TJ 86194, 20 mai 2025, RG 23/00002
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Texte de la décision
MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 23/00002 - N° Portalis DB3J-W-B7H-F32H
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES
EN DATE DU 20 Mai 2025
DEMANDERESSE :
Madame [D] [E]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Urbain ONDONGO, avocat au barreau de POITIERS,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6390 du 20/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])
DEFENDEUR :
Monsieur [J] [U] [R]
demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Yasmina DJOUDI, avocat au barreau de POITIERS,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-86194-2023-7048 du 01/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])
LE :
Copie simple à :
- Me ONDONGO
- Me DJOUDI
- Me [N] notaire (pour information)
Copie exécutoire à :
- Me ONDONGO
- Me DJOUDI
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président
GREFFIER : Marie PALEZIS, lors des débats
Edith GABORIT, lors de la mise à disposition
Débats tenus publiquement à l’audience du 18 Mars 2025
FAITS et PROCÉDURE
[D] [E] et [J] [Y] ont vécu ensemble.
Le 26.10.2011, ils ont acquis, en indivision à parts égales, une maison sise [Adresse 2] à [Adresse 8]) et ce au moyen de deux emprunts souscrits auprès de la [11].
En octobre 2020, ils se sont séparés.
Le 21.12.2022, [D] [E] a assigné [J] [Y] devant le juge aux affaires familiales de [Localité 9] statuant en matière patrimoniale.
Le 22.8.2023, ce juge a ordonné la réouverture des débats pour que les parties :
- produisent :
- un état hypothécaire récent de l’immeuble de [Adresse 7] ou toute pièce attestant de leur propriété actuelle de cet immeuble,
- au moins un avis de valeur de cet immeuble,
- la copie complète des contrats d’emprunts et leurs tableaux d’amortissement actualisés,
- chiffrent, aux dispositifs de leurs conclusions, toutes demandes relatives aux comptes d’administration après les avoir discutées et étayées
et sursis à statuer dans cette attente.
Le 08.10.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 18.3.2025 puis le délibéré par mise à disposition au greffe le 20.5.2025, date à laquelle le présent jugement est rendu.
PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS
[D] [E] demande au juge aux affaires familiales, selon dernières conclusions du 05.4.2024, de la juger fondée et recevable, débouter le défendeur de toutes demandes et:
- ordonner l'ouverture des opérations de liquidation-partage de l’indivision ayant existé entre eux et y commettre un notaire,
- ordonner la licitation de l’immeuble sis [Adresse 3],
- condamner le défendeur à payer à l’indivision une indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2020 jusqu’au 30.9.2023 à parfaire au jour du partage effectif et la fixer :
- à titre principal, à 1 026 € par mois, soit à la somme totale de 35 910 €,
- subsidiairement, à 923,40 € par mois, soit à la somme totale de 32 319 €,
- condamner le défendeur :
- à payer à son avocat 1 500 € en application combinée des dispositions des articles 37 de la loi n°91-647 du 10.7.1991 et 700 du code de procédure civile,
- aux dépens.
Elle fonde son action sur les articles 815 et suivants du code civil,
[J] [Y] demande au juge, selon dernières conclusions du 05.3.2024, de:
- dire qu'il y a lieu à ouverture des opérations de liquidation de l’indivision existant entre la demanderesse et lui,
- y commettre tel notaire qu'il plaira,
- lui donner acte qu’il n’est pas opposé à vendre le bien de manière amiable et signer des mandats de vente chez tel agent immobilier que la demanderesse voudra bien désigner,
- la débouter de sa demande de licitation,
- fixer la valeur de l’indemnité d'occupation à 525 €,
- débouter la demanderesse de sa demande de condamnation de lui-même à verser une indemnité d’occupation,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Il est renvoyé à leurs conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties qui seront repris en synthèse au fil des motifs.
MOTIFS du jugement
I : le partage
Nul ne prétend qu’il aurait été sursis au partage par jugement ou convention. La demande concordante y tendant doit dès lors être accueillie en vertu de l’article 815 du code civil mais aussi L213-3, 2° du code de l’organisation judiciaire qui étend les opérations à l’ensemble des intérêts patrimoniaux des parties.
II : l’immeuble
A/ destination
Aucune des parties ne sollicite l’attribution de la pleine propriété de l’immeuble dont la demanderesse poursuit la licitation.
Le défendeur qui s’y oppose, entend se faire “donner acte” qu’il n’est pas opposé à le vendre amiablement et signer des mandats de vente chez tel agent immobilier que la demanderesse voudra bien désigner.
Outre qu’un “donner acte” n’est susceptible d’aucune exécution forcée et dépourvu de toute valeur juridique, force est cependant de constater qu’aucune des parties ne justifie du moindre effort à l’effet d’une cession de gré.
Il s’ensuit que l’immeuble ne peut pas être facilement partagé ou attribué selon les prévisions de l’article 1686 du code civil, ce qui commande l’accueil de la demande de licitation.
Il importe cependant d’en déterminer les conditions en vertu de l’article 1377 du code de procédure civile. À cet effet, la demanderesse produit deux estimations en ligne pour une valeur médiane de 162 071 € ce qui est aussi peu précis que fiable. Toutefois, la mise à prix d’une licitation a pour objet de déclencher des enchères et doit en conséquence être fixée très bas afin que les importants frais de mise en oeuvre ne soient pas vainement exposés.
B/ l’indemnité d’occupation
Vu l’article 815-9 alinéa 2 du code civil ;
En déclarant avoir quitté les lieux le 01.7.2023, le défendeur reconnaît les avoir occupés privativement depuis sa séparation avec la demanderesse et, en proposant son calcul sur 32 mois, il convient implicitement de son point de départ le 01.10.2020. La défenderesse ne démontre pas qu’il ait continué de les occuper au delà du 01.7.2023. Il n’y aura en conséquence pas lieu de parfaire cette indemnité au delà.
Quant au montant, la demanderesse amalgame indemnité d’occupation et valeur locative tandis que le défendeur ne justifie pas des renseignements qu’il dit avoir obtenus à ce sujet.
Il sera en conséquence recouru à la méthode usuelle consistant à dégager l’indemnité d’occupation d’un loyer élevé du taux de rendement et assorti d’un abattement moyen de 25% à raison de la précarité juridique de l’occupation sans bail. Le taux de rendement local étant de 6% et l’estimation médiane du bien de 162 071 € (cf supra), l’indemnité d’occupation mensuelle s’élève à 608 € soit un total de 19 456 € à la charge du défendeur et l’entier profit de l’indivision.
Il est rappelé que ce poste ne donne pas lieu à paiement comme le réclame la demanderesse car il ne compose que l’un des postes de la liquidation qui aboutira à la répartition de l’éventuel reliquat du produit de la licitation ou bien à la détermination d’une soulte due par l’un des indivisaires à l’autre. De plus, l’indivision est dépourvue de personnalité juridique et n’a en conséquence pas capacité à recevoir paiement.
III : la commise d’un notaire
La commise d’un notaire n’est pas de droit mais subordonnée par l’article 1364 du code de procédure civile à une “complexité” dont les parties ne rapportent pas la preuve.
En effet, le jugement du 22.8.2023 a ordonné la réouverture des débats notamment pour que les parties “chiffrent, aux dispositifs de leurs conclusions, toutes demandes relatives aux comptes d’administration après les avoir discutées et étayées” et a sursis à statuer dans cette attente. Toutes les demandes finalement formées par les parties étant ici tranchées, il n’y a pas lieu à commise d’un notaire mais seulement à désignation au titre de l’article 1361 du code de procédure civile qui n’implique aucun suivi judiciaire.
IV : les dépens et les frais irrépétibles
Les deux parties bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et, comme tels, prélevés sur le produit de la vente y compris les émoluments dus au notaire désigné.
Conformément aux prévisions de l’article 700 du code de procédure civile, le défendeur qui succombe essentiellement indemnisera l’avocat de la demanderesse des frais irrépétibles que son inertie a contraints.
