la loi 6 juillet 1989 n°89-462, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dispose le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser dans son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

En l'espèce, M. [U] [S] ne joint pas aux débats, l’état des lieux d’entrée dans le logement qui aurait permis au tribunal de se faire une idée du logement.

Le requérant fournit trois photos en noir et blanc qui certes montrent des traces particulières mais prisent de manière rapprochée ce qui empêche de voir à quoi elles se rapportent dans l’appartement.

M. [S] déclare avoir signalé à plusieurs reprises l’état inquiétant de son logement à son bailleur, mais il n’en n’apporte pas la preuve. Il précise que son bailleur a fait intervenir un professionnel qui n’aurait fait que des travaux de dissimulation, néanmoins il n’en apporte pas non plus la preuve.
Aucun constat de commissaire de justice n’est joint aux débats.

Le requérant déclare avoir réclamé à son bailleur la réalisation d’un DPE mais il n’en apporte pas la preuve.

La situation d’insalubrité doit être constatée par le directeur général de l’agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d’hygiène et de santé. En l’espèce le requérant n’a saisi aucun de ces services qui sont compétents en matière de logement insalubre.

M. [U] [S] n’apportant pas la preuve de l’insalubrité de son logement, il sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur la légalité du congé délivré par Mme [A] [H] :

L’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, par un courrier en date du 9 septembre 2024 Mme [A] [H] a délivré un congé pour vente à M. [S]. Celle-ci fait part à M. [S] de son désir de vendre la maison à la date d'échéance du bail.

Ce congé ne fait pas apparaître la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire qui doit être jointe, à peine de nullité, au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

De même, ce congé ne fait pas apparaître non plus, et ce à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé doit faire offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En conséquence, il sera prononcé la nullité du congé délivré par Mme [A] [H] à M. [U] [S],

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [U] [S] subit un préjudice moral résultant d'un congé pour vente illégal délivré par Mme [A] [H].
Ce congé plonge M. [U] [S] dans une situation d'incertitude et d'anxiété quant à son avenir, l'obligeant à envisager un déménagement non justifié, avec toutes les contraintes matérielles qui en découlent.
En conséquence, Mme [A] [H] sera condamnée à payer à M. [U] [S] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [A] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Condamnée aux dépens, Mme [A] [H] devra verser à M. [U] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre de provision à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS