TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 24/10925

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
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[Adresse 9]
[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/10925
N° Portalis DB3S-W-B7I-2ILP

Minute : 505/25

SCI [Localité 8] [Adresse 3]
Représentant : Me Suzanne BENTO CARRETO,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

C/

Monsieur [W] [K]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BENTO CARRETO
Copie délivrée à :
M. [K]
Le 6 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 30 Avril 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SCI [Localité 8] [Adresse 3], Société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 4],
Ayant pour mandataire la SAS PARIS OUEST GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5], [Localité 4],
Représentée par Maître Suzanne BENTO CARRETO, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 3] - [Localité 8]
Non comparant

D'AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 2 novembre 2023 à effet au 1er avril 2024, la SCI [Localité 8] [Adresse 3] a consenti à M. [W] [K] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 510 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 140 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 510 euros.

Le 20 août 2024, la SCI [Localité 8] [Adresse 3] a fait délivrer à M. [W] [K] un commandement de payer la somme en principal de 1968,60€ arrêtée à la date du 1er août 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 7 novembre 2024, la SCI [Localité 8] [Adresse 3] a fait citer M. [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire, et prononcer la résiliation du contrat de bail portant sur un appartement et un parking ;
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique au besoin sous astreinte de 150 euros par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification du jugement ;
o de le condamner au paiement de la somme de 3268,60€ au titre de la dette locative, échéance d'octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1968,60 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
o de le condamner à compter du 21 octobre 2024, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, charges en sus, jusqu'à complète libération des lieux,
o de le condamner à lui verser la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût de signification du commandement de payer de ses dénonciations ainsi que des éventuels frais d'expulsion.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 17 février 2025, la SCI [Localité 8] [Adresse 3], représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3968,60€ arrêtée à la date du 17 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant et ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire soldant la dette à l'issue de 36 mois.

M. [W] [K], cité à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 17 février 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [Localité 8] [Adresse 3] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat conclu le 2 novembre 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Il est à constater que le seul bail produit ne concerne qu'un local d'habitation sans qu'il soit indiqué qu'un parking est également loué. Un commandement de payer visant cette clause, sans faire état d'un bail de location d'un parking, a été signifié le 20 août 2024, pour la somme en principal de 1968,60 euros arrêtée au 1er août 2024, au titre de l'arriéré locatif. Ce commandement, contrairement aux stipulations de la clause résolutoire, a laissé un délai de deux mois au locataire pour procéder au règlement des sommes dues.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La SCI [Localité 8] [Adresse 3] produit un décompte indiquant que M. [W] [K] reste devoir la somme de 3268,60 € arrêtée à la date du 21 octobre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais d'impayé bancaire pour la somme de 18,60 euros.

M. [W] [K] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3250 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 octobre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1968,60 euros et à compter du 7 novembre 2024, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et propose un apurement de la dette sur une durée de 36 mois. De plus, le locataire a repris le paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [W] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Il est demandé l'expulsion d'un local d'habitation et d'un parking, sans qu'il soit toutefois justifié que le défendeur loue également un parking. Dans ces conditions, seule l'expulsion du local d'habitation sera ordonnée en cas de non-respect des délais de paiement.

En outre, le défendeur devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

En ce cas, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour con-traindre M. [W] [K] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI [Localité 8] [Adresse 3], M. [W] [K] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,