PAR CES MOTIFS
le juge aux affaires familiales,
statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement
contradictoire, exécutoire par provision,
ouvre les opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de [D] [E] et [J] [Y],
rejette la demande de commise d’un notaire,
désigne Maître [N], notaire à [Localité 6] (86), pour dresser l'acte constatant le partage conformément aux dispositions du présent jugement,
précise que cette désignation n’entraîne aucun suivi ni surveillance judiciaire,
ordonne la licitation de l’immeuble situé [Adresse 2] à
[Adresse 7] [Localité 1], aux soins de Maître [N], notaire à [Localité 6] (86) à condition qu’au jour de sa mise en oeuvre, l’immeuble appartienne toujours à [D] [E] et [J] [Y],
dit que le cahier des conditions de la vente inclura notamment les trois clauses suivantes :
1/ CLAUSE D'ATTRIBUTION
le colicitant adjudicataire qui voudra en bénéficier en fera mention dans sa déclaration d'adjudication et produira, à l’appui de cette déclaration, un chèque de banque d’au moins 40 000 €. En ce cas :
- cette déclaration vaudra engagement de sa part de se voir attribuer l'immeuble et, de la part de l’autre colicitant, de le lui attribuer dans le partage définitif pour la somme indiquée au jugement d'adjudication,
- le colicitant adjudicataire sera redevable du prix de l'immeuble dans le cadre du partage définitif sous déduction de sa part dans la liquidation des intérêts patrimoniaux des colicitants et sous réserve des droits des créanciers.
2/ CLAUSE DE SUBSTITUTION
chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication par déclaration au greffe du tribunal ayant constaté la vente et sur présentation d’un chèque de banque représentant 30% du montant de l’adjudication,
3/ CONSIGNATION DU PRIX DE VENTE
En cas d’attribution à l’un des colicitants comme de substitution, le chèque de banque sera encaissé par Maître [N], notaire à [Localité 6] (86) sur un compte dédié ouvert à la [5].
Il en ira de même du prix de licitation au profit d’un tiers qui sera dédié en priorité au désintéressement des éventuels créanciers inscrits.
L’éventuel reliquat du prix de licitation, après désintéressement des éventuels créanciers inscrits, ne sera déconsigné au profit de [D] [E] et/ou [J] [Y] que de leur accord, tant sur le principe que le montant et sa répartition, ou sur décision judiciaire,
fixe la mise à prix initiale à 80 000 € et dit qu’en cas d’absence d’enchères, la mise à prix sera abaissée par tranches successives de 10 000 € jusqu’à un seuil de 40 000 €,
pour l’établissement du procès-verbal de description, des diagnostics et des visites des potentiels acquéreurs, le commissaire de Justice mandaté par Maître [N], notaire à [Localité 6] (86), avertira les éventuels occupants des lieux de sa visite 10 jours au moins au préalable par lettre recommandée avec accusé de réception,
pour le cas où il lui serait fait obstacle d’accéder aux lieux, l’autorise à y pénétrer avec, si besoin, le concours de la force publique et un serrurier,
dit que la publicité préalable à cette vente aura lieu comme en matière de saisie immobilière et, pour le surplus des modalités de mise en oeuvre de cette vente, renvoie les parties et le notaire à la lecture des articles 1275, 1277 à 1279 du code de procédure civile,
liquide à 19 456 € l’indemnité d’occupation due dans son entièreté à l’indivision par [J] [Y],
déboute [D] [E] de sa demande de paiement de ce chef à l’indivision,
emploie les dépens en frais privilégiés de partage, y compris les frais de licitation et les émoluments de Maître [N], notaire à [Localité 6] (86), qui devront être prélevés en frais privilégiés sur le produit de la licitation,
condamne [J] [Y] à payer à Maître Ondongo, avocat à [Localité 9], 1 500 € au titre des dispositions combinées des articles 37 de la loi n°91-647 du 10.7.1991 et 700 du code de procédure civile.
En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.
le greffier, le juge aux affaires familiales,
